10:0330 мая 201310:03
139просмотров
10:0330 мая 2013
Поступления в бюджет Петербурга от земельного налога могут сократиться на 100 млн рублей. Более 70 собственников оспаривают кадастровую оценку.
К сегодняшнему дню в Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области подано более 70 исков от собственников участков, которые пытаются понизить кадастровую стоимость земли. Истцы добиваются снижения стоимости участка в среднем на 50% на основании независимой оценки. По подсчетам ГУП "ГУИОН", если все поданные иски будут выиграны, поступления в бюджет Петербурга от земельного налога сократятся примерно на 100 млн рублей в год. По прогнозам главы ГУИОН Александра Зленко, к концу года количество поданных исков возрастет до 300–500. План по сборам земельного налога на этот год — 5,1 млрд рублей.
Судебная практика еще не сложилась, пока в пользу собственников принято только одно решение — ЗАО "КапЛист" выиграло в первой инстанции дело о снижении стоимости своего участка в Пушкине площадью 68 тыс. м2 с 239,3 млн до 133,6 млн рублей. Ответчик (филиал "Росреестра") подал апелляцию. Есть и первое проигранное дело — суд отказал ЗАО "ЭСТА" в снижении общей кадастровой стоимости трех участков с 134 млн до 109,5 млн рублей.
Заводы пошли в суд
Рассмотрение большинства аналогичных исков назначено на июнь. ГУИОН уже привлечено к судебному разбирательству в качестве третьего лица по 27 делам и намерено отстаивать верность своих расчетов.
По словам директора департамента оценки ГУИОН Ксении Стабровской, качество отчетов независимых оценщиков весьма низкое. В пример она приводит оценку участков ООО "Тойота Мотор Мануфэкчуринг Россия" и ООО "Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус". Для расчета стоимости участка сотрудники ГУИОН брали 60 участков, расположенных в том же районе. "Независимый оценщик выбрал меньше 10, причем самые дешевые аналоги. Результат такой оценки явно претенциозный", — настаивает Ксения Стабровская. Сейчас автозаводы через суд добиваются уменьшения стоимости своих участков: "Тойота" настаивает на снижении с 4,3 млрд рублей до 2,7 млрд, "Хендэ" — с 3,5 млрд рублей до 1,8 млрд. На автозаводах от комментариев отказались.
Спор о функциях
Еще одна претензия ГУИОН: при индивидуальной оценке, в отличие от массовой, должен учитываться не текущий вариант разрешенного использования участка (например, под промышленность), а его наиболее эффективное использование (у большинства участков возможно несколько функций — торговая, складская, офисно–деловая и т. д.). Качественно выполненная индивидуальная оценка не может быть ниже кадастровой, настаивают в ведомстве.
"Одно из основных замечаний ГУП "ГУИОН" к отчету независимых оценщиков заключается в том, что они не учли возможность размещения на этом участке крытых гаражей или спортивного комплекса. Но это звучит просто абсурдно — давайте снесем 20 промышленных корпусов и рассмотрим возможность строительства с нуля на этом участке спорткомплекса", — возмущается начальник юридического отдела ОАО "Императорский фарфоровый завод" Александр Мартынов. Участок этого завода общей площадью 54,2 тыс. м2 на пр. Обуховской Обороны после переоценки подорожал почти в 3 раза, до 288 млн рублей.
"Очевидно, что цифры завышены, Императорский фарфоровый завод — промышленное предприятие уже почти 270 лет, нефти и золотых жил на участке не найдено. Независимый оценщик стоимость участка оценил в 177 млн рублей. Оснований говорить о том, что оценка произведена с искажениями, у нас нет", — подчеркивает Александр Мартынов.
По словам директора департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ "ЛАИР" Светланы Чевдарь, значительное снижение кадастровой оценки возможно в тех случаях, когда участок обременен, имеет различные градостроительные ограничения, находится в охранной зоне: "При массовой оценке все эти критерии учесть невозможно".
В ГУИОН погрешности и возможные ошибки (как в большую, так и меньшую сторону) при применении массовой методики оценки участков оценивают в 15–20% от общего числа участков. Всего было оценено свыше 117 тыс. наделов. Потенциально претензии к кадастровой оценке могут возникнуть более чем у 10 тыс. землевладельцев.
“
Стоимость (что рыночная, что кадастровая) земельного участка — субъективное понятие, поскольку является расчетной величиной при отсутствии достоверных исходных данных для расчетов. Особенно при массовой оценке. Реальных цен сделок у оценщиков нет. ГУП "ГУИОН", как госструктура, мотивировано увеличивать кадастровую стоимость, то есть платежи в бюджет. Собственник имеет право считать, что она завышена. Независимый оценщик может найти много достаточно честных способов снизить стоимость участка. А суд руководствуется собственными убеждениями. Каждый по–своему прав, особенно когда за это еще и хорошо платят.
Евгений Безлюдный
член правления Северо–Западного общества оценщиков
