По оценкам экспертов, около 40% площадей стрит–ретейла приходится на помещения в новых ЖК. Но высокий покупательский трафик спальных районов обходится арендаторам дорого — ставки и конкуренция высоки.
Наиболее активно осваивают спальные окраины продовольственные торговые сети, предприятия сферы услуг, а также рестораны и бары. В их числе лабораторная служба Helix, сети "Суши Шоп", "Суши WOK", X5 Retail Group (недавно перенесла супермаркет "Перекресток" из ТЦ "Ривер–Хаус" в жилой комплекс Skandi Klubb) и другие. По данным комитета по строительству, до конца года планируется ввести в эксплуатацию 2,5 млн м2 жилья.
Встроенным коммерческим помещениям отводится в среднем от 5 до 10% суммарной жилой площади проектов, отмечают в Colliers International. Наиболее активная застройка идет в городе и пригородной зоне (Парнас, Мурино, Кудрово, Шушары, Усть–Славянка, Новосергиево, Каменка, Парголово). Таким образом, можно говорить о том, что в год в жилых комплексах появляется примерно 125–250 тыс. м2 новых помещений под торговлю.
Поближе к кошельку
В E3 Group отмечают, что 40% площадей стрит–ретейла сейчас — это коммерческие помещения в составе крупных ЖК, построенных в рамках комплексного освоения территорий. Несмотря на негативный образ гетто, для многих ретейлеров районы массовой застройки — райское место. Концентрация населения здесь высока как нигде в городе, при этом речь идет о платежеспособной аудитории.
"Жителей новых кварталов отличает более высокая покупательная способность по сравнению с жителями других спальных районов", — отмечает Александр Просенков, руководитель департамента стрит–ретейла Colliers International в Петербурге.
Неудивительно, что в районе станции метро "Девяткино", например, отметились уже все основные продовольственные сети: "Дикси", "Магнит", "Пятерочка", "Семья", "РеалЪ" и другие. Дополнительный плюс — стоимость предложения, которая, как правило, несколько ниже, чем в среднем по городу, особенно если дома вокруг не сданы до конца.
На величину средней ставки аренды в центре и на окраинах города влияют такие факторы, как плотность застройки, пешеходный и автомобильный трафик, наличие парковки в непосредственной близости, отмечают в Colliers Int. Например, ставка аренды помещения под супермаркет площадью 1 тыс. м2 составляет в среднем около 1 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, а ставки аренды на помещения под бар — 2–2,5 тыс. рублей за 1 м2 в спальных районах и до 5 тыс. рублей за 1 м2 в центре города. Правда, ретейлеры радоваться не спешат и все равно обвиняют арендодателей в завышении стоимости помещений в новостройках.
В окружении частных инвесторов
Большинство потенциальных арендаторов сталкиваются с противоречием: чтобы получить магазин в финансово привлекательном месте перед конкурентами, нужно занять это место, по сути, в пустующем доме. Мало кто может позволить себе так рисковать.
Алексей Афанасенко, руководитель отдела поиска торговой сети "Подружка", рассказывает, что у него был опыт открытия магазинов в новостройках, но в итоге компания пришла к выводу, что сегмент дрогери лучше себя чувствует на основных магистралях города. "Мы столкнулись с последствиями такой тенденции, как покупка инвестиционного жилья — люди покупают квартиры, но сразу в них не заселяются. В итоге покупательский трафик остается низким". По его словам, только спустя 3–5 лет жилые комплексы заселяются полностью.
Иногда сложности возникают еще на этапе подбора помещения — запланированные в составе ЖК коммерческие помещения под торговлю подходят не всегда. "Часто помещения, которые девелопер отдает под коммерческую недвижимость, больше приспособлены под офисы, спа–салоны, фитнес–центры, чем под продовольственный магазин, — сокрушается Андрей Смирнов, исполнительный директор сети "Норман". — Есть проблемы с планировкой, с размерами помещений, нет функциональных возможностей для погрузки товара". Некоторые ретейлеры считают, что в новостройках слишком тесно. "Мы бы не стали говорить о новостройках как о значимом катализаторе для торговли, в первую очередь из–за сильной конкуренции", — отмечают в "Интерторге". По словам представителя этой торговой сети, в одном новом доме могут действовать три–четыре продуктовых магазина разных брендов, что, безусловно, создает сложности для развития.
"За последний год мы не открыли ни одного магазина в новостройке. Причина проста: новые ЖК строятся, как правило, в отдаленных районах города, где торговая инфраструктура до конца не сформирована", — говорит Денис Голещихин, управляющий Северо–Западным филиалом "Евросети". По его словам, большинство салонов "Евросети" сейчас открываются в торговых центрах, в том числе в новых районах, потому что концентрация торгового трафика в торговых центрах намного выше, чем в стрит–ретейле, и потребители привыкли совершать покупки именно в ТЦ.
“
У нас большая программа развития сети "Пятерочка", и мы заинтересованы во всех жилых районах, которые сейчас строятся вокруг КАД: в Кудрово, Янино, Мурино. Мы составили полную базу всех жилых комплексов, которые существуют, и теперь видим, когда заканчивается строительство, и к этому моменту мы готовы подписывать договоры аренды с собственниками. Обычно это поэтапные условия, мы открываем магазин, когда дом еще не заселен. Основными посетителями являются сначала строители, потом к нам приходят первые жильцы. Поэтому в договоре аренды обязательно предусматривается повышение арендной ставки по мере заселения домов.
Андрей Нор–Аревян
директор Северо–Западного дивизиона торговой сети "Пятерочка"
“
Торговые помещения в новостройках — это прекрасный вариант для фуд–ретейла и менее интересный для нас. Во–первых, электроинструмент не относится к товарам повседневного спроса, и нам для успешных продаж важно, чтобы магазин располагался в точке концентрации покупательских потоков. Во–вторых, мы открываем новые магазины из расчета один магазин не менее чем на 100 тыс. жителей, а новостройки таким требованиям обычно не отвечают, так как помещения в них зачастую сдаются в аренду до полного заселения дома. Кроме того, объекты новые, и мы не можем ориентироваться на точные данные, так как не знаем, сколько людей там будет проживать.
Александр Шпетный
Директор Розничной Сети "220 Вольт"
