Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко ужесточил правила застройки в красной зоне: всю социальную инфраструктуру компании будут строить за свой счет, хотя ранее власти обещали компенсировать 50% затрат.
Вчера губернатор Ленобласти Александр Дрозденко представил окончательный вариант программы "Светофор". Главная новость в том, что теперь в красных зонах интенсивной застройки всю инфраструктуру бизнес будет оплачивать из своего кармана. Хотя в первоначальном варианте программы речь шла о том, что область будет компенсировать застройщикам 50% затрат. Строители прогнозируют, что жилье в Ленобласти больше не сможет конкурировать с городским по цене.
Изменчивый светофор
Впервые программа "Светофор" была презентована месяц назад на Съезде строителей. На 5 лет в регионе планируется ввести три зоны застройки: красную, желтую и зеленую. Первые две — это земли от границ города до трассы А120. Предполагалось, что в красной зоне будут жесткие условия: соцобъекты Ленобласть готова была выкупать только за 50% от их стоимости (определяется нормативами Минрегионразвития), а инженерию и дороги — полностью возложить на застройщиков. В желтой зоне выкупать соцобъекты планировалось на 100%, а на внеквартальную инженерию и дороги — скидываться 50 на 50. Зеленая зона — это отдаленные районы региона, их изменения не коснутся. Месяц спустя застройщиков красной зоны лишили последней призрачной надежды на компенсацию.
Как уточнил вчера Александр Дрозденко, в красную зону войдут 25-30 населенных пунктов Ломоносовского, Гатчинского, Тосненского и Всеволожского районов. Здесь разрешат только реализацию проектов комплексного освоения территории.
Все социальные объекты: детские сады, школы, поликлиники, пожарные депо, полицейские участки, бомбоубежища и т. д., а также инженерная инфраструктура и местные дороги (до подключения к региональным дорогам) будут возводиться за счет застройщика.
Ужесточение по сравнению с первоначальным вариантом коснется и желтой зоны. Здесь у застройщиков будут выкупать только социальные объекты в размере 50% их стоимости, все остальное будет реализовано за счет бизнеса. И только в зеленой зоне правила игры не изменятся. У застройщиков будут выкупать объекты за полную стоимость.
Впрочем, одну поблажку бизнес все-таки получил. С 1 июня будет снят мораторий, который действовал с октября 2015 года, на включение участков в земли поселений под дальнейшую застройку. При этом в красной зоне будет разрешено только мало- и среднеэтажное строительство (7-9 этажей) и с особого одобрения Градостроительного совета Ленобласти. Как отметил Александр Дрозденко, в ближайшее время "Светофор" обсудят с Союзом строителей и окончательно утвердят границы различных зон. Новые правила начнут действовать с 1 июня 2016 года.
Перебрали обязательств
Новые правила застройки пришли на смену программе "Социальные объекты в обмен на налоги", действовавшей в Ленобласти с 2012 года, согласно которой до 70% налогов, уплаченных застройщиками в региональный бюджет, шли на выкуп у них социальных объектов. Благодаря такой политике за 4 года объем ввода жилья в Ленобласти вырос с 1,14 млн м2 в 2012 году до 2,2 млн м2 в 2015 году.
Сегодня в Ленобласти согласовано 26 млн м2 жилья, из них на 9 млн м2 выданы разрешения. Власти планировали выкупить 60 объектов социальной инфраструктуры на 15 млрд рублей за 6 лет. Но потом посчитали, что налоговый выхлоп от застройщиков невелик — по итогам 2015 года он составит около 2,3 млрд рублей, из которых на выкуп пойдет примерно 1,4 млрд рублей.
При этом население Всеволожского, Ломоносовского, Гатчинского, Кировского и Тосненского районов к 2030 году увеличится с 650 тыс. до 1,4 млн человек. Чтобы обеспечить их инфраструктурой, надо 142 млрд рублей, или по 9,5 млрд рублей в год за 14 лет.
Успеть подписать
Александр Дрозденко заверил, что все застройщики, которые успели подписать соглашение о выкупе социальных объектов, получат 100%-ную компенсацию затрат. Всего таких соглашений подписано около 30. Остальные, даже если их проекты уже стартовали, будут работать по новым правилам с 1 июня. Среди компаний, которые не успели подписать соглашения, — "Группа ЛСР" с проектом на землях аэропорта Ржевка. Там предполагается строительство 1 млн м2 жилья на 33,3 тысяч человек и строительство четырех школ на 3,1 тыс. мест, а также минимум восемь детских садов на 2 тыс. мест.
Не подписала соглашение и компания ЦДС по проекту города-спутника в Свердловском поселении на 4,5 млн м2 жилья, в котором будет проживать 114 тыс. человек. Там будет больница на 1557 коек, девять детских садов на 6,8 тыс. мест, семь средних школ на 10,4 тыс. мест, три поликлиники. "Теоретически они могут успеть подписать соглашения до 1 июня", — отмечает заместитель председателя правительства области по строительству Михаил Москвин.
Сегодня стоимость строительства в Ленобласти составляет 43-47 тыс. рублей за 1 м2, включая землю, инженерию, внутреннюю улично-дорожную сеть и непосредственно строительство, но без учета социальной инфраструктуры, говорит Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP Северо-Запад. А минимальная цена 1 м2 в пригородной зоне составляет около 53-55 тыс. рублей. Для сравнения: в городе, по разным оценкам, себестоимость строительства в экономсегменте составляет 65-75 тыс. рублей. А минимальная цена продажи — от 80 тыс. рублей, подсчитали эксперты.
Удар по бизнесу
Как отмечает гендиректор "Арсенал Недвижимость" Станислав Данелян, последние годы застройщики считали условия работы в Ленобласти максимально комфортными. "А сейчас и так приходится непросто в условиях падения рынка и сложной ситуации в экономике. Дополнительная нагрузка приведет либо к заморозке проектов многими девелоперами, либо к росту цен на жилье", — говорит он.
Зато может порадоваться депутат Законодательного собрания Ленобласти, гендиректор "КАД Ленобласть" Владимир Рыбальченко, у которого в Заневском поселении вместе с партнерами более 120 га земли промышленного, делового и сельхозназначения. Теперь часть он может перевести под застройку.
Его партнер Борис Латкин, гендиректор УК Rocket Group, говорит, что и так на застройщиков в красной зоне возложена серьезная нагрузка, дополнительные расходы их пугают, но не сильно. "Но не решена проблема двойного налогообложения при строительстве инфраструктуры. Ужесточая правила, власти должны помочь пролоббировать этот вопрос на федеральном уровне", — говорит он. При высотности жилья в 7-9 этажей и полной оплате инфраструктуры в красной зоне строительство останется прибыльным, это зависит от экономической модели проекта и рынка, добавляет Борис Латкин.
“
Все земли вблизи КАД очень востребованы строительными компаниями. Особенно это касается участков с готовой градостроительной документацией. Таких у лендлордов около 500 га. Это немного для петербургского рынка. Для сравнения: в Москве речь идет о 5 тыс. га. Тенденция такова, что Петербург физически больше не может развиваться, и объем вводимого жилья будет в городе падать, а в области — расти. Несмотря на все нововведения, для застройщиков, по сути, мало что изменится. Они все построят за счет покупателя. Можно прогнозировать, что цена 1 м2 вырастет примерно на 15 тыс. рублей.
Денис Жуков
совладелец «СВП Групп»
“
Какой должна быть прибыль застройщика, чтобы он мог абсолютно все это построить за свой счет? Цена «квадрата» будет зашкаливать за 100 тыс. рублей. Уже сейчас более 40% компаний, которые работают в массовом сегменте, нарушают сроки сдачи объектов, что связано с экономической ситуацией. Думаю, их станет еще больше. Строительство на пригородных территориях было локомотивом развития, вслед за ним появляются дороги, предприятия. Но при таком раскладе о доступности жилья покупателям теперь придется только мечтать.
Аркадий Скоров
генеральный директор ООО «Дальпитерстрой»
“
Ленобласть всегда гибко относилась к застройщикам, поэтому ей удалось привлечь множество компаний и нарастить инвестиционный потенциал. Сейчас она повторяет ошибки, которые сделал в свое время Санкт–Петербург. Такие заградительные препоны крайне отрицательно повлияют на инвестиционный климат, и мы увидим это через несколько лет, когда начнут падать объемы строительства и, соответственно, налоговые поступления в бюджет. К сожалению, многие наблюдают «поплавок» в текущем режиме и мало кто думает на длительную перспективу.
Алексей Белоусов
вице–президент НП «Объединение строителей СПб»
“
В свое время работая вице–губернатором Ленобласти по строительству, я предлагал пойти по этому пути. Понятно, что мера вынужденная, потому что денег в бюджете на все обязательства не хватает и точек роста не предвидится. Например, наша компания планирует социальные объекты передавать безвозмездно. Но в целом в связи с новыми правилами активность застройщиков будет падать, а маржинальность строительства снижаться. Иногда проще отказаться от проекта, чем в таких условиях реализовывать его, рискуя уйти в минус.
Николай Пасяда
гендиректор «ГлавСтройКомплекса»
