"Деловой Петербург". Набор "элитный"

Элитная недвижимость более устойчива к кризисам, чем другие классы жилья. Ее покупатели — люди состоятельные, привыкшие получать то, что хотят, и готовые долго ждать нужного предложения. Запросы искушенной публики растут и стимулируют инвесторов уделять больше внимания инфраструктуре элитных жилых комплексов. Об эволюции вкусов и новых трендах в создании жилья класса DeLux рассуждают участники круглого стола, организованного "ДП".

Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO

Инфраструктуру элитного жилого комплекса можно условно разделить на две составляющие — физическую и сервисную. В первом случае речь идет о таких обязательных опциях, как встроенный подземный паркинг и облагороженная придомовая территория. Все остальные параметры факультативны. А если речь идет о небольшом клубном доме, как наш жилой комплекс "Гранвиль" на Васильевском острове, то и вовсе нежелательными. Если говорить о сервисной составляющей, то здесь важный элемент — работа профессиональной управляющей компании. Желательно, чтобы она была создана самим застройщиком, которому известны все технологические особенности объекта и его инженерных систем. А популярный нынче сервис пятизвездочного отеля — это в большей степени маркетинговая история. Сейчас любая управляющая компания, работающая на элитном объекте, предоставляет жильцам аналогичные услуги через консьерж–службу. Она может и обед доставить, и белье в прачечную отвезти, и утром разбудить.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс"

Покупатель элитной недвижимости уже достаточно искушен: требования его год от года растут. Поэтому застройщики придумывают оригинальные фишки для конкуренции.

В нашем проекте "Леонтьевский мыс" к таким фишкам можно отнести оригинальное решение вопроса безопасности комплекса. Мы приподняли внутренний двор на высоту 4 и 8 м, отказавшись тем самым от высокого забора.

Еще одна фишка — индивидуальные лифты прямо в квартиры из охраняемого паркинга, а также собственная набережная с мариной и более 18 тыс. м2 различных коммерческих площадей, где разместятся все необходимые для жизни сервисы. Конечно, многие ноу–хау наш покупатель видел за рубежом. Но, столкнувшись с ними здесь, в Петербурге, он удивляется и радуется. И мы готовы поддерживать это настроение, генерируя новые идеи.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI

Инфраструктуру элитного проекта определяют потребности жильцов и район, где возводится дом. Если в ближайшем окружении нового комплекса достаточно премиальных ресторанов, салонов красоты, фитнес–клубов, то собственных коммерческих площадей в проекте будет меньше. Например, в нашем Доме благородных семейств "Собрание", который строится в самом центре Петроградской стороны, где хорошо развита инфраструктура, всего 2 тыс. м2 коммерческих помещений. А в комплексе "Четыре горизонта" на Свердловской наб. — в 2 раза больше.

Джентльменский набор элиты сегодня — то, что отвечает потребностям жильцов в активном отдыхе, а также в заботе о себе и своем здоровье (салоны красоты, тренажерные залы, бассейн и др.).

Покупатель элитного жилья ведет себя как рациональный гурман — выбирает то, что ему по вкусу, но при этом не забывает и о цене вопроса. Он не готов переплачивать за обслуживание инфраструктуры в своем доме, если рядом есть достойная альтернатива. Тем более что в элитном комплексе, в отличие от клубного дома, где все знают друг друга, разброс в предпочтениях жильцов гораздо шире. Соответственно, и договориться о наборе сервисов им бывает сложнее.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге

Задача инвестора–застройщика — найти оптимальное сочетание сервисов, которые, с одной стороны, удовлетворят все нужды покупателя элитного жилья, с другой — не будут обременять его избыточными затратами. Мода на сервисы изменчива: сейчас, например, вместо магазинов и баров в состав элитных домов все чаще включают оздоровительные и спортивные комплексы.

Чтобы конкурировать за покупателя, девелоперам приходится придумывать разные интересные ходы: привлекать иностранных специалистов к созданию облика зданий, оснащать жилые дома уникальным набором функций. Некоторые новые элитные проекты в Петербурге имеют собственные набережные и даже марины. Отправиться на катере на работу? В летнее время это уже реально.

Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" ("Группа ЛСР")

Понятие "инфраструктура" в элитном жилищном строительстве — это прежде всего комплексный подход к организации пространства по самым высоким стандартам комфорта. Соответствующая атмосфера начинается не с порога квартиры, а с момента въезда на территорию. Отделка мест общего пользования играет не меньшую роль: она подчеркивает статус объекта. Например, в отделке холлов в домах второй очереди ЖК "Смольный парк" мы использовали мрамор и дорогие породы дерева, витражное остекление. Входная группа организована в виде светового атриума высотой во все этажи. Это истинный класс DeLuxe. В крупных премиальных жилых комплексах по сравнению с одиночными домами больший потенциал для развития инфраструктуры: для воплощения дизайнерских мыслей и идей благоустройства. Кроме того, там проще предусмотреть достаточное количество коммерческих помещений на первых этажах, под рестораны, кафе, магазины и салоны красоты. Так что, по моему прогнозу, спрос в элитном сегменте будет смещаться в сторону крупных проектов, которые создают атмосферу роскоши и гарантируют близкое по статусу окружение.

Алена Мургина, директор по маркетингу "Плаза Лотус Групп"

Опрос обеспеченных петербуржцев показал, что одной из основных причин недовольства дорогим жильем является различие во взглядах на проживание с соседями, а также некачественное обслуживание и эксплуатация элитных домов. Я уверена, что качество обслуживания можно приблизить к уровню отельных сервисов. Это продемонстрирует наш проект элитных апартаментов на Конюшенной пл., который станет первым в городе проектом такого формата под управлением профессионального отельера.

А в целом перечень инфраструктурных сервисов у элитных проектов одинаковый: это услуги управляющей компании, предприятий общественного питания, клининга… Разница в нюансах.

Федор Головкин, заместитель директора по маркетингу и продажам "Ховард Санкт–Петербург"

Для элитных жилых комплексов важна не только богатая инфраструктура, но и приватность ее использования. Территория дома должна быть не только благоустроенна, но также закрыта и охраняема, богатую входную группу должен дополнять консьерж, а лестнично–лифтовые узлы хорошо бы снабдить дублирующими лифтами для обслуживающего персонала. Инфраструктура также должна учитывать современные достижения науки и техники. Инженерия нашего дома, например, включает в себя дымоходы, которые позволяют во всех квартирах установить камины. А в паркинге предусмотрены места на две–четыре машины на квартиру и места для автомоек. Еще один тренд — внимание обращают на инфраструктуру для занятий спортом и здорового образа жизни. Поэтому в нашем комплексе Hovard Palace открыта собственная spa–зона с бассейном, саунами, фитнес–центром и тренажерным залом. А поскольку богатую инфраструктуру включить в проект при реконструкции старого дома практически невозможно, мы прогнозируем рост числа объектов нового строительства в этом сегменте.

Алиса Цай, руководитель отдела "квартиры класса LUX" компании "Магазин квартир"

Конкуренция между элитными жилыми комплексами очевидна: более статусное место конкурирует с более сильными видовыми характеристиками, дома–кондоминиумы — с квартальной застройкой.

Минимальный стандарт инфраструктуры элитного жилья покупателю привил сам застройщик. Такое жилье немыслимо без подземного паркинга, коммерческих помещений на первых этажах, детских и спортивных сервисов. В перспективе будут востребованы подземные паркинги с автопарковщиками, привычный ландшафтный дизайн будет искать новые модные формы, а винотеки будут существовать наравне с велосипедными.

Из живых откликов потенциальных покупателей элитных квартир, которые я часто слышу, хочется отметить вопросы (и даже недовольство) по поводу зыбкости коммерческих помещений. Многие люди не покупают вторые этажи элитных комплексов, потому что непонятно, что за заведение там в итоге разместится. Возможно, застройщики более вдумчиво будут продавать и сдавать такие помещения в аренду.

Ольга Газеева, директор по продажам и маркетингу компании "Еврострой"

Критериев элитности в отношении инфраструктуры жилого дома не существует. Есть перечень опций, которые можно считать стандартными для домов класса DeLuxe, но они не являются исчерпывающими. Например, в нашем новом комплексе "Привилегия" будет закрытая территория с зоной отдыха и фонтанами, причал для яхт с набережной, spa–комплекс с аквазоной и фитнес–клубом. Целый технический этаж отведен под кладовые комнаты, а на первом этаже будут работать супермаркет премиум–класса "Азбука вкуса", отделение банка, аптека и ресторан с террасой.

Особое внимание мы уделили самым маленьким жителям комплекса: помимо языкового детского сада на 60 мест в "Привилегии" будет организован детский клуб, где малышей можно оставить под присмотром опытных нянь и аниматоров. Принципиально новым станет и подход к сервису в "Привилегии" — он будет построен в концепции обслуживания пятизвездочного отеля. В доме будет организована служба портье и служба горничных. Кроме того, во входной группе будет расположен лобби–бар, где можно с комфортом принять гостей или провести встречу, а также сигарная комната.

Светлана Петрова, директор группы компаний "Балтийский монолит"

Качественная инфраструктура — один из самых важных критериев, по которым жилье можно отнести к классу элитного. По нашему опыту, особенно важна социальная инфраструктура: детские площадки, детские комнаты с нянями, а лучше всего собственный детский сад. У нас он есть в ЖК "Новая история". Планируем аналогичный и в проекте МФК Docklands. Есть спрос и на рум–сервис, но он не определяющий. Вся остальная инфраструктура — по желанию. Общие библиотеки, сигарные, спортивные залы, кладовки… Их появление в проекте зависит исключительно от потребностей покупателя и полета фантазии девелопера.

Андрей Петров, руководитель Центра элитных проектов компании "Петербургская Недвижимость"

Покупатели элитной недвижимости особенно ценят комфорт и уединенность, которые им и должен обеспечить новый дом. Именно такие цели ставит перед собой девелопер при проектировании жилого комплекса. Закрытая и качественно охраняемая территория — это безопасность, просторные входные группы с единой зоной ресепшен — это комфорт, небольшое количество квартир на лестничной площадке — это уединенность. Основной качественный скачок за последние годы произошел не столько в сервисной, сколько в инженерной инфраструктуре элитных зданий.

Кроме того, рынок прошел стадию оснащения дома сервисами формата "только для жильцов". Сейчас на рынке царит минималистский рационализм. Комплексы с инфраструктурой для жителей появляются, однако девелопер уже не закладывает в проект одновременно несколько похожих сервисов.

А еще с годами больше стали цениться проекты на набережных, особенно с непосредственным выходом к воде. Новые объекты с такими характеристиками привлекают покупателей еще на стадии предварительного анонсирования.

Инна Анисимова, руководитель Центра элитной недвижимости АН "Итака"

Девелоперы крупных элитных жилых комплексов сегодня планируют наполнение коммерческих площадей заранее — на этапе проектирования. И все чаще строители потом сами управляют коммерческими помещениями. Еще несколько лет назад элитность дома определялась в первую очередь его локацией. А сейчас в приоритете однородная социальная среда и качественная инфраструктура. Катализатором этого процесса стал рост конкуренции в элитном сегменте. И с годами она только усиливается. А значит, и инфраструктура будет все разнообразнее.

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg

Визитной карточкой элитного проекта может стать собственный spa, бассейн, тренажерный зал, холодильник для хранения шуб, сигарная комната и многое другое. Если в составе жилого комплекса появляется элемент инфраструктуры, который будет обслуживать не только жильцов, важно организовать его работу так, чтобы не нарушить приватность проживания. И так, чтобы при ротации арендаторов коммерческих помещений не разрушилась концепция сервисов элитного дома. Чтобы застраховать себя от такого развития событий, многие застройщики оставляют инфраструктуру элитных домов в собственном управлении.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar

Цены на элитное жилье в Петербурге с начала года выросли на 5%. Спрос серьезно превышает предложение. Эта ситуация возникла из–за дефицита свободных земельных участков под элитные проекты. Все предложение сконцентрировано в Петроградском и Центральном районах, особенно в районе Смольного. С развитием рынка элитного жилья возрастает требовательность покупателей к его качеству. Для клиентов важны квартальная застройка, архитектурные и планировочные решения, набор услуг на территории комплекса. Кроме того, покупатели все лучше разбираются в технологиях строительства и нередко интересуются, как организована разводка электрики в здании и по какой технологии возводятся фасады.