С 1 июля застройка в половине населенных пункров Ленобласти будет запрещена, так как поселения не приняли генеральные планы. ДП выяснил у застройщиков и экспертов, насколько интересны эти территории и какая судьба ждет отдаленные районы.
После
ввода моратория
на перевод земли под жилье правительство Ленобласти провело комплексный мониторинг территорий. Выяснилось, что из 217 поселений генплан утвержден только в 141. Большая часть из них находятся далеко от границ города, однако некоторые вполне могут заинтересовать застройщиков. Но без генпланов с 1 июля 2016 года строительство там будет запрещено.
Непринятые генпланы, как правило, двух видов: либо те, где власти и не надеются на стройку, либо те, где был необоснованный перевод земель, поясняют в правительстве.
В самом популярном Всеволожском районе не утвержден генплан Рахьинского поселения. В Выборгском районе без генплана Рощинское, Полянское, Первомайское поселения, а также отдаленные — Советское, Гончаровское, Красносельское. В Ломоносовском районе — это Гостилицкое, Копорское и Оржицкое поселения. В Тосненском районе — Тельмановское, Любанское, Лисинское и Шапкинское поселения.
В Кировском районе без генплана Синявинское поселение, в Лужском — сам город Луга, Толмачевское, Володарское, Волошовское, Ретюнское, Оредежское, Осьминское, Серебрянское, Тесовское, Ям-Тесовское поселения. В Подпорожском районе — Винницкое и Вознесенкое поселения, в Сланцевском — Загривское и Новосельское, в Тихвинском — Шугозерское, Бокситогорском — Доможировское и Свирьское поселения. В Киришском — Будогощское, Глажевское, Кусинское, Пчевжинское, Пчевское поселения. Волховский район — это Пашское, Свирицкое, Селивановское, Усадищенское поселения. В Кингисеппском районе — Фалилеевское, Пустомержское, Усть-Лужское, Котельское.
Сегодня полномочия по разработке генпланов отданы на уровень района, а утверждают их в правительстве.
"Мы надеемся, что возможный интерес застройщиков к отдаленным районам подстегнет принятие генпланов. С другой стороны, теперь изменения и переводы мы будем рассматривать исходя из зонального принципа и конкретных интересантов на земли и их готовности вкладываться в инфраструктуру. Теперь станет проще решать вопросы включения в земель в состав поселения и утверждения генпланов", — сказал заместитель председателя правительства по строительству Михаил Москвин.
Стоит отметить, что по новым правилам строительства в регионе, на прилегающих к Петербургу территориях областной бюджет будет выкупать у застройщиков социальную инфраструктуру только за 50% от ее цены, хотя прежде выкупал за 100%. Это будет так называемая красная зона с самой жесткой нагрузкой на девелоперов: также они будут строить дороги и всю инженерию за свой счет.
Отдаленных районов изменения не коснутся, они войдут в т.н. желтую или зеленую зоны. Впрочем, Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint-Petersburg, констатирует, что даже при новой системе распределения финансовой нагрузки между регионом и застройщиками маловероятно, что отдаленные территории начнут пользоваться большим спросом у девелоперов.
Сами застройщики перечисляют лишь некоторые поселения, в которых может быть интересным многоэтажное строительство.
"Очевидно, что наиболее интересными будут земли Рахьинского, Рощинского, Тельмановского поселений. Интерес девелоперов к земельным участкам продиктован в первую очередь спросом со стороны покупателей недвижимости. А для покупателей актуальны предложения, находящиеся в пределах часа (максимум — 1,15 часа) езды от города, с учетом пробок и ожидания транспорта. Именно транспортная доступность, а не предположительная окраска зоны будет определять привлекательность поселения для потенциальных застройщиков", — говорит генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев.
"Застройщики очень интересуются нашим поселением, но генеральный план был отменен судом по требованию правительства. В отмененном генплане были разные виды застройки — многоэтажные, промзоны. Возможно, в новой версии они будут уменьшены. С этого года по закону эти документы разрабатывает районная администрация", — подтверждает заместитель главы администрации Тельмановского поселения Людмила Трунина.
"В полном объеме генеральный план пока не готов, это серьезный и долгосрочный вопрос. Интерес к поселению у застройщиков есть, но у нас выше 5 этажей застройка не планируется", — сообщили в Рощинском поселении.
В целом участники рынка говорят, что инвесторам интересны только те локации, где есть платежеспособный спрос и транспортная доступность. "В большинстве перечисленных поселений и даже целых районов Ленобласти такого спроса нет. Весь строительный бум в границах Ленобласти обеспечивают спросом жители Петербурга или иногородние покупатели, ориентированные на работу в Петербурге. Доля жителей Ленобласти в продажах Кудрово-Мурино и схожих локаций ничтожно мала. Проблемы отдаленных территорий — плохая транспортная доступность и отсутствие рабочих мест, т.е. источников дохода. В связи с этим активное заселение удаленных от Петербурга территорий новыми жителями либо обновление жилья аборигенами в ближайшие годы маловероятно", — уверена Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК "Теорема".
"Территории можно считать инвестиционно-привлекательными, если в районе есть как минимум 4-полосная дорога с высокой пропускной способностью не далее чем в 30 км от КАД. Наличие железнодорожной станции не далее чем в 15 минутах ходьбы и временем в пути до города не более 1 часа. В Ленобласти это шесть районов: Всеволожский, Гатчинский, Тосненский, Ломоносовский, Кировский, Выборгский", — говорит Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group.
