Двое собственников почти 20 тыс м2 недвижимости в самом центре Петербурга годами не могут договориться о его судьбе. Самое крупное здание во дворе Конюшенной площади и прилегающая к нему территория остаются в пугающем состоянии. Будущее построек осложняет и статус памятника, полученный в 1999 году. В судах рассматриваются дела о взаимных претензиях, порой недовольны и арендаторы.
Лакомый кусок недвижимости, спрятанный внутри квартала по адресу Конюшенная площадь, 2, никак не может дождаться реконструкции. Любые действия его собственники должны утверждать между собой, но согласия среди них нет. В судах годами тянутся дела о взаимных претензиях. Снести все и перестроить мешает и статус объекта культурного наследия, который все помещения получили в 1999 году.
Кто в доме хозяин
По данным Федеральной регистрационной палаты, собственников у помещений на сегодня два: ООО "Сигма" и закрытый ПИФ "Северная столица" под управлением ООО "УК ПАН-ТРАСТ". Землю под зданиями и во внутреннем дворе собственники арендуют у города, в этом отношении претензий к ним нет, говорят в КУГИ.
Площадь помещений всех литер, спрятанных за фасадной частью здания на Конюшенной площади, по данным региональной геоинформационной системы городского комитета по земельным ресурсам, приближается к 20 тыс. м2. Самая крупная литера — "в" — насчитывает 18,2 тыс. м2. Она окружает те, что поменьше: "е", "ж", "з", "и", "р" и "т".
Все помещения по адресу Конюшенная площадь, 2 находятся на территории объекта культурного наследия регионального значения "Конюшенный двор". При этом сама Конюшенная площадь в него не в ходит, территория ограничена границей Конюшенной площади, набережной канала Грибоедова, Шведским переулком и улицей Большая Конюшенная. Статус объекту присвоен городским законом в 1999 году. На запрос dp.ru о позиции градозащитного ведомства о будущем памятника в оговоренные законом сроки КГИОП не ответил.
Сегодня помещения в обветшалых зданиях через посредников сданы в аренду молодежным барам "Копен", "Ключ", клубу Circus, школе танцев Studio 17, театральной студии "Образ", музыкальной студии Staccato и многим другим. Помещения, через ПИФ "Северная столица" принадлежащие УК "ПАН-ТРАСТ", сдаются по ставке, начинающейся от 600 руб за м2. Договоры аренды подписаны на самые разные сроки, ставки в них зафиксированы максимум на три года.
Цена вопроса
В случае реконструкции, которая, безусловно, необходима, отмечают в "АРИН", и изменения пула арендаторов помещения станут столь же ликвидны, как и фасадные. А в них стоимость аренды, по данным компании, варьируется от 2 до 9 тыс. рублей за 1 м2.
На фото: Внутренний двор здания на Б.Конюшенной 2.
По подсчетам
ASTERA
, стоимость зданий под литерами "в", "е", "ж", "з", "и", "р" и "т", общая площадь которых близка к 20 тыс. м2, составляет 800-900 млн рублей. На реконструкцию потребуется еще 600 млн.
От каретного парка до несостоявшегося бизнес-центра
История у этого здания такая. Сначала это был парк для карет, много позже стал таксопарком. К 2005 году таксопарк в основном прекратил свою работу. Его гендиректор и владелец 25% акций Борис Никонов выступал против любых планов по редевелопменту этой территории и активно противодействовал скупке акций предприятия инвесторами.
Однако УК "ПАН–Траст" удалось консолидировать другие 25% таксопарка, остававшихся в частной собственности. По данным СПАРК, компания полностью принадлежит сейшельскому офшору "Трабукон солюшнз лтд". С 2004 по 2011 год УК на 100% принадлежало ЗАО "ПАН", основанному совладельцем "Балтийского банка" Андреем Исаевым.
Покупая часть помещений таксопарка в 2005 году, в компании рассчитывали в итоге получить его целиком и делать реконструкцию. Сделку по покупке 25% пакета акций у ОАО "Автомедон" тогда оценивали в $3 млн, писал "Деловой Петербург". Покупку оформляли через то же ЗАО "ПАН".
Были планы и согласованные проекты реконструкции, но все испортил кризисный 2008 г., говорят представители собственников.
В том же 2005 году о планах на покупку заявляло подразделение AIG — AIG Global Real Estate. Компания намеревалась построить торгово-офисный центр стоимостью до $200 млн общей площадью 150 тыс. м2 с подземным паркингом.
Планы по перестройке помещений у собственников есть и сейчас, не хватает согласия. С помещениями, в которых собственникам принадлежат разные этажи — еще сложнее. Представители УК "ПАН-ТРАСТ", в частности, считают, что по-хорошему всё на этом месте нужно снести "для строительства чего-то более стоящего", однако даже от одного подобного заявления "немедленно возбудится КГИОП". "У них тут уникальные каретники, в каком они виде, учитывая остальную обстановку, догадаться несложно", — говорят в компании.
Руководитель и владелец (по данным выписки из ЕГРЮЛ на 8 октября) еще одного собственника помещений — ООО "Сигма" — Ирина Ряхина говорит, что в развитии территории в компании готовы поддержать любые начинания соседей, но они сами с собой не могут разобраться. "У ПИФа собственников сколько? Много! С кем договариваться? Пишешь одним, потом выясняется, что пришли другие, и так постоянно", — говорит Ирина Ряхина, подчеркивающая, что она исключительно генеральный директор, а не владелец.
В центре города достаточно помещений, находящихся в еще более худшем состоянии, говорит Ряхина. "Проектов очень много, желающих купить — тоже, желающих забрать, а не покупать — еще больше", — избегает она конкретики.
Представители УК "ПАН-ТРАСТ", беседовавшие с dp.ru, называют ООО "Сигма" прямыми последователями владельца таксопарка Бориса Никонова. "Когда-то ему пообещали, что найдут хорошего инвестора и уговорили продать, но ничего в итоге так и не вышло". По данным СПАРК, до апреля 2004 года он владел ООО "Сигма" на 100%. После продал компанию Александру Чернявскому, а тот — Ирине Ряхиной.
Инвестиционная привлекательность сараев
Так или иначе, движения в сторону улучшения внешнего вида зданий, несмотря на очевидную инвестиционную привлекательность, не наблюдается. Буквально через дорогу, несмотря на сложности из-за статуса объекта культурного наследия федерального значения, Конюшенное ведомство взялась реконструировать Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей. Здание превратят в апарт-отель.
После реконструкции постройки бывшего таксопарка можно будет использовать в качестве офисов, музейного объекта или мини-отеля. Часть помещений основного здания могут сохранить клубно-развлекательное назначение: поскольку адрес уже хорошо известен в Петербурге в контексте ночной жизни, говорит руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Аткачис.
Тем не менее, инвестора по оценкам специалиста, в условиях нестабильной экономической ситуации найти будет сложно. "Даже после реконструкции не думаю, что арендные ставки на помещения, расположенные во дворе, могут быть выше 1500 руб. за м2 (за площадь от 300 м2), — комментирует Ольга Аткачис. — Ставка на фасадные помещения в настоящий момент и так завышена и составляет 3500 руб. за м2".
Есть и другие мнения. "Хорошая транспортная доступность, высокий пешеходный трафик, значительное число иностранных туристов — все это делает комплекс зданий на Конюшенной, 2 чрезвычайно востребованным среди арендаторов", — отмечает вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью "АРИН" Екатерина Лапина. Площади будут интересны рестораторам и владельцам клубов высокого класса.
