"Деловой Петербург". Вышли на "Гостином"

Один из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Петербурге — компания Fort Group выкупила у фонда Prosperity Capital Management 10% ОАО "Большой Гостиный двор" (БГД) и рассчитывает дальше увеличивать пакет. Компания разработала и презентовала городским властям проект реконцепции универмага, который позволит увеличить его доходность в 20 раз. Оценочная стоимость проекта — $0,5 млрд.

Новый собственник

О том, что Fort Group стал акционером Большого Гостиного двора, dp.ru сообщили несколько источников на рынке. По их данным, новый акционер выкупил пакет акций у фонда Prosperity Capital Management. Стороны сделку подтвердили. "Речь идет о продаже 10,04% акций", — сообщил представитель Prosperity Capital Management. (Сегодня, по оценке АРИН, рыночная стоимость этого пакета — $27 – 31 млн. — dp.ru.) Совладелец Fort Group Максим Левченко добавил, что сделка была закрыта в сентябре. "Возможно дальнейшее увеличение нашей доли в ОАО. Но это не главный вопрос. Гораздо важнее, кто будет владеть Большим Гостиным двором после его реконцепции, если город решится на этот шаг. Наверняка будет перераспределение долей пропорционально инвестициям", — добавил Максим Левченко.

Крупнейшими акционерами ОАО "Большой Гостиный двор", по данным СПАРК, сейчас являются ООО "Виктория СПб" и ее дочерняя структура — ООО "Сигма". У них на двоих 32,5% БГД.

Эти фирмы через нынешнего генерального директора "Сигмы" Сослана Беслякоева были связаны с ГК "Евросервис" Константина Мирилашвили, которая в 2009 году обанкротилась и все активы которой перешли в собственность Россельхозбанка.

В пресс–службе Россельхозбанк а оперативно прокомментировать ситуацию не смогли. Затруднились с комментарием и в банке "Викинг", структура которого, ЗАО "Капитал", контролирует еще 25% БГД. По данным СПАРК, соучредитель ЗАО "Капитал" — ООО "Группа А", учрежденное председателем правления банка "Викинг" Алексеем Устаевым и Аидой Устаевой. Алексей Устаев также входит в совет директоров БГД.

Генеральный директор БГД Елена Коршунова отказалась от комментариев, сообщив через секретаря, чторазговор слишком сложный и не телефонный.

Предложение для всех

Меж тем австралийское архитектурное бюро Buchian Group (в его портфолио проект строительства самого большого торгового комплекса "Вест Филд" в Лондоне и терминала аэропорта Хитроу. — dp.ru) уже разработало по заказу Fort Group проект реконструкции, который позволит увеличить общую площадь универмага почти в 2 раза, до 150 тыс. м2, торговую площадь — в 5 раз, до 70 тыс. м2, а торговый оборот в 20 раз — до $800 млн в год, полностью сохранив его исторические постройки. "Мы хотим включить в рыночный оборот внутренний двор и внутренние торговые галереи, накрыв их стеклянным атриумом", — пояснил Максим Левченко. Стоимость проекта оценивается Fort Group в $0,5 млрд, а окупаемость — в 10 лет.

"Мы готовы взять на себя организацию финансирования реконцепции. Мы умеем это делать (в портфеле компании 11 ТК общей площадью 500 тыс. м2, из них два прошли реконцепцию, увеличив оборот в 3 раза. — dp.ru). В нем смогут участвовать и другие акционеры универмага", — добавил Максим Левченко. Что касается сроков реализации идеи, то, по оценке девелопера, на проектирование и историко–культурную экспертизу уйдет не менее 2 лет и столько же — на саму работу.

Будут ли закрывать универмаг на время работ — пока неясно. Зато девелопер обещает, что коллектив торгового комплекса все описанные преобразования не затронут. Эту концепцию Fort Group уже представил чиновникам Смольного, а также руководству БГД и другим его акционерам. Глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк подтвердила, что о планах инвестора знает.

Арендаторы в курсе

Комплекс зданий Гостиного двора занимает 10 га между Невским пр., Садовой ул., ул. Ломоносова и Перинной линией. Он принадлежит городской казне. В 2000 году КУГИ передало 74 тыс. м2 из 81,3 тыс. м2 здания Гостиного двора на 49 лет в аренду ОАО "Большой Гостиный двор" по символической ставке — около $1,7 за 1 м2 в месяц (сейчас ставки аренды для Невского пр., по данным Jones Lang LaSalle, находятся в диапазоне $250–350 за 1 м2в месяц). По условиям договора 55% годовой арендной платы, эквивалентной $1,5 млн без НДС, арендатор должен направлять на ремонт и поддержку здания — федерального памятника, охраняемого ЮНЕСКО. При этом выручка ОАО "Большой Гостиный двор" в 2012 году составила 1,3 млрд рублей, а чистая прибыль — 111,6 млн рублей. Торговые площади универмага заполнены арендаторами почти на 100%. Средняя ставка — около $100 за 1 м2 в месяц.

"Мы получили открытое письмо о грядущей реконцепции. Эта перспектива нас не радует", — заявили в дирекции ООО "Вояж" (у компании в БГД работает магазин сумок и аксессуаров). "Мы тоже знаем о планах реконцепции, и они нас пугают. Мы планировали ремонтировать свои 210 м2 на первом этаже. Теперь не знаем, стоит ли инвестировать в эту работу 7 млн рублей", — говорит розничный партнер VF Corporation (бренды LEE и Wrangler) Александр Петрухин.

Зато ретейлеров, которые в Гостином дворе пока не представлены, идея реконцепции воодушевила. "Мы рассматривали Гостиный двор в качестве возможного места для размещения магазина, хотя коммерческое предложение пока не получили", — говорит Амаль Шакир, генеральный директор ООО "Русский розничный холдинг" (бренды Tous и Bobbi Brown). По ее мнению, у комплекса хорошее месторасположение, но он действительно нуждается в реконцепции.

Реконцепция — не панацея

Через реставрацию прошли многие торговые комплексы "золотого треугольника". В их числе ДЛТ, Елисеевский магазин, дом Мертенса. Готовится к реконцепции и универмаг "Пассаж", расположенный напротив Гостиного двора.

Генеральный директор "Пассажа" Дмитрий Абрамов говорит, что реконцепция — не дань моде, а требование времени. "У БГД много обременений, но и большой потенциал. Прямой конкуренции нам он не составит — все–таки разный масштаб", — говорит он. Но, по его мнению, купить 10% компании мало для серьезных инициатив. "Если зашла речь о реконцепции, значит будет расширение пакета", — уверен он.

Правда, реконцепция исторических магазинов не всегда позволяет на 100% использовать возможности их крайне выгодного местоположения. "Пример тому ДЛТ, Елисеевский и "Невский атриум". Они расположены в хороших местах. Но охранные обязательства не позволили создать там оптимальные с точки зрения современной торговли планировки", — заключает партнер S. A. Ricci Борис Юшенков.