Соучредительница ИА MindVoice Дарья Ковалевская за 3 года смогла найти восемь инвесторов для создания 11 апарт–отелей.
Предпринимательница Дарья Ковалевская 3 года назад создала ООО "Инвестиционное агентство MindVoice", до этого проработав 5 лет в петербургском филиале столичного агентства по оценке недвижимости. За 3 года агентство построило 11 апарт–отелей общей площадью более 1 тыс. м2 и само ими управляет. Три гостиницы в центре города находятся в собственности компании. Остальные принадлежат различным инвесторам.
Собрать по кусочкам
Апарт–отель — это нечто среднее между гостиницей и жилым домом, который поквартирно сдают в аренду. Юридически он не является ни тем ни другим — это особая форма собственности и управления. Чаще их строят с нуля крупные компании, и они тоже предлагают вложиться в апартаменты на этапе строительства и получать ренту. По словам Дарьи, половина инвесторов — люди пенсионного или предпенсионного возраста, у которых есть небольшие накопления, которых не хватит для создания целого апарт–отеля. Например, отели вместе с агентством построили владелец сети фитнес–центров, банковские работники и др.
Инвесторов находят на профильных выставках, семинарах. Еще один канал поиска — обучающие курсы. Их выпускники часто создают отели сами или обращаются в управляющие компании для сопровождения проекта. Дарья Ковалевская и сама ведет курс по инвестированию в недвижимость. "Если у потенциального инвестора не хватает средств для мини–отеля, он может инвестировать, например, только в один номер. По такому принципу мы строим два новых отеля, у которых 16 микроинвесторов, владеющих одним или двумя номерами", — рассказывает Дарья Ковалевская.
Если после создания отеля MindVoice становится его управляющей компанией, то берет на себя расходы по зарплате персоналу, рекламу и др. При этом 40% от оборота отеля перечисляется управляющей компании, остальная сумма — собственнику. Оборот одной гостиницы в зависимости от количества номеров составляет от 3,5 млн (шесть номеров) до 5,5 млн рублей (10 номеров). Расходы на содержание отеля составляют от 2,5 млн рублей в год.
Концепция апарт–отеля предполагает 6–10 номеров–студий с кухней общей площадью от 80 до 130 м2. Инвестиции — около 8 млн рублей, в том числе 2–3 млн рублей уходит на ремонт и закупку оборудования. Вложения могут окупиться через 4–5 лет, если в несезон сдавать номера в долгосрочную аренду, например на полгода. Доля туристов в апарт–отелях, построенных агентством MindVoice, около 70%, остальное приходится на клиентов, использующих долгосрочную аренду. "Наш клиент — это молодежь, не обремененная семьей, которая хочет жить в историческом центре Петербурга", — поясняет Дарья.
Крупный рынок
Как считают в NAI Becar, в отличие от Европы, где апартаменты часто работают в рамках гостиничных комплексов, в Петербурге они нацелены скорее на среднесрочную аренду и конкурируют с рынком съемного жилья. Правда, в последнее время при нехватке гостиниц апартаменты могут захватить и кусочек отельного рынка.
Лидеры городского рынка апарт–отелей — комплексы SALUT, Vertical (проект NAI Becar) и другие. По данным Knight Frank Saint Petersburg, сейчас в городе строится и находится в продаже 12 апарт–отелей с 5,1 тыс. апартаментов общей площадью 183,3 тыс. м2.
