Ситуация на рынке жилья напоминает события кризисного 2008 года. После резкого инвестиционного всплеска спрос на квартиры пошел вниз. Застройщики, пытаясь удержать покупателя, демпингуют. Но это чревато дефолтами, говорят эксперты.
Спрос на первичное жилье в Петербурге в летние месяцы, по неофициальным данным, упал на 30 – 50%. Девелоперы, правда, провал продаж отрицают, но активно стимулируют спрос через скидочные программы. Дисконт на новые квартиры в некоторых проектах уже доходит до 10 – 30%.
Ситуация очень напоминает события в начале кризиса 2008 года. Но специалисты уверены, что сценарий "черного августа" не повторится. Экономические встряски научили строителей осторожности и самостоятельности. По этой причине число дефолтов на сей раз будет минимальным.
Страшный месяц
Нынешняя ситуация с продажами жилья в Петербурге, по наблюдениям экспертов, очень напоминает 2008 год. "Тогда после "черного августа" спрос на жилье упал на 80%. Люди перестали покупать квартиры, не понимая перспектив рынка. И потребовалось больше 6 месяцев, чтобы спрос восстановился", — напоминает директор ИСК "Сфера" Тарас Кручинин.
Повторение кризисных событий, по мнению экспертов, маловероятно. Хотя предпосылки есть. Нестабильная политическая и экономическая ситуация нервирует и строителей, и покупателей жилья.
Резкий всплеск инвестиционного спроса, который рынок пережил минувшей весной, уже позади. "Число инвестиционных сделок в общем объеме продаж сейчас оценивается в 10%, хотя на пике спроса их доля достигала 40%", — говорит директор ГК "Балтийский монолит" Светлана Петрова.
При неформальном общении застройщики говорят о падении спроса на жилье на 30–50%. Но в официальных комментариях твердят, что все в порядке. "Нет оснований говорить, что осенью люди резко перестанут покупать квартиры и рынок встанет", — говорит директор управления исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина. "Конечно, спрос может измениться в любой момент. Но сейчас делать какие–то прогнозы преждевременно", — добавляет директор по продажам ГК "Эталон" Ирина Онищенко. "Скорее всего, август будет самым тихим месяцем года. Но в сентябре мы все–таки рассчитываем на рост спроса", — отмечает глава департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Скрытый демпинг
Анализ рыночного предложения выявил скрытое падение цен на жилье, что подтверждает падение спроса. Маскируя дисконт под летние акции, многие компании предлагают серьезные скидки, резко снижают размер первого взноса на квартиру, увеличивают рассрочку. Цены на студии в некоторых проектах за лето упали на 30%. "Хотя без учета акций за тот же период цены на рынке в среднем выросли на 3%", — говорит директор центра продаж новостроек АН "Гагарин" Андрей Вересов.
Но серьезного колебания цен на жилье эксперты не прогнозируют. "Объем строящихся объектов в Петербурге и окрестностях рекордный — около 8 млн м2. Но из–за роста стоимости земли, согласований и подключения к сетям цены на квартиры не снижаются", — говорит коммерческий директор "Главстроя СПб" Алексей Гусев. По прогнозу АН "Итака", до конца года жилье прибавит в цене еще до 5%.
Жертвы шторма
Итогом прошлого кризиса стала массовая чистка строительного рынка. Многие компании обанкротились. А выжившие пересмотрели кредитную политику и сейчас стараются работать без привлечения банковских денег. "Печальный опыт не прошел даром. Кризис научил строителей работать быстро и на свои. Так что к любым негативным переменам рынок теперь адаптируется гораздо проще, чем 6 лет назад", — говорят эксперты Knight Frank St. Petersburg.
Значительного числа дефолтов эксперты не ждут. Но у некоторых застройщиков проблемы уже появились. Можно вспомнить ГК "Город", которой на год перенесли сроки строительства трех жилых комплексов.
"Как только начинает штормить, те, кто плохо подготовился к плаванию, начинают тонуть. В группе риска фирмы, которые демпингуют в расчете на будущее повышение цен", — говорит Вера Сережина. "С рынка недвижимости будут уходить мелкие игроки", — прогнозирует Денис Бабаков из "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад".
Но в комитете по строительству Смольного появления новых проблемных объектов не ждут. "Наоборот, до конца этого года мы планируем ввести в эксплуатацию 10 из 34 проблемных домов", — заявили в комитете.
“
Из–за санкций против России экономика будет тормозить. Многие девелоперы уже отмечают снижение уровня спроса на жилье. Хотя оптимисты списывают это явление на летний сезон. Но для меня очевидна связь происходящего с общей экономической ситуацией. Опять же, если рассматривать рынок в период с декабря 2013 года по май 2014 года, то очевиден всплеск инвестиционной активности именно из–за политического напряжения вокруг Украины и ослабления российской валюты. Стоимость квадратного метра в перспективе будет расти. Но медленнее уровня инфляции.
Роман Мирошников
исполнительный директор ЗАО "Ойкумена"
