Группа компаний "Эталон" отказалась от жилищно-строительных кооперативов

Группа компаний "Эталон" Вячеслава Заренкова полностью отказалась от схемы создания жилищно–строительных кооперативов (ЖСК) для продажи квартир в Петербурге. Под давлением властей активное применение старейшей схемы, известной со времен СССР, уходит в прошлое, уступая место договорам долевого участия, заключаемым по 214–ФЗ. Эта схема менее рискована для покупателей и банкиров, финансирующих строительство, но дороже обходится самим застройщикам.

Советское прошлое

Петербургское подразделение ГК "Эталон", в прошлом году построившее 447 тыс. м2 жилья в городе, с 2015 года полностью перешло на продажи квартир путем заключения договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Схема ЖСК предполагает, что застройщик создает кооператив и заключает с ним инвестдоговор. ЖСК владеет земельным участком, привлекает средства пайщиков, застройщик — строит дом и передает квартиры пайщикам. Еще в Советском Союзе создание ЖСК было единственным способом получить квартиру в собственность. Позже появились схемы долевого участия — у компаний они различались по условиям. Чтобы привести их к единому стандарту, в 2004 году приняли 214–ФЗ. Схема привлечения средств через ЖСК также описана в этом законе. На сегодня две эти схемы — единственные полностью законные способы привлечения средств граждан в жилищное строительство. Хотя застройщики продолжают практиковать серые схемы, например договоры предварительной купли–продажи квартир.

ГК "Эталон" была крупнейшей компанией в Петербурге, которая работала по схеме ЖСК. Ее также используют ЦДС, "Лидер групп", O2 Development, "Л1" и другие застройщики. Всего, по оценке АРИН, с привлечением средств пайщиков в Петербурге продается около 20% квартир. Но в последний год количество компаний, применяющих эту схему, резко сократилось.

О намерении перейти с продаж по ЖСК на ДДУ в ГК "Эталон" говорили еще в прошлом году, и к 2015 году для Петербурга переход завершили. Кооперативы у компании еще остались в Московском регионе, где планируют постепенно от них отказаться к 2020 году.

"Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС", — поясняет Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний "Эталон".

С ипотекой все более–менее понятно: проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в госпрограмму субсидирования ипотеки. Некоторые банки и раньше неохотно работали с кооперативами, предпочитая застройщиков, использующих долевую схему. "ВТБ 24", например, и вовсе отказался выдавать ипотеку для ЖСК.

Вторая причина, которую называет "Эталон", — налоговая экономия. Но четкие налоговые выгоды в этой схеме просмотреть сложно. "Обе схемы привлечения средств могут трактоваться как вид инвестиционной деятельности, а значит, не облагаются НДС", — говорит Кирилл Саськов, руководитель корпоративной и арбитражной практики "Качкин и партнеры". Зато заключение договоров долевого участия может быть более выгодно при расчете с подрядчиками по бартерным схемам.

"Участники ЖСК получают право на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ у покупателя сразу возникает право на жилплощадь. Поэтому в определенных условиях при расчете с подрядчиками будущими метрами в ЖСК все равно необходимо уплатить НДС на стоимость услуг подрядчика. Тогда как в ДДУ эти деньги могут сразу квалифицироваться как инвестиционные", — поясняет Кирилл Саськов.

В кризис бартерные схемы расчетов становятся популярнее. По оценкам подрядчиков, в этом году они могут достигнуть 30% от общего объема взаиморасчетов строителей.

Государственное давление

Основной причиной отказа от механизма ЖСК для многих застройщиков становится давление со стороны властных структур, которое выражается как в виде преференций вроде субсидированной ипотеки, так и в виде настоятельных рекомендаций. "Все регулирующие органы подталкивают застройщиков к работе по договорам долевого участия. Советуют, проверяют. Мы абсолютно четко видим, что власти города активно проводят такую политику", — рассказывает Константин Ковалев, первый заместитель гендиректора ГК "Пионер" в Петербурге.

Он добавляет, что компания полностью перешла на работу в рамках договоров долевого участия. "Мы считаем эту схему наиболее прозрачной и простой для покупателей", — говорит он.

Переходит на договоры долевого участия и "Лидер групп". "Большинство новых строек мы начинаем по схеме ДДУ. Эта схема распиарена. Покупатели идут туда, где есть ипотека, а значит, идут в ДДУ. Мы оставляем для себя возможность строительства по ЖСК для отдельных проектов — в таком месте, куда покупатели все равно придут, и для тех проектов, которые строятся в не очень конкурентном окружении", — отмечает Руслан Юсупов, генеральный директор "Лидер групп". При этом, по его словам, основное неудобство для застройщика при работе по долевой схеме состоит в большем количестве документов и необходимости регистрации договоров.

"Дольщик не может получить квартиру в собственность, а значит, и выплатить средства застройщику до того, как договор зарегистрирован в Росреестре, а этот процесс может затянуться на несколько месяцев", — сетует он. Еще одно важное отличие — при срыве сроков передачи квартиры дольщикам застройщик получает значительные штрафы. При этом иногда это не зависит от девелопера, например когда сроки подключения дома срывает "Ленэнерго".

"В кризис, учитывая ситуацию с "Ленэнерго" и при нынешнем уровне регламентации 214 закона, возникает риск того, что компаниям–застройщикам будет проще банкротиться, чем выполнять требования и выплачивать штрафы", — говорит представитель крупной строительной компании. Работа по ЖСК накладывает на застройщика меньше обязательств и делает его деятельность более гибкой, говорят приверженцы этой схемы. В O2 Development, например, которая не собирается отказываться от ее использования, напоминают, что последние скандалы со строительными компаниями связаны с застройщиками, работающими по схеме ДДУ.

Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне