Жилой комплекс "Илматар" стоимостью 7 млрд рублей, от которого отказался финский девелопер, построит холдинг Setl Group. В кризис слабые проекты забирают сильные игроки.
Девелоперский холдинг
Setl Group построит жилой комплекс "Илматар" на Васильевском острове вместо финской компании "Лемминкяйнен". Финны отказались от проекта оценочной стоимостью 7 млрд рублей минувшей весной из–за финансовых проблем в материнской компании, а также высоких рисков работы в России.
На фоне кризиса слабые строительные проекты все чаще становятся добычей сильных строительных компаний. В этом году в Петербурге зафиксировано уже несколько таких случаев. Правда, нередко застройщики соглашаются достраивать дома за другие компании под нажимом властей, которым не нужны проблемы с дольщиками.
Борьба за завод
О том, что сделка между холдингом Setl Group Максима Шубарева и финской компанией Lipsanen & Co., владеющей землей под проект на Косой линии В.О., находится в финальной стадии, сообщили несколько участников рынка. По их данным, идет обсуждение юридических вопросов.
"Новый собственник или купит компанию "Лемминкяйнен Рус", на которую оформлена разрешительная документация, или переоформит бумаги на себя", — говорит источник "ДП". По его данным, сделка будет закрыта к середине сентября.
Другой участник рынка рассказал, что на актив претендовали около десятка крупных застройщиков города. "Проект с разрешением на строительство и без дольщиков — это уникальное предложение. На последнем этапе за него бились группа "ЦДС", ГК "Эталон" и Setl Group. Но Setl Group предложила лучшие условия", — сообщил он.
Представители покупателя и продавца до завершения сделки ситуацию комментируют сдержанно. Илья Еременко, гендиректор Setl City (входит в Setl Group), заявил, что его компания "всего лишь рассматривает возможность приобретения данного участка". Гендиректор Lipsanen & Co Александр Винник переговоры с Setl Group подтвердил, однако раскрывать их детали не стал. Представители ГК "Эталон" и "ЦДС", а также компании "Лемминкяйнен" от комментариев отказались.
Высокий риск
Жилой комплекс "Илматар" на 2 тыс. квартир (140 тыс. м2) появится на территории бывшего Сталепрокатного завода. Проект был анонсирован в 2011 году. "Лемминкяйнен" подписал рамочное соглашение с Lipsanen & Co. Group о том, что выполнит в проекте функцию застройщика и соинвестора. Вложения компании в бумажную стадию эксперты оценили в 300 млн рублей, а общую стоимость жилого комплекса — в 7 млрд рублей.
Партнеры получили разрешение на строительство до 2023 года. Работу планировали начать в 2014 году. Однако в апреле 2015–го "Лемминкяйнен" неожиданно из проекта вышел. В итоге Lipsanen & Co. Group, которая остается собственником земли, пришлось искать нового партнера для реализации проекта.
"Мы сочли этот дорогой проект рискованным. На решение повлияло финансовое состояние компании, а также экономическая ситуация в России и падение покупательной способности населения", — пояснял "ДП" гендиректор "Лемминкяйнен" Казимир Линдхольм.
Дело в том, что в этом году материнская структура "Лемминкяйнен" в Финляндии оказалась фигурантом дела о картельном сговоре и была вынуждена заплатить 48 млн евро штрафов. Это подорвало ее стабильность и привело к отказу от планов развития бизнеса в России.
Квартиры вместо денег
Участники рынка считают, что сделка по "Илматару" будет безденежной.
"Девелоперы предпочитают расплачиваться за землю пакетом квартир в будущих жилых комплексах. Последние сделки Setl Group были именно такими", — говорит гендиректор "Петрополя" Марк Лернер.
В таких сделках, по его словам, риск нехватки денег на строительство прямо пропорционален той доле квартир, что забирает лендлорд. "Но Setl Group умеет продавать жилье, поэтому делает самые выгодные предложения. Правда, эта стратегия хороша на растущем рынке, а сейчас он падает", — рассуждает Марк Лернер.
По мнению экспертов, участие в проекте "Илматара" обойдется Setl Group в 25 – 30% его будущих квартир. "В нынешних ценах это 4 – 4,5 млрд рублей", — подсчитал исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной. По данным директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, сегодня первичное жилье на Васильевском острове продается от 120 тыс. рублей за "квадрат".
По второму кругу
В кризис традиционно увеличивается число девелоперских проектов, которые переходят из рук в руки из–за проблем инвесторов. В 2008 году в Петербурге было около 20 таких историй (см. "Кто унаследовал долгострои"), а за последний год девелоперы забирали на достройку чужие объекты уже 5 раз.
Бывают даже случаи, когда недострои переходят из рук в руки не раз: застройщики, которые брались за них в прошлый кризис, за 8 лет так и не справились с ситуацией. Живой пример — наследие компании "Чесма–инвест". В 2011 году три дома этого девелопера забрала на достройку компания "ПСМ". Но воз и ныне там. Так что в июле этого года проекты передали московской Glorax Development.
"Для нас участие в этих стройках не бизнес, а жест социальной ответственности", — заявил "ДП" гендиректор Glorax Development Алексей Балыкин. И он в оценке ситуации не одинок. Дело в том, что львиная доля переходящих в новые руки строек — это проекты с дольщиками. У той же "Чесмы–инвест" их около 300. Так что сверхприбылей такие проекты не сулят.
"Удобней строить объекты с нуля, а не переделывать что–то за другими. Трудно предсказать, какие сюрпризы на уровне финансов, документов и конструктива поджидают в чужом проекте. А каждый такой сюрприз чреват потерями", — рассуждает Роман Мирошников из компании "Ойкумена".
Городские власти активно участвуют в переговорах по передаче недостроев в новые руки, используя метод кнута и пряника. "Наша задача — достроить проблемные объекты и не допустить появления новых, что, увы, не исключено. В группе риска компании, которые уже включили механизм бартерных расчетов с подрядчиками", — сообщил "ДП" глава комитета по строительству Михаил Демиденко. Сейчас в Петербурге 19 долгостроев, а число обманутых дольщиков превышает 7 тыс. человек.
“
Мы достраивали ЖК после "ИВИ–93" на Детской ул. Как правило, такие истории сопряжены со сложностями. Например, "унаследованный" проект, скорее всего, не удастся принципиально изменить, как и условия в договорах с дольщиками. Приходится переламывать негативный имидж проекта, возникший из–за проблем предыдущего застройщика. Мы улучшили проект на Детской, предусмотрели более качественную отделку, подняли класс ЖК с комфорта до бизнеса. В итоге продажи пошли прекрасно: было много желающих купить там квартиру, когда все жилье уже было распродано.
Олег Барков
генеральный директор Hansa Group
“
Мы сами никогда чужие проекты не достраивали. Только один раз помогли по дружбе руководству "М–Индустрии" завершить проект "Поэма у трех озер" и рассчитаться с дольщиками. Город нас об этом тоже очень просил. Мы вложили в достройку свои деньги, а за это получили недвижимость, которую потом реализовали. Но история "Илматара" иная. Это чистый актив — без дольщиков. Девелоперы за него бились, поскольку риски минимальны и можно хорошо заработать. Я рад за коллег, которые пополнили этим проектом свой портфель.
Беслан Берсиров
заместитель гендиректора "Строительного треста"
