Невский проспект массово покидают арендаторы. Это вынуждает собственников помещений снижать ставки аренды на 40–50%, те, кто на это не согласен, ждут новых клиентов по нескольку месяцев. В этом году доходы арендодателей Невского проспекта упадут на 400 млн рублей.
Экономический кризис отражается в пустых витринах Невского проспекта. Число свободных помещений формата стрит–ретейл увеличивается на всех основных торговых магистралях города, но особенно показательна ситуация на Невском проспекте, где пустует уже 20% площадей.
Пока еще многие собственники стараются держать цены — самые высокие в городе. И остаются без арендаторов: флагманские точки предпочитают закрывать даже крупные международные сети. Помещения самых упорных арендодателей пустуют с прошлого лета. Брокеры предрекают, что в конце концов падение арендных ставок на Невском составит 40%.
Новая волна
Общая площадь встроенных коммерческий помещений на Невском, по оценке Maris, превышает 100 тыс. м2, из которых 90% находится в частной собственности. В рейтинге владельцев Невского проспекта, который "ДП" составлял в 2014 году среди крупных владельцев и долгосрочных арендаторов, которые сдают помещения в субаренду, оказались, например, Александр Ебралидзе, ОАО "Норд", принадлежащее семье Шевченко, "Группа ЛСР" Андрея Молчанова, основатели сети "Бабилон" Геннадий Голубев и Иван Третьяков, ЗАО "ПАН" Андрея Исаева.
В этом году эти и другие собственники площадей на главной улице города могут потерять около 40% арендного дохода.
Напомним, что похожая ситуация наблюдалась и во время прошлого кризиса. К осени 2008 года ставки аренды на главной улице города оказались настолько высоки, что 20% арендаторов, в том числе люксовые Hugo Boss и Escada, покинули проспект. Уже к весне 2009 года ставки упали на 40–45%. С прошлого кризиса статус Невского как торгового коридора снизился — покупательские потоки перетянули на себя ТРК "Галерея" и "Невский центр", напоминают в Maris.
Тем не менее ставки аренды на Невском остались самыми высокими в Петербурге, особенно на участке от Адмиралтейства до площади Восстания, где она в 3 раза выше, чем в среднем по городу. По данным NAI Becar, аренда здесь обходится в среднем в 7 тыс. рублей за 1 м2 в месяц (для помещений до 300 м2). Небольшие объекты ценятся выше и сдаются по цене до 10–12 тыс. рублей за 1 м2.
Таким образом, объем рынка стрит–ретейла здесь составляет около 1 млрд рублей в год. Если учесть, что потери арендодателей составят 40%, то они недосчитаются 400 млн рублей. В 2014 году доля свободных площадей на Невском не превышала 3–5%. Сейчас же, по данным Colliers Int. SPb, количество пустых помещений достигло 20%. Ротация арендаторов на главной улице города — нормальное явление, но если раньше собственники находили новых постояльцев почти сразу, то теперь помещения стоят месяцами. В Knight Frank полагают, что ситуация может улучшиться с наступлением лета, более благоприятного для стрит–ретейла.
Пока же закрылись магазины ювелирных сетей — ушел с Невского "Адамас", закрыла один из магазинов Pandora. Ушли одежные и обувные магазины — Ecco, "Меховой рай", "Твоё", опустело помещение магазина "Зенит–Арена" на углу с Малой Садовой (ретейлер оставил себе точку на Невском, 20). Опустела сама Малая Садовая — закрылся магазин Rock Air, кофейня Coffeeshop Company, никто не пришел на место Carl's Junior. Среди других закрывшихся заведений общепита на Невском и рядом с ним — Subway на Рубинштейна, Penabar и бар "Бегемот" на Садовой, бар "Пьяно". Закрылся также флагманский магазин HTC, салон "Евросеть". Брокеры полагают, что на их место придут общепит и одежда. Уже открылись две кафе–кондитерские "Север Метрополь", кафе Pita's. Но заселение пока идет очень медленно.
Не хватает гибкости
Помещения освобождаются в основном по двум причинам: компании испытывают финансовые проблемы или собственники занимают негибкую позицию. По оценке АРИН, на Невском сейчас предлагается в аренду около 25 ликвидных объектов. "Половину этих помещений арендаторы освобождают только из–за несговорчивости собственников и их нежелания снижать ставки", — поясняет Екатерина Лапина, вице–президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН.
Девелоперы торговых и бизнес–центров Петербурга еще с осени пошли на уступки арендаторам — предлагая скидки, фиксируя курс рубля в валютных договорах на докризисном уровне.
"Некоторые собственники коммерческих помещений на Невском не так глубоко погружены в рынок, как сетевые девелоперы. Часто эти люди давно не живут в Петербурге или даже в России и достучаться до них и объяснить, что пора снижать цены, сложно", — рассказывает Людмила Рева, директор компании Astera. В пример она приводит собственника, который не снизил ставку и потерял арендатора, приносившего ему 1,6 млн рублей в месяц, теперь он вынужден уговаривать арендатора снять то же самое помещение за 500 тыс. рублей и процент от товарооборота.
"Невский сейчас в большинстве своем занят сетевыми арендаторами, которые держат флагманский магазин / ресторан, который может быть убыточен, но благодаря доходам всей сети позволяет сохранять премиальную локацию", — говорит Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Но многие сети сейчас пересматривают подобные стратегии.
Максим Вайнберг, исполнительный директор сети "Адамас", тоже называет главной причиной закрытия магазина на Невском высокую ставку. "В то время как большинство арендодателей пошли навстречу ретейлерам и адекватно отреагировали на новые реалии экономики, на Невском максимальная скидка, предложенная нам, составила 10%. Притом что экономика салона там в принципе была пограничной, повышение доли аренды в выручке стало критическим фактором", — поясняет он.
В компании
"БестЪ. Коммерческая недвижимость"
рассказывают, что большинство владельцев торговых площадей все же идут на уступки, оценивая среднее падение ставок на Невском в 30–40%. "Мы договорились со всеми собственниками, у которых арендуем помещения на Невском, они пошли на временные скидки или фиксацию курса по валютным договорам на докризисном уровне", — подтверждает генеральный директор сети "Буквоед" Денис Котов.
Банкир не нужен
Особое место среди съезжающих арендаторов занимают банковские структуры. Закрыли отделения на Невском банки Trust, "Русский Стандарт", "Связной", пустует помещение и банка "Фининвест", лишенного лицензии в июле 2014 года, с конца декабря не работает в Доме Зингера Балтийский банк.
Конечно, банковское помещение может занять любой арендатор. Но из–за специфики (бронирование, банковское хранилище) переформатирование залов под магазин или ресторан обходится очень дорого.
На место банков предпочитают приезжать банки, но в нынешней экономической ситуации финансовые структуры не спешат расширяться.
Пожалуй, единственный пример такой ротации на Невском — переезд банка "Открытие" — он занял бывший офис Ситибанка. Причем финансовая структура сняла не все помещение, а поделила его с кофейней Starbucks.
Другие банки, съехавшие с Невского, иногда ищут помещение неподалеку, но дешевле: например, отделение Райффайзенбанка в феврале переехало с Невского на Стремянную.
Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне
“
2015 год будет годом ударной работы с арендодателем. Если некоторые из них не снизят свои аппетиты, не почувствуют потребности рынка и не пойдут нам навстречу, мы закроем эти магазины, как закрыли один из салонов на Невском, и перенесем их в более интересные места, с другими собственниками и на других условиях. Неважно, как называется улица — Тверская или Невский, подход к бизнесу один. Любая торговая площадь, на которой расположен салон, должна приносить прибыль.
Денис Голещихин
управляющий филиалом "Северо–Западный" компании "Евросеть"
“
Стрит–ретейл претерпевает не лучшие времена, как и большинство секторов экономики. В ближайшие полгода при текущих показателях в экономике и ужесточении контроля за деятельностью ретейлеров корректировка арендных ставок на Невском возможна скорее в сторону уменьшения, поскольку свои правила игры диктуют сейчас арендаторы. Но Невский все равно останется для собственников помещений и инвесторов наиболее привлекательной улицей в городе, ведь кризис в обозримом будущем закончится и ставки снова пойдут вверх.
Станислав Ступников
Руководитель направления торговой недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость"
“
В 2014 году мы начали процесс переформатирования сети отделений в сторону более компактных и демократичных по стоимости. Мы получаем большое количество предложений по аренде высвобождающихся помещений в местах с высокой проходимостью рядом с метро в центре Петербурга и в спальных районах города. По нескольким офисам в центре мы ведем переговоры с арендодателями в целях оптимизации стоимости аренды, а параллельно анализируем варианты переезда этих отделений в другие помещения, расположенные поблизости.
Андрей Почеснев
советник Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка
