Не сумев наладить конструктивный диалог со Смольным, петербургские строители массово выигрывают суды у городских чиновников, заставляя их тем самым согласовывать проекты.
Реализация проектов по решению суда прочно входит в обиход петербургских предпринимателей. Арбитражный суд завален исками строителей к Смольному — они требуют выделения земельных участков, утверждения проектов планировки и продления разрешений на строительство.
И в последнее время городские чиновники, обвиняемые бизнесменами в бездействии, все чаще проигрывают эти процессы. Например, на прошлой неделе потребительское общество "Нарвский рынок" через суд добилось выделения земельного участка для строительства торгового центра.
"Не выделять участки — это политическое решение"
Бездействие чиновников — главная проблема девелоперов, и приход в городскую администрацию нового строительного вице–губернатора Марата Оганесяна пока не помог ее решить. В итоге предпринимателям ничего не остается, кроме как идти в суд. Сам Марат Оганесян вчера был недоступен для комментариев.
По действующему законодательству правительство Петербурга может выделять участки тремя способами: через торги, целевым образом и при наличии акта о выборе участка. В последнем случае инвестор должен собрать определенный пакет документов (см. схему), и тогда правительство в течение 2 недель обязано принять решение о выделении земельного участка под инвестпроект.
Однако после прихода на пост губернатора Георгия Полтавченко, когда выделение новых участков под строительство было фактически остановлено, чаще всего вопрос так и не доходит до обсуждения правительством. Акты выбора участка инвесторам тоже выдавать перестали. При этом есть документы, утвержденные еще прежней администрацией. Поскольку срок действия актов составляет 3 года, предприниматели активно подают иски в суд, чтобы окончательно не потерять право на реализацию своих проектов.
Потребительское общество "Нарвский рынок" подало иск о бездействии администрации в 2012 году, а в июне 2013–го прошло третью арбитражную инстанцию, отстояв свое право на строительство торгового центра на участке площадью 6,4 тыс. м2 на пересечении пр. Стачек и ул. Возрождения (участок примыкает к существующему Нарвскому рынку).
"Действие нашего акта выбора участка заканчивалось в прошлом году, а нам даже не успели разработать проект планировки. У нас не было другого выхода, кроме как идти в суд", — поясняет Наталья Кондакова, руководитель проекта в ПО "Нарвский рынок".
"Думаю, увидев решение в нашу пользу, городские власти могут изменить свою позицию, потому что понятно, что не выделять участки — это политическое решение нового руководства", — уверен Игорь Малтыз, юрист компании "Юрсервис", представляющий интересы ПО "Нарвский рынок".
Это последнее дело, которое смогло с успехом дойти до последней инстанции. Ранее по подобному делу судилась и выиграла компания "Конкорд менеджмент и консалтинг", аналогичное дело находится на стадии второй инстанции у ООО "София" (собирается строить спортивно–оздоровительный центр на Среднем пр. В.О.) и ООО "ПаркингИнвест 5" (добивалось предоставления участка под паркинг на ул. Профессора Попова).
"Возможно, правительство не хочет принимать решения по актам выбора участка, поскольку такая процедура не выгодна городу, в отличие от торгов, ведь так бюджет получает деньги только за аренду", — считает советник Borenius Майя Петрова.
Тяжбы по разным поводам
Ранее ООО "
Модерн Проект" выиграло в трех инстанциях дело об утверждении акта выбора участка для строительства автосервиса в Сестрорецке.
Споров, которые касаются непосредственно невыделения участка при наличии акта выбора, не так много, поскольку немного осталось обладателей самих актов, уверены в компании "Качкин и Партнеры". Однако петербургские предприниматели все чаще стараются опротестовать бездействие городских властей через суд и по другим случаям.
У ОАО "
Старт Девелопмент
", например, два дела против правительства, оба прошли две инстанции. В обоих случаях первая инстанция встала на сторону города, а вторая поддержала бизнесменов. Первый процесс касается невыделения земельного участка под строительство гостиницы в Пушкине, второй — неутверждения проекта планировки.
Отказ города принимать проект планировки оспаривает и глава УК "Теорема" Игорь Водопьянов. Его компания "Ленптицепром" владеет участком 150 га, где планировалось жилищное строительство. Суд отказал компании в двух инстанциях, однако 13 июня пройдет следующее заседание по делу.
В мае этого года компании "Тайм" в апелляционном суде удалось добиться продления сроков строительства торгового центра на Левашовском пр. до января 2015 года. В очередном продлении компании отказали. Георгий Полтавченко на заседании правительства предложил разбить на этом участке сквер. Но, поскольку к тому моменту объем выполненных работ превышал 10%, суд встал на сторону истца, признав, что срыв сроков не связан с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
Несколько компаний обратились в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с исками о признании незаконным бездействия КГА из–за отказа выдать распоряжение о подготовке проектов планировки территории за счет инвестора. В Смольном постановили, что все ППТ должен готовить НИИ генплана СПб. Весной этого года суд вынес решение в пользу ООО "Гарт", ООО "Феникс" и ООО "Гриффин–Автосервис", признав, что запрет на разработку документации за свой счет противоречит Градостроительному кодексу.
Раньше такие ситуации были решаемы
"Еще 2–3 года назад такие ситуации удавалось решать. Сейчас складывается впечатление, что у чиновников есть указание вообще ничего не согласовывать. Обращение в суд стало единственной возможностью отстоять свои интересы", — говорит генеральный директор ООО "Юридическая компания "Мета" Наталья Петрова (представляла в суде интересы компаний "ГАРТ" и "Гриффин–Автосервис").
Юристы отмечают, что если раньше суды часто отказывали бизнесменам в спорах с чиновниками по формальным поводам, то сейчас судьи разбираются в каждом случае и предприниматели часто выходят победителями.
“
Все очень просто. Все, что мы требуем в суде, — это соблюдения законов. Рассчитывать на то, что мы добьемся справедливости в 1–й или во 2–й инстанции, не приходится, а в кассации, поскольку это уровень федерального подчинения, наверное, разберут иск по существу. Условно говоря, мы пытаемся доказать, что 2х2=4, думаю, кассация лучше разбирается в арифметике. Если нет, то пойдем в Высший арбитражный. Конечно, мы вели переговоры, я встречался и с господином Метельским, и с господином Оганесяном, но это ни к чему не приводит. Раньше правительство действовало, а теперь бездействует.
Игорь Водопьянов
Управляющий партнер УК "Теорема"
“
Судебный путь устранения разногласий — это исключительная мера, но подчас необходимая. Взаимодействуя с городом, мы предпочитаем максимальное сотрудничество, но, когда достичь договоренностей не удается, либо если ведомства задерживают согласования, мы допускаем судебное разрешение спора. В последнее время предприниматели стали чаще обращаться в суды за защитой своих прав, во многих случаях власти заинтересованы в этом: это позволяет получить объективную оценку законности занятой администрацией позиции и не допускать нарушений закона в будущем.
Александр Корниченко
заместитель генерального директора ЗАО "УК "СТАРТ Девелопмент" по правовым вопросам
