Из–за падения туристического потока доходность гостиничного бизнеса и загрузка отелей резко снизились. Инвесторы отказываются от открытия дорогих гостиничных проектов в Петербурге, а некоторые действующие отели могут закрыться.
Из–за снижения спроса и удорожания себестоимости строительства, вызванных кризисом в стране, инвесторы — как отечественные, так и иностранные — отказываются от гостиничных проектов, замораживают их, переносят сроки запуска и переформатируют.
Туристический поток в 2014 году упал на 10%. В этом году ожидается его сокращение еще на 10–15%. В итоге снизилась заполняемость гостиниц.
Участники рынка предрекают повторение ситуации прошлого кризиса, когда из–за спада спроса операторы временно закрывали отели, чтобы сэкономить на эксплуатационных затратах.
Отложить и переформатировать
Сразу несколько инвесторов объявили о корректировке планов по строительству гостиниц. ГК "Энерго" собиралась в 2015 году открыть четырехзвездочный отель и бизнес–центр на территории Бадаевских складов. В прошлом году в компании сообщили, что из–за кризиса планы изменились: БЦ будет достроен в 2015–м, а после этого "Энерго" приступит к возведению гостиницы. Теперь же инвестор решил подождать с завершением строительства гостиницы, пока не нормализуется экономическая ситуация.
В феврале
"ВТБ Девелопмент"
, который реализует проект МФК "Невская ратуша", сообщил о переносе начала строительства второй очереди этого комплекса как минимум на год. Ранее предполагалось ввести ее в эксплуатацию в 2016 году. Помимо офисных объектов вторая очередь включала четырехзвездочную гостиницу.
Руководитель проекта Ирина Анисимова заявила, что из–за кризиса упал спрос на гостиничные услуги. При этом после резкого повышения Центробанком РФ ключевой ставки в декабре 2014–го (с 10,5 до 17%) подорожали корпоративные банковские кредиты. Если до повышения средние годовые ставки составляли 15–17%, то теперь подскочили до 25–30%. В январе ЦБ снизил ставку до 15%, но кредиты пока не подешевели. Кроме того, на 20–30% подорожали стройматериалы, значительная часть которых импортируется или производится с использованием составляющих зарубежного производства.
В итоге ВТБ решил пока достраивать только административный корпус для комитетов Смольного. Судьба остальных объектов второй очереди МФК не ясна. По словам Ирины Анисимовой, гостиницу перепроектируют в апарт–отель или в офисное здание.
Вероятно, похожими причинами вызвано решение ЗАО "ЭкспоФорум" о переносе даты запуска второй части одноименного конгрессно–выставочного центра в Шушарах. Она должна была открыться в 2014 году и будет включать два отеля, оператором которых должен стать Hilton, а также транспортно–логистический комплекс.
В прошлом году в прессе появилась информация, что Hilton вообще подумывает о сворачивании всех своих новых проектов в России. Однако в "ЭкспоФоруме" эти данные не подтверждают: "Мы от своих планов не отказываемся, две гостиницы Hilton в "ЭкспоФоруме" откроем во II квартале 2016 года".
Международный оператор Starwood, который собирался в 2015 году открыть в Петербурге гостиницу под брендом Aloft, отложил проект на неопределенный срок. Связаться с компанией не удалось.
Коммерческий спад
Спад инвестиционной активности коснулся всех сегментов коммерческой недвижимости. Так, по словам участников рынка, многие новые офисные здания заполнены лишь наполовину, а в некоторых пустует до 80% площадей.
Складские девелоперы в этом году сдадут не больше 40% от анонсированных ранее проектов. Причины стандартны: дороговизна кредитов и стройматериалов, спад спроса.
Гостиничные проекты по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости гораздо более уязвимы в кризис, пояснили в HOTEL Management (компания будет управлять двумя отелями Hilton на базе "ЭкспоФорума").
Отели — самые долгоокупаемые проекты. Даже в тучные годы возврата инвестиций приходится ждать 10 лет. В кризис сроки удлиняются еще на 3–5 лет.
Кроме того, в отличие от бизнес–центров и складов, гостиничные проекты сдаются под ключ. Пока арендаторы бизнес–центра занимаются отделкой помещений, оператор уже получает прибыль. В отеле такое невозможно. Он должен быть полностью готов на момент запуска.
Петербургский гостиничный рынок очень высококонкурентен, говорит Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris. К тому же туристический поток в прошлом году упал. В основном снижение произошло за счет иностранных гостей, которые были основными клиентами отелей категорий четыре–пять звезд, — по оценке комитета по туризму Смольного, их количество в 2014 году сократилось на 20%. "Российские туристы чаще всего останавливаются у родственников, знакомых, в хостелах, на частных квартирах. Им дорогие отели не нужны", — добавляет Наталья Киреева.
Большинство же заявленных и стартовавших в последние годы гостиничных проектов относятся как раз к премиальным категориям.
Нестабильность ситуации в России и военный конфликт на Украине надолго отвадили от нашей страны как значительную часть иностранных туристов, так и зарубежных инвесторов. Больше половины петербургских отелей находятся под управлением иностранных гостиничных операторов. Сейчас они пересматривают планы по развитию своего присутствия в нашей стране. Операторы, которые планировали к нам зайти, наверняка пропустят 2015 год, уверены в HOTEL Management.
Под угрозой закрытия
Все мероприятия, привлекающие в город большие туристические потоки, планируются на высокий сезон — период белых ночей. В это время с заполняемостью проблем нет. Но большую часть года — зимой, весной и осенью отели загружены лишь на 40%.
При общем падении заполняемости (по данным Colliers International, за последний год она снизилась с 67 до 57%) у операторов нет возможности компенсировать потери низкого сезона за счет высокого. Из–за этого, по подсчетам экспертов JLL, доходность премиальных отелей (категорий lux, четыре, пять звезд) упала на 10–15%, а объектов среднего сегмента (три звезды) — на 6–7%.
Все это может привести к повторению ситуации 2008–2009 годов, когда из–за снижения спроса операторы были вынуждены временно закрывать гостиницы.
Например, финский
Sokos
в декабре 2009–го на 10–20 дней приостановил работу двух из трех своих отелей в Петербурге, пояснив, что заполняемость гостиниц в среднем по рынку в этот период составляла 30%.
Некоторые премиальные гостиницы на Невском пр. закрывали по несколько этажей, чтобы сократить затраты на эксплуатацию.
Эксперты не исключают, что к такому способу экономии отельеры обратятся и в этот раз.
Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне
“
Поток иностранных туристов в 2014 году сильно сократился. Несколько вырос внутренний российский туризм. Но он не сможет компенсировать потерю иностранных клиентов. Во–первых, зарубежные гости обеспечивали значительную долю загрузки отелей высоких категорий (четыре–пять звезд). А среди российских клиентов наибольшим спросом пользуются гостиницы среднего сегмента. Во–вторых, рост внутреннего туризма не продлится долго. Именно в этом году начинают всерьез чувствоваться последствия падения рубля, и россияне принимаются экономить на поездках.
Артем Клыков
гендиректор HOTEL Management Ltd
“
Проекты строительства гостиниц, которые уже начаты, инвесторы доведут до конца. За счет этих объектов в ближайшие год–два конкуренция на рынке усилится. Но новые проекты запускаться не будут, поэтому в перспективе конкуренция снизится, и это плюс для действующих игроков. Я надеюсь, что этот год будет хорошим для нас. Мы наблюдаем большой интерес к Петербургу со стороны туристов из Южной Европы, Азии, которые готовы приехать сюда летом. Но весь этот интерес пропадет, если продолжатся военные действия на Украине.
Юнис Теймурханлы
гeнеральный управляющий и совладелец отеля Helvetia
“
Многие стройки в коммерческой недвижимости могут остановиться не столько потому, что инвестор передумал, сколько из–за того, что денег нет — слишком дорогие кредиты. Мы как минимум на год заморозили гостиничный проект, хотя он готов примерно на 65%. К осени посмотрим, как будет развиваться ситуация. Российские туристы по платежеспособности очень уступают иностранцам. В большинстве российских регионов люди готовы заплатить за номер в гостинице не больше 2–3 тыс. рублей. Так что сильно рассчитывать на поток отечественных туристов Петербургу не стоит.
Азат Григорьян
гендиректор ГК "Энерго"
