Минстрой разработал масштабный проект строительства к 2017 году 25 млн м2 дешевого и непритязательного жилья по 30 тыс. рублей за 1 м2. Строительные компании и аналитики сомневаются в рентабельности этого проекта.
Министерство строительства и ЖКХ (Минстрой) подготовило программу массовой жилой застройки "Жилье для российской семьи", которую планируется завершить к концу 2017 года, к очередным президентским выборам. Из-за этого предлагаемый формат жилья получил в народе название "путинка".
Минстрой предлагает строить квартиры метражом 18 м2, включая кухню 4 м2, и продавать их семьям, которые подтвердят необходимость улучшения своих жилищных условий. Девелоперы должны будут продавать такое жилье по расценкам 30 тыс. рублей за 1 м2 не менее, чем в 50% сданного ими объекта. Таким образом, самая дешевая однокомнатная квартира обойдется покупателю чуть дороже полумиллиона рублей. Всего в рамках "Жилья для российской семьи" хотят построить 25 млн м2 квартир.
Привлекать в проект будут только крупных застройщиков: обязательное условие участия в программе — строительство не менее 25 тыс. м2.
Девелоперы и аналитики сомневаются в выгодности этого предложения. В компании "Л1" иронично назвали идею Минстроя "революционной". Именно "Л1" 12 лет назад (тогда еще ЛЭК) первым вывел на рынок квартиры малого формата под лозунгом "квартира по цене комнаты". "Тогда наше предложение было очень востребованным. Оно пользуется спросом и сегодня. Это доказывает, что до решения квартирного вопроса в Петербурге еще далеко", — прокомментировала dp.ru Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Девелоперы отмечают: при таких ценах рентабельность проекта будет в основном зависеть от стоимости участка. "Застройщику было бы интересно получать землю для реализации проекта, а квадратные метры отдавать государству в качестве оплаты", — отметила Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний "Эталон". Цена 30 тыс. за 1 м2 в Петербурге возможна, если земля предоставляется бесплатно, а социальная инфраструктура строится за счет бюджета, считает Цытрина. "Но такого механизма предоставления земель в настоящее время, к сожалению, нет", — добавила она.
Пока в рамках проекта застройщикам предлагаются только средства на возведение коммуникаций из расчета 4 тыс. рублей за 1 м2 от площади под застройку. Но в некоторых районах Петербурга коммуникации на 1 м2 стоят 10-15 тыс. рублей, иногда стоимость доходит и до 20 тыс. рублей. В таком случае компенсация в 4 тыс. рублей вряд ли заинтересует девелоперов.
Так, в СК "Элемент-Бетон" отметили, что стали бы работать по программе "Жилье для российской семьи" даже под маленький процент рентабельности (3-5%), но только при гарантии, что государство компенсирует значительную часть затрат на коммуникации. "Подобную идею уже несколько раз пытались реализовать. Чтобы понять, насколько концепция логична на этот раз, нужно видеть подробные проектные решения", — отметил Сергей Кравцов, гендиректор СК "Элемент-Бетон".
Аналитики сомневаются и в необходимости такого большого количества дешевого жилья — 25 млн м2. "Объекты, которые сейчас реализуются вблизи КАД, и так отличаются более низкой стоимостью. Цена 1 м2 подобной квартиры в Петербурге сегодня составляет 60 тыс. рублей, что в 2 раза больше цены, названной Минстроем. Девелоперам будет интересен данный проект лишь в случае получения 15-20% чистой прибыли", — считает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. Сегодня комната в Петербурге стоит в 2 раза дороже, чем предлагаемые 550 тыс. рублей за квартиру 18 м2.
Кроме того, если в 25 млн м2 подобных квартир, действительно, заселятся не одинокие люди, а семьи, среднее количество квадратных метров на жителя России снизится. Следовательно, по этому показателю Россия приблизится к странам третьего мира. Для сравнения, в Казахстане на человека приходится 15 м2, а в США — 60 м2. В России сейчас этот показатель — около 22 м2.
“
Прежде всего, вызывает сомнение целесообразность строительства таких "стенных шкафов". Люди должны жить в достойных условиях. Даже когда после войны строили хрущевки, минимальная площадь квартир была больше, чем 18 м2. Теперь это жилье сносят, оно не востребовано. Естественно, в рамках такой программы квартиры будут построены с самым низким качеством и из самых дешевых материалов. Через 20 лет их тоже нужно будет сносить.
Средний размер стандартной квартиры-студии - от 23 м2 до 27 м2, их цена от 1,7 млн рублей в Ленобласти и от 2 млн рублей в Петербурге. Квартир на 18 м2 крайне мало. Мы, например, таких вообще не строим. Цена такой квартиры в среднем может составлять от 1,3 млн рублей в области и от 1,9 млн рублей в городе. Причем, надо понимать, что квартиры-студии - это отнюдь не дешевое жилье, по цене за 1 м2 оно самое дорогое.
Если говорить о том, как сделать эту программу интереснее для застройщиков, то существенное сокращение затрат произошло бы, если бы город взял на себя обеспечение коммуникациями вместо компенсации затрат на них. В целом этот проект кажется довольно спорным. В рамках государственной программы людей надо субсидировать на приобретение достойного жилья.
Арсений Васильев
Генеральный директор "УНИСТО-Петросталь"
“
Для малоэтажных домов, где не требуются лифты и сложные фундаменты, квартиры можно построить из расчета 20 тыс. за 1 м2 полезной площади, с отделкой, но без учета стоимости земли и коммуникаций. Застройщик за 4 тыс. рублей с 1 м2 не сможет проложить коммуникации, сможет только подключиться к имеющейся. При работах в многоквартирном высотном дешевле, чем в 30 тыс. рублей не уложиться, плюс земля, плюс социальная инфраструктура, плюс коммуникации. В итоге себестоимость для Петербурга подбирается к 50 тыс рублей за 1 м2 и выше, в зависимости от местоположения. Таким образом, успешная реализация проекта Минстроя возможна только вне городских сложившихся кварталов, на периферии городов, при этом на территории с подготовленной социальной инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Учитывая, что готовых участков в таком состоянии нет, государство должно само их подготовить, иначе проект не будет реализован.
Илья Логинов
Директор департамента консалтинга и аналитики компании "МИР недвижимости"
