Миллиардер Артем Маневич продает бывший участок ГК "Город"

Российский аукционный дом (РАД) до конца года выставит на торги землю ГК "Город" недавно приватизированную компанией "Простор" Артема Маневича (занимает 140–е место в рейтинге миллиардеров 2016 года с состоянием 4 млрд рублей). Вырученные от ее продажи деньги пойдут на достройку трех жилых комплексов компании. Эти земельные торги обещают стать самыми крупными в истории Петербурга. Актив площадью около 50 га оценен в 8 млрд рублей. Причем эксперты не исключают роста цены, поскольку Смольный обещает освободить покупателя от строительства там социальной инфраструктуры.

Сегодня земельный рынок — это рынок продавца. Документально подготовленных участков в продаже почти нет, поэтому цены на землю не падают. Но число сделок с землей в Петербурге в этом году сократилось на 34%, и денежных среди них практически нет.

Сюрпризы для покупателя

Торги по продаже 47 га ГК "Город" на Глухарской ул. в Приморском районе Петербурга пройдут до конца года на площадке РАД (эксклюзивный брокер сделки). Актив оценен в 8 млрд рублей и разделен на восемь лотов сопоставимой площади и стоимости.

Согласно утвержденному проекту планировки территории, в новом районе можно будет построить 1,78 млн м2 недвижимости, в том числе около 800 тыс. м2 многоквартирного жилья. Но в этом году были приняты поправки в ПЗЗ, и высотность строительства в районе выросла с 18 до 40 м (местами — до 75 м), так что общий объем застройки может оказаться значительно больше.

Еще одна особенность торгов — отсутствие социальной нагрузки для покупателей земли. "Ее возьмут на себя городской бюджет и инвестор", — подтвердил "ДП" вице–губернатор Петербурга Игорь Албин.

В новом квартале должны появиться четыре школы (средняя стоимость строительства — 1,2 млрд рублей) и пять детсадов (250 млн рублей). Так что экономия застройщиков только на инфраструктуре составит около 6 млрд рублей. "Редкий случай — когда вмешательство города сыграло на руку инвесторам", — говорит первый заместитель гендиректора РАД Константин Раев.

Новый хозяин

Щедрость города объясняется просто. Продаваемый участок принадлежит ГК "Город", у которой в 2014 году зависло три проекта жилых комплексов в Петербурге на 5 тыс. квартир. На достройку этих домов надо около 9 млрд рублей. Деньги от продажи земли на Глухарской ул. пойдут на эти цели.

Участок оформлен на ООО "Простор". По данным СПАРК, 70% этой компании через ХК "Эра" контролирует Артем Маневич (сын убитого вице–губернатора Петербурга Михаила Маневича), 20% — у совладельца компании Landskrona Сергея Соколова, и еще 10% — у советника председателя правления банка "Санкт–Петербург" Михаила Макова.

Минувшим летом Артем Маневич купил у братьев Ванчуговых ГК "Город" со всеми активами и долгами. Сделка прошла с согласия и под контролем Смольного, а также банка "Санкт–Петербург", который взял на себя финансирование достройки проектов скандального девелопера. Земля ГК "Город" (у нее в долгосрочной аренде было 102 га в Приморском районе) стала залогом по кредиту 3 млрд рублей, который банк открыл застройщику в июле. А в августе Артем Маневич за 10 млн рублей приватизировал 47 из 102 га, завершив тем самым предпродажную подготовку территории (приватизация второй части земли не планируется. — Ред.).

Самая большая сделка

Участок ГК "Город" (даже в нарезке) по карману только крупным застройщикам. Но в беседе с "ДП" лидеры строительного рынка отказались комментировать интерес к активу до изучения документов. Эксперты считают, что в ходе торгов земля может подорожать на 15–30%. Они признаются, что решение Смольного снять с покупателей социальную нагрузку подкупает, но ищут в предложении подвох.

"Участок находится "в полях", поэтому покупателю в любом случае придется самостоятельно делать дороги и сети — заниматься комплексным освоением территории. Опять же непонятно, насколько своевременно и качественно город будет выполнять свои обязательства", — рассуждает гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

"К плюсам участка можно отнести район — новый, перспективный. А к минусам — высокую конкуренцию со стороны других застройщиков", — говорит коммерческий директор ЗАО "Ойкумена" Павел Бурцев.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", сейчас в Приморском районе строится 915 тыс. м2 жилья, из них порядка 400 тыс. м2 находятся в продаже (29 жилых комплексов). "Спрос на квартиры высок. Около 16% общего объема продаж первичного жилья приходится на этот район. Средняя цена предложения — 105,2 тыс. рублей за 1 м2, что на 1,4% ниже, чем в среднем по городу", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Если сделка с землей ГК "Город" состоится, она станет самой крупной в истории земельных торгов под жилищную застройку в Петербурге (см. "Сделки купли–продажи..."). До этого рекорд принадлежал компании "Главстрой–СПб", которая еще в 2007 году за 7 млрд рублей купила у города 270 га под проект "Северная долина". Были попытки продавать и более дорогие лоты (например, территорию завода "Самсон" площадью 30 га в 2014 году выставляли на торги по стартовой цене 15 млрд рублей), но они успехом не увенчались.

За время кризиса, по данным Knight Frank, цены на землю в Петербурге упали на 20–30%. Несмотря на это, в первом полугодии 2016 года объем сделок с землей в городе сократился на 34%, до $78 млн, говорят в Colliers International в Санкт–Петербурге.

Девелоперы осторожно относятся к оплате участков деньгами. Во–первых, с финансами стало хуже. Во–вторых, потенциал пятен сложно оценивать из–за неопределенности градостроительных нормативов. Земельный рынок захлестнула волна бартера.