Власти Петербурга собираются отобрать у инвесторов сотни зданий и земельных участков в исторических районах города, чтобы выставить их на торги. Полный перечень таких объектов оказался в распоряжении "Делового Петербурга".
Губернатор
Георгий Полтавченко
после своего переизбрания на пост в сентябре этого года решил заняться ревизией городских инвестпроектов. Смольный готовит к продаже с торгов около сотни зданий и земельных участков, с которыми не справились инвесторы.
Инвестиционная сотня
В распоряжении "ДП" оказался перечень КУГИ, куда включены здания, предназначенные для реконструкции под гостиницы, бизнес–центры, административные комплексы, а также земельные участки промышленно–складского назначения. Большинство зданий расположены в исторических районах Петербурга.
Все эти объекты объединяет то, что они в разное время были переданы бизнесменам целевым образом или в аренду на инвестиционных условиях, но инвесторы так и не приступили к реализации своих проектов. Как сообщил источник в КУГИ, знакомый с ситуацией, часть нормативных актов, которыми утверждались права инвесторов на данные объекты, уже отменены. Другие ждет та же участь в ближайшее время. "Поскольку инвестиционная целевка в Петербурге 10 лет назад отменена, то, скорее всего, большинство этих зданий и участков попадет на торги", — говорит источник. Сразу выставить всю сотню на продажу невозможно, поэтому, скорее всего, недвижимость передадут в управление какой–нибудь городской структуре, которая будет готовить ее к торгам.
Дома с историей
В перечень попало много объектов с непростой судьбой. Например, дача Громова (ул. Академика Павлова, 13). Еще в 2005 году этот памятник архитектуры Смольный хотел продать с торгов со стартовой ценой 22 млн рублей. Торги отменили, так как здание было в долгосрочной аренде у ООО "Эксперт". Тогда город передал ему дом целевым назначением для реконструкции под выставочный комплекс. Но компания не реализовала проект, договор с ней расторгли, передав памятник ООО "Петербургтеплоэнерго". Энергетики планировали приспособить его под офис, но тоже не справились с задачей.
В 2010 году дом отдали в ведение администрации Петроградского района, которая сдала его в пользование театру "Синтез". Театр рассчитывал отремонтировать памятник и разместить в нем детский творческий клуб. "Но, когда принималось такое решение, не были понятны масштабы преобразований, которые требуются зданию, — рассказывает режиссер театра "Синтез" Андрей Лунин. — Дом деревянный, сильно поражен грибком. Чтобы понять, в каком он состоянии, нужно вскрывать обшивку стен. Театр своими силами с этим не справится". По его оценке, на ремонт нужно не меньше 250 млн рублей, не считая стоимости проектирования.
Другой проблемный адрес — ул. Решетникова, 6. Его в 2004 году передали в аренду ООО "Деловой Центр "Решетникова, 6" для строительства многофункционального комплекса социально–бытового и культурного назначения. Дом расселили, и к 2008 году его реконструкция должна была завершиться. Потом несколько раз сроки сдвигали, но строительные работы так и не начались. Связаться с инвестором не удалось.
Драматична также история дома 78 по наб. реки Фонтанки, занятого издательством "Детгиз". В 2008 году его передали в аренду "СВ–Консалт", связанному с совладельцем ювелирной сети "585" Антоном Петровым, сыном авторитетного предпринимателя Геннадия Петрова. "СВ–Консалт" намеревался переселить издательство на Фурштатскую ул., а дом на Фонтанке реконструировать под гостиницу.
В прошлом году "СВ–Консалт" пытался продать этот инвестпроект за 1,5 млрд рублей. Но желающих не нашлось.
Получить комментарий инвестора вчера не удалось. В комитете по строительству сообщили, что этот объект находится на контроле у вице–губернатора Марата Оганесяна. Алексей Гулевский из Astera оценивает объем инвестиций, необходимых для реализации проекта, в $15–16 млн.
В перечень КУГИ также попал флигель во дворе головного офиса "Группы ЛСР" на Казанской ул., 36–А. ЛСР занимает соседний дом — 36–Б, принадлежащий одной из структур группы, компании ЗАО "А Плюс Естейт". А в доме 36–А эта компания владеет только небольшим помещением. Несколько лет назад "Группа ЛСР" рассматривала возможность включения флигеля в общий офисный комплекс, но сейчас планов по его коммерческому использованию у компании нет, сообщили в ЛСР.
Не та доходность
Эксперты отмечают, что в последнее время политика Смольного по использованию городской собственности изменилась. В начале своей губернаторской карьеры Георгий Полтавченко почти остановил продажу в частные руки принадлежащих городу объектов. Так, в декабре 2011 года, на одном из первых заседаний правительства под председательством Георгия Полтавченко, были исключены из плана приватизации несколько исторических зданий в центре Петербурга. В частности, дом 32 по Большой Морской ул., который хотело выкупить ООО "Галакси", арендовавшее его до 2055 года. В итоге после губернаторской ревизии в программе приватизации на 2012 год остался только один объект — ГУП "Городской центр по организации кино– и видеосъемок на территории СПб".
Похоже, теперь команда Смольного решила вернуть все здания, которые годами стоят не вовлеченными в коммерческое использование, и извлечь из этих объектов доход. В прошлом году власти провели народную инвентаризацию, выявив около 1 тыс. заброшенных сооружений. Смольный пересматривает цены продажи городских объектов. С этим, например, эксперты связывают то, что Георгий Полтавченко притормозил приватизацию санатория "Дюны", цена которого была определена в размере 750 млн рублей.
Однако сейчас не самое удачное время для очередной ревизии и поиска новых инвесторов.
При экс–губернаторе Валентине Матвиенко здания в центре города активно передавали инвесторам, отмечает Сергей Владимиров из JLL в Санкт–Петербурге. "На пике рынка любой объект в центре был привлекательным для инвесторов. Но из–за кризиса большинство таких проектов либо не состоялись вовсе, либо доходность, на которую рассчитывали инвесторы, сильно скорректировалась", — говорит он.
К тому же большинство включенных в перечень КУГИ зданий имеют охранный статус, а земельные участки под промышленное строительство не обеспечены инфраструктурой, что существенно увеличивает объем вложений и снижает инвестиционную привлекательность этих объектов.
“
Отбор и последующая реализация городом участков и объектов, по которым не выполняются обязательства инвестиционных договоров, — вполне логичный шаг. На часть такого рода проектов городские власти будут искать новых инвесторов, но основная масса будет выставлена на торги. Продажа участков — наиболее выигрышный вариант. В торгах принимают участие понятные инвесторы с конкретными идеями по реализации проекта на интересующем их участке. А город в результате получает деньги в бюджет и снимает с себя бремя обязательств по инвестиционному договору.
Александра Смирнова
директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге
“
Мы в свое время искали участок для вывода производства с Выборгской наб. В итоге купили недействующее предприятие в Ленобласти и реконструировали его. Если бы город мог предложить участок по приемлемой цене, с инфраструктурой, без обременений, конечно, мы бы его приобрели. Но, к сожалению, часто городская земля обладает противоположными характеристиками. Малому предприятию такие объекты не по карману, а крупные компании предпочитают приобретать наделы на вторичном рынке. В этом случае они не обременены ограничениями, которые налагает на инвестора город.
Андрей Липатов
гендиректор холдинга "Теплоком"
“
Нам обещали, что издательство переселят в отремонтированное здание на Фурштатской ул., 21. Для нас это был бы хороший вариант, потому что площадь там больше, мы могли бы устроить склад. Но дом на Фурштатской ул. аварийный, и "СВ–Консалт" его даже не начинал ремонтировать, хотя это предусмотрено условиями его договора. Срок аренды у компании истекает в 2016 году. Я знаю, что городские власти рассматривают вопрос о том, чтобы расторгнуть договор с "СВ–Консалт". Да инвестор, по–моему, и сам уже потерял интерес к этому проекту. Но о нашей дальнейшей судьбе ничего пока не известно.
Алла Насонова
генеральный директор издательства "Детгиз"
