Почему власти Петербурга стали продавать меньше зданий из городской казны

Игорь Павлович, в прошлом году Фонд имущества на 46% перевыполнил плановое бюджетное задание, перечислив в казну более 10 млрд рублей. Как вам это удалось? Ведь последние годы интенсивность торгов снижалась.

— Больше всего денег в бюджет в прошлом году принес выкуп бизнесом арендуемых помещений (более 6 млрд рублей) и реализация права выкупа земли под объектами недвижимости (2,3 млрд рублей).

Всплеск активности покупателей произошел весной прошлого года на фоне изменения экономической ситуации в стране.

Бизнес оценил риски и резко начал выкупать недвижимость. В итоге мы продали почти 600 встроек и более 340 участков земли.

Повлияли на статистику и решения города о продаже помещений площадью более 500 м2 (с 2008 года был мораторий на их выкуп), а также о продаже помещений на центральных магистралях.

Долгие годы одной из самых серьезных статей пополнения бюджета была продажа земли на инвестиционных условиях под жилье. Но за прошлый год продано всего два таких участка. Будет ли город менять политику в отношении таких торгов?

— К большому сожалению, в прошлом году подобных торгов было мало — всего по 14 объектам на сумму 1,4 млрд рублей.

Причем под жилье действительно было реализовано лишь два участка: ООО "Графит" купило пятно на пр. Маршала Блюхера за 126 млн рублей, а ГК "Эталон" — на Полюстровском пр. за 1 млрд рублей.

Этот год начался более активно. Торги уже состоялись по шести объектам. Из них два — на общую сумму 1,89 млрд рублей — под жилье.

Еще по двум участкам под жилье торги признаны несостоявшимися, поскольку была лишь одна заявка. Единственный участник, ЗАО "Темп", в соответствии с установленным порядком может заключить договоры по начальной цене аукционов (суммарно — 435,2 млн рублей за оба лота).

На март и апрель Фонд имущества уже объявил торги по 53 земельным пятнам, 25 из которых — под жилье. Общая начальная стоимость этих лотов — 3,86 млрд рублей.

Почему власти изменили отношение к таким торгам?

— Во–первых, город ищет перспективы пополнения дефицитного бюджета. Во–вторых, строительное сообщество, которое последние 2 года было практически лишено возможности покупать участки под жилье у города, активно критиковало власти за остановку аукционов. Его услышали.

А идея города продавать землю под жилье с обременением в виде обязательного строительства социальной инфраструктуры, на ваш взгляд, найдет отклик у девелоперов?

— Мы пока продали только один такой участок, на ул. Бадаева. Его за 503 млн рублей купила СК "Темп". За 2,5 года она должна построить там детский сад на 220 мест, а потом в течение 5 лет — сам жилой дом. Причем, по условиям инвестдоговора, сначала девелопер должен спроектировать, возвести и передать городу детский сад. И только после этого он имеет право приступить к строительству жилья.

Судя по первым торгам, на которые пришло три компании, бизнесу этот формат интересен. Мы объявили еще два таких аукциона. Оба участка находятся в Московском районе. Но детские сады, которые нужно там построить, меньше — на 140 мест.

В прошлом году город снизил объемы продаж встроек. Было продано всего 130 лотов на сумму почти 500 млн рублей. Это на 45% ниже показателя 2013 года и почти в 3 раза меньше показателя 2012 года. Почему такой провал? И как будете исправлять ситуацию?

— Главная беда в низком качестве таких объектов. Как правило, это подвалы или цоколи во дворах. Их площади или слишком маленькие, или чересчур большие. А техническое состояние неудовлетворительное. Поэтому они плохо продаются. Чтобы исправить ситуацию, мы предлагаем с этого года проводить по встройкам голландские аукционы — на понижение цены.

Да, продадим имущество дешевле. Но оно уйдет реальному пользователю и не будет простаивать годами.

Может, стоит так же поступить и с аварийными зданиями?

— Это действительно серьезная проблема. По нашим оценкам, сегодня в Петербурге около 150 подобных объектов, которые никак не используются. В прошлом году нам поручили продать 27 из них. Что мы успешно сделали, пополнив бюджет на 262,3 млн рублей.

По остальным объектам решения не принимаются годами. Например, прошло уже 2 года, как Министерство обороны передало городу свои объекты в Кронштадте. Но решение о том, что с ними делать, так и не принято. В итоге имущество, которое составляет существенную часть всей недвижимости Кронштадта, стоит без дела и не только не приносит прибыль, но и, наоборот, генерирует убыток — есть затраты на его консервацию, на охрану. И это лишь один из примеров.

Каждое здание должно использоваться. Ведь в конечном итоге мы утрачиваем объект или он становится абсолютно неликвидным.

И что вы предлагаете?

— Посмотрите на Европу. Там многие исторические объекты сдаются в аренду бизнесу на долгий срок по символической ставке. Тот же замок в Цербсте, где выросла Екатерина II. Во Вторую мировую войну он был разрушен. Но 10 лет назад его передали специальному фонду всего за 1 евро в год, и началось его восстановление для культурных целей.Что нам мешает пойти по этому пути? Определим объекты, решим, что с ними делать, и привлечем инвесторов для их восстановления.

Вы предлагаете передавать памятники инвесторам в доверительное управление?

— Такой опыт существует в городе с 1994 года. За это время бизнесу передано пять зданий. Но мы предлагаем пойти дальше и использовать для этого Фонд имущества, который будет отвечать за привлечение инвестиций в аварийные объекты, контролировать расходование средств и сами восстановительные работы.

Подобный опыт есть в Гамбурге. Там под эгидой городского департамента имущества работает несколько таких компаний со 100%–ным городским капиталом. Это эффективные управляющие компании.

Какие–то конкретные шаги для реализации этой идеи уже предприняты?

— Понятно, что в бюджете денег на ремонт всех аварийных зданий просто нет.

Поэтому мы предлагаем передать часть этих объектов в управление Фонду имущества. Это позволит привлечь дополнительные инвестиции за счет продажи невостребованных объектов для финансирования ремонта и реконструкции тех зданий, которые в дальнейшем будут использованы городом.

В результате, надеюсь, заброшенных зданий на улицах города станет меньше.

В имущественном блоке Смольного прошли серьезные кадровые перестановки. До реформы ли сейчас чиновникам?

— При любой администрации задача города — эффективно распоряжаться имуществом и пополнять бюджет. Надеюсь, что новый глава КУГИ — Юлия Лудинова с нашими предложениями согласится.

Вы уже встречались?

— Да, несколько раз. И я вижу, насколько тщательно она изучает ситуацию в отрасли — входит в курс вопросов. Это объективно.

Саму реорганизацию имущественного блока можете прокомментировать?

— Наверное, это результат в том числе недостаточно эффективного управления имуществом города. Главное, чтобы в ходе реорганизации не отвергли тот положительный опыт, который был наработан в этой сфере за последние годы.

И еще хотелось бы пожелать, чтобы переходный период в работе КУГИ не затягивался. Это основной по мобильности принятия решений комитет. Он не должен тормозить. За ним бюджет.

Два года назад вы говорили, что нужно разобраться, какой недвижимостью располагает город. Сколько потребуется времени для полной инвентаризации?

— Смотря какой результат мы хотим получить. Если максимальный — это работа не на один год. Вообще, инвентаризация — вечная тема. Ею надо заниматься постоянно, поскольку состояние недвижимости все время меняется.

Возникают разговоры о возможной потере Фондом имущества монопольного права продажи активов городской казны. Ведь в прошлом году УФАС лишило такого права на рынке оценки ГУП ГУИОН. Велика вероятность, что и вы потеряете монополию?

— На протяжении всего существования Фонда имущества разговоры о его монопольном положении на рынке продаж периодически возникают. Но есть городской закон, который в этой части федеральному не противоречит. Так что поводов для радикальной перестройки работы у нас нет.

Не боитесь усиления конкуренции с другими аукционными площадками?

— У нас своя специализация — продажа городского имущества. И было бы смешно становиться частной коммерческой структурой под эгидой правительства города. Продажа имущества частных собственников составляет 5–7% в объеме наших продаж. Хотя мы оказываем коммерческие услуги — выступаем как эксперты и консультанты. Это приносит до 28% наших доходов. Но город занимает четкую позицию в этом вопросе. Расширять специализацию фонда за счет коммерческих услуг не будет.

У вас нет своей электронной аукционной площадки. Хотя с марта все торги землей под жилье, кроме участков под ИЖС, должны идти через электронные аукционы. Как будете действовать в этой ситуации?

— Создавать свою электронную площадку мы не планируем. Будем использовать имеющиеся пять федеральных.

Но хочу отметить, что для перехода всех торгов землей в электронную форму нужно, чтобы вступил в силу соответствующий федеральный закон. А его примут только в течение года. Так что весной эта схема не заработает.

Будет ли город в этом году выкупать квартиры для госнужд у застройщиков?

— Этот вопрос решает Смольный. Фонд только исполнитель его воли. Мы находим продавцов, проверяем качество квартир и соответствие квартирографии запросам жилищного комитета, проводим сами торги. В прошлом году было закуплено боле 1700 квартир для госнужд. В мае–июне этого года город планирует закупить на торгах квартир на 1,86 млрд рублей. При этом стартовая цена будет составлять 58,29 тыс. рублей за "квадрат", а не 55,9 тыс. рублей, как в прошлом году.

Вы говорили, что нужно ужесточать санкции для недобросовестных покупателей имущества, которых в прошлые годы было немало. Удалось ли это сделать?

— В сделках до 1 млн рублей мы увеличили сумму задатка до 100%. Это принесло результат. На торгах стало меньше спекулянтов. Но, с другой стороны, у нас масса объектов, предназначенных для развития малого бизнеса. И ужесточение правил их продажи может быть расценено как ухудшение условий для бизнеса. Если попросим, например, задаток в размере стартовой цены — нас могут упрекнуть. Так что других санкций мы не планируем. Хотя наше контрольное подразделение отслеживает сделки по ИЖС и на инвестиционных условиях. Помните скандал со сносом капитального дома на земле ИЖС, который построил предприниматель Бонд? Инициатива шла от нас.

Оцените инвестиционный климат в городе.

— Сейчас не самый хороший. Но за последний год покупательная способность инвесторов не снизилась. У людей есть свободные средства, которые они готовы вкладывать в недвижимость. И, если город создаст условия для таких вложений, предоставив интересные объекты, найдутся и те, кто их купит или арендует.