В Конюшенном ведомстве появятся макеты будущих квартир в натуральную величину

Plaza Lotus Group братьев Михаила и Бориса Зингаревичей попытается убедить градозащитников в своем проекте застройки Конюшенного ведомства на практике. К 24 декабря девелопер возведет макет будущих апартаментов в натуральную величину, пока из гипсокартона и фанеры. В голову для сравнения приходят меблированные "макеты" квартир из "Икеи", но в данном случае речь пойдет о демонстрации будущих элитных апартаментов внутри памятника федерального значения. Таким образом "шоу-румы" с квартирами девелоперы еще не использовали. Эксперты прогнозируют, что этот проект произведет фурор на рынке и станет детонатором для развития этой практики предпоказа жилья.

Макет апартаментов Plaza Lotus Group расположится на 700 м2 в северных галереях здания, окна которых выходят на набережную реки Мойки. Идею подал вице-губернатор Марат Оганесян на недавнем совещании по вопросам согласования проекта с градозащитниками. Эксперты из Совета по сохранению культурного наследия смогу посмотреть, какую планировку предлагает застройщик, где будут жилые помещения, где ванные комнаты, где коридоры и так далее.

Макет как доказательство

Так девелопер планирует убедить градозащитников в том, что его проект – оптимальный и с экономической точки зрения, и с точки зрения сохранения исторического комплекса зданий. Пока же защитники памятника предлагают другой вариант реконструкции, который не учитывает экономических интересов девелопера.

"Альтернативный вариант реконструкции нас как инвестора не устраивает. Сохранение галерей и застройка двора не позволят нам организовать в подземном пространстве спа-комплекс и парковку. К тому же, в 2015 году вступает в силу запрет на стройку на территории охранных объектов, и строительство во дворе станет попросту незаконным", — говорят в компании.

О строительстве макета dp.ru рассказали в компании. Также информацию подтвердили в аппарате  Марата Оганесяна. Решение приняли на прошлой неделе, как раз по итогам встречи представителей застройщика со "строительным" вице-губернатором. Марат Оганесян сказал на этой встрече, что город вряд ли сможет компенсировать компании братьев Зингаревичей потери от изменений проекта застройки, хотя раньше рассматривался и такой вариант. В то же время, он снова повторил: терять инвестора не хочется. Видимо, возведение макета апартаментов и стало своеобразным компромиссом.

Комплекс зданий на Конюшенной площади, дом №1, достался компании братьев Зингаревичей еще в 2010 году на инвестиционных условиях. Этот памятник федерального значения занимает квартал площадью 2 га, ограниченный набережной канала Грибоедова, набережной реки Мойки и Конюшенной площадью. По проекту девелопера там должны появиться 70 апартаментов, фитнес-клуб, бассейн, спа-комплекс, под двором собирались устроить паркинг. Инвестиции застройщика оцениваются в 5 млрд рублей.

Игроки строительного рынка рассказывают, что организовать такой шоу-рум – вопрос примерно одного месяца и инвестиций от 1 млн рублей. Если затем макет будет решено отделать и меблировать, то это может стоить до 100 млн рублей. При этом наличие демонстрационной квартиры в разы повышает вероятность того, что покупатель остановится именно на этом жилом комплексе. В Конюшенном же ведомстве макет, по сути, будет полностью повторять будущие квартиры, причем, в историческом антураже и с реальными видами из окна.

Реконструкция здания конюшенного ведомства под предполагает внутреннюю перепланировку исторического здания и появление 9 тыс. м2 апартаментов самого высокого класса. Цены на них пока не объявлялись, но в аналогичных эксклюзивных высококлассных проектах в Петербурге стоимость 1 м2 кое-где доходит до 2 млн рублей за. Такая цена, конечно, шокирует не только экспертов городского рынка апартаментов, но и даже самых богатых людей города, с которыми dp.ru обсуждал этот вопрос. Однако они признают, что такие цены — не фантастика, они бывают, к примеру, в эксклюзивных жилых комплексах в самых дорогих районах Лондона или, чтобы не ходить далеко, в Москве. Сомнения вызывает лишь нынешняя конъюнктура рынка — падение спроса на элитное жилье. Но в принципе, соглашаются эксперты, 2 млн рублей за м2 могут служить как минимум неким ориентиром, чтобы посчитать примерную ожидаемую выручку проекта "Конюшенное ведомство": около 18 млрд рублей. При таком раскладе, конечно, инвестиции в создание макета окупятся с лихвой.

Фурор на рынке

Шоу-рум будущей квартиры – один из маркетинговых ходов застройщиков, пока не особенно популярный в России. Существует два варианта таких шоу-румов. Первый — квартира, которая находится непосредственно в строящемся доме. Второй – пример будущих квартир в другом, отдельном сооружении. Чаще шоу-рум организовывают в элитном сегменте недвижимости. Так менеджеры по продажам показывают клиентам, чем квартира будет отличаться от других предложений. Иногда в шоу-румах представляют разные виды дизайнерской отделки.

Петербургские девелоперы еще не использовали демонстрационный вариант строящегося жилья таким оригинальным способом и в таком огромном масштабе как Plaza Lotus Group – для убеждения сомневающихся экспертов. Если проект одобрят, компания наверняка будет показывать свой макет с традиционными целями, то есть потенциальным покупателям.

Макет от Plaza Lotus Group произведет фурор на петербургском рынке, считают эксперты. "Если данный проект будет реализован, то он не только привлечет потенциальных покупателей, но и с учетом высокой проходимости места, заинтересует общественность в целом", — отмечает Анастасия Лепехина, директор по продвижению NAI Becar.

Один из уже известных примеров "квартирного" шоу-рума в Петербурге – проект девелоперской компании "Леонтьевский мыс", которая в октябре презентовала четыре полностью готовых презентационных квартиры на 330 м2 с отделкой по дизайну креативного директора YOO Inspired by Starck Филиппа Старка. Инвестиции в отделку составили более 90 млн рублей, из них 70 млн рублей – затраты на дизайн и покупку мебели, 20 млн рублей – на строительно-монтажные работы. Разработка и реализация дизайн-решений заняла более двух лет. Самым дорогим демонстрационным предметом стал письменный стол за 1,1 млн рублей.

"Презентационные квартиры — штучный товар на рынке элитной недвижимости Петербурга. Из-за отсутствия достаточного количества предложений у клиента нет возможности сравнивать. В результате стоимость премиальной отделки нередко завышена", — говорит Игорь Оноков, гендиректор "Леонтьевского мыса".

Практика применения шоу-румов среди девелоперов станет более популярной в условиях кризиса, в случае падения спроса, считают эксперты. "Тенденция коснется бизнес и элит-класса. Сегодня чаще всего подобный маркетинговый инструмент используют иностранные компании. Эта практика и пришла к нам из-за рубежа. Оценить эффективность шоу-рума в России пока затруднительно. На нашем рынке он еще не достиг достаточных размеров, чтобы провести качественное исследование вопроса", — говорят эксперты группы SOLO. Девелопер тоже планирует организовать такой шоу-рум в проекте своего ЖК "Гранвиль".

"Как показывает опыт зарубежных девелоперов, затраты на оборудование таких макетов компенсируются с лихвой темпами продаж, — указывают специалисты Knight Frank St. Petersburg. — Например, в одном из новых проектов в  Лондоне девелопер потратил на  создание офиса продаж, включающего макеты квартир в натуральную величину, несколько миллионов долларов, зная, что через несколько месяцев этот офис нужно будет демонтировать и освободить площадку под строительство. Но эти затраты были абсолютно оправданы, поскольку за непродолжительный период работы этого офиса продаж было продано около 80% площадей нового объекта".

Макет масс-маркета

Демонстрационные квартиры используются не только в элитном сегменте, но и в более дешевых проектах. Хотя там этот вариант считается новаторским — массового покупателя удается привлекать и компьютерными моделями.

"В нашей практике было и использование макетов. В первую очередь, для презентации вариантов отделки, а также для демонстрации в натуральную величину преимуществ новой планировки. Правда, всё это было сделано прямо на объекте и без мебели. Думаю, что использование макетов в нашем случае было вполне оправданным и принесло нам ожидаемый эффект", — вспоминает руководитель Л1 Павел Андреев.

"Идея с макетами из гипсокартона и прочих материалов может "выстрелить" при качественном исполнении. Важно соблюдать нескольких условий: лаконичный дизайн, присутствие элементов интерактива и отсутствие столпотворения в квартире, иначе коридоры покажутся узкими, и макет сыграет в минус", — отмечают специалисты "Главстрой-СПб". По их мнению, если уж организовывать "квартирный" шоу-рум, то полноценный, с отделкой и инженерными коммуникациями, чтобы создать у покупателя ощущение проживания в данном месте. В "Главстрой-СПб" пока такие планы не реализовали, но собираются организовать шоу-румы в ЖК "Северная долина" и ЖК "Юнтолово".

Далеко не все девелоперы считают шоу-румы ценным маркетинговым ходом. "Наша компания не использует такой метод продвижения. Мы не заказываем макеты, поскольку строим большие комплексы, рассчитанные на длительную реализацию (в течение 7-8 лет). Они могут совершенствоваться, меняться. Конфигурация в последующих корпусах может меняться в соответствии с тенденциями рынка", — говорит Арсений Васильев, гендиректор ГК "Унисто Петросталь".

Опыт моделирования квартиры в натуральную величину не получил массового распространения, потому что для создания ощущения присутствия достаточно мультимедийных форматов, считают застройщики. Можно смоделировать 3D-проект, гораздо более экономичный в реализации.

Также, например, не практикует макеты будущих квартир и ГК "Эталон". "Мы предлагаем потенциальным покупателям посмотреть понравившуюся планировку на любом готовом этаже", — говорят в компании. Там отмечают, что функцию шоу-рума вполне могут замещать экскурсии на уже построенные объекты.