После декабрьского ажиотажа продажи новостроек в Петербурге пошли на убыль, но оживился вторичный рынок жилья. Покупатели верят в надежность вторички, цены с первичкой практически сравнялись, а банки готовы давать выгодную ипотеку.
Вслед за первичным рынком жилья Петербурга в рост пошла и вторичка. Количество запросов от населения в этом сегменте с начала года на 20% превысило спрос на первичку. Цены на вторичку практически сравнялись со стоимостью квартир в новых домах. Рынок стимулируют лояльные ипотечные банковские программы.
Вопреки ожиданиям
По оценке ГК "
Лидер Групп", продажи новостроек в январе, после декабрьского ажиотажа, сократились вдвое. Ниже стал спрос и на вторичке, что традиционно для января. Однако, по данным NAI Becar, в прошедшем месяце за вторичкой обращались на 20% больше клиентов, чем за первичкой.
"Вторичный рынок, вопреки ожиданиям, не замер. Девелоперская отрасль более динамичная, а вторичный рынок — это десятки тысяч людей, и они так быстро решения не принимают. Если строители сумеют удержать новый уровень цен на жилье, вторичка уйдет в соответствующее повышение, но более мягко. Начало этого процесса мы видим с вами сегодня. За первую неделю февраля средние цены на вторичку в городе выросли на 500 рублей за "квадрат". Это немало", — говорит президент ГК "АРИН" Андрей Тетыш.
Готовые квартиры в среднем стоили дороже продукции первичного рынка на 10–15%, но в начале 2015 года, по данным агентств недвижимости, цены сравнялись, а в экономклассе, по данным Penny Lane Realty, первичка даже обогнала вторичку (см. график).
Однако объем предложения на вторичном рынке в 3,5 раза меньше по сравнению с новостройками. По данным аналитиков ГК "БН", объем квартир в продаже в январе сократился до 800 тыс. м2 (в декабре — 900 тыс. м2), в то время как в строящемся жилье объем предложения — более 3 млн м2.
В конце прошлого года многие продавцы сняли с продажи свои квартиры в надежде на рост цен в будущем. По данным экспертов NAI Becar, со вторичного рынка тогда ушло 30% квартир, и сейчас объем рынка вторички находится на уровне декабря.
Однако, по оценке АН "Итака", в январе продавцы уже стали возвращаться. "По предварительным оценкам, вернулись около 30% отказавшихся от продаж в конце прошлого года", — говорят в АН "Итака".
Страх сместит спрос
В перспективе в 2015 году можно ожидать увеличения объема предложения на вторичном рынке, причем в основном речь идет о новой вторичке — о квартирах в недавно сданных домах. Во–первых, на рынке могут появиться квартиры, купленные в новостройках во время ажиотажного спроса прошлого года. А во–вторых, можно ожидать, что в продаже появятся однокомнатные квартиры и студии, которые достанутся контрагентам по бартеру, — застройщики все чаще предлагают такие схемы расчета.
Эксперты NAI Becar говорят, что приток предложения на рынок вторичного жилья приведет к перенасыщению рынка и постепенному снижению цен в этом сегменте. Но, с другой стороны, боязнь людей приобретать квартиры в строящихся объектах спровоцирует смещение спроса с первичного на вторичный рынок как менее рискованный.
Строители верят в себя
Девелоперы, правда, считают, что покупатели в первую очередь придут за готовыми квартирами к ним.
"В отличие от прошлого кризиса, в этот раз не произошло резкого увеличения сделок на вторичном рынке при полном отказе от первичного. Сейчас доверие к застройщикам выше, чем 5 лет назад. Кроме того, крупные компании предлагают уже готовое жилье в построенных домах", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Но застройщики также видят, что спрос на вторичном рынке растет. "Спрос есть, так как на вторичном рынке можно получить ипотеку, — говорит директор УК Docklands Светлана Петрова. — Цены на вторичку только за декабрь–январь выросли на 5–6%. Сейчас ситуация постепенно стабилизируется".
Банки видят спрос
Несмотря на оптимизм игроков первичного рынка, банки условиями своих ипотечных программ и динамикой выдачи таких кредитов показывают, что считают вторичку более надежным сегментом.
"В 2014 году доля ипотечных кредитов на вторичку у нас составила около 90%. Причем их число во втором полугодии 2014 года выросло на 40% к началу периода. А средняя запрашиваемая сумма увеличилась на 0,5 млн рублей, до 1,8 млн рублей", — говорит заместитель директора по розничному бизнесу петербургского филиала Россельхозбанка Иван Власенко.
"У нас по итогам 2014 года доля сделок на объекты вторичного рынка составляет 70% от общего объема ипотечного портфеля. И к концу I квартала 2015 года, по прогнозу, произойдет еще большее перераспределение в пользу вторичного рынка", — считает региональный директор Северо–Западного филиала Росбанка Кирилл Мясоедов. Это, по его словам, связано с тем, что клиенты опасаются рисков на первичном рынке жилья. А также с сокращением количества банков, кредитующих новостройки, и ужесточением требований к аккредитации объектов.
С коллегами согласен заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в СПб Дмитрий Задонский. "Спрос на готовое жилье вырос. Основная причина в том, что клиенты опасаются затягивания сроков строительства и сдачи объектов", — говорит он.
Условия кредитования вторички во многих банках более лояльные, чем первички. Первый взнос и ставки по таким кредитам ниже при сопоставимых сроках кредитования и размере максимальной суммы кредита.
Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне
“
Темпы ипотечного кредитования готового жилья в этом году примерно на 20% опережают кредитование на покупку строящихся квартир. Если в 2014 году доля ипотеки первички составляла до 78% в общем объеме ипотечных кредитов, то сейчас — 67%. Прогнозировать, на сколько этот показатель еще снизится, сложно. Но очевидно, что клиенты относятся более требовательно к готовности домов, где они хотят купить жилье. Кроме того, на рынке появился большой выбор предложений от собственников жилья 2010 – 2012 года постройки.
Татьяна Хоботова
начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала "ВТБ 24"
“
Рынок вторичной недвижимости СПб в январе был стабилен, а первичный просел на 21% по сравнению с январем 2014 года. В условиях нестабильности экономики и колебаний курсов валют вторичная недвижимость в глазах покупателей становится более надежным объектом для инвестиций. Тем более что разрыв средних цен на первичку и вторичку достиг минимального показателя за последние годы: 95,5 тыс. рублей за 1 м2 против 94,5 тыс. Скорректировать спрос на вторичку может лишь то, что программы субсидирования ипотеки касаются только первичного жилья.
Екатерина Бармашова
ведущий аналитик АН "Итака"
