Островки стабильности

Ихотя в большинстве случаев они ничем не оправданы, спрос на дома и участки в этой локации стабилен даже в кризис. "Александровская и Тарховка традиционно были дачными местами, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер. — Прежде всего это обусловлено близостью озера Разлив, великолепной северной природой и отличной экологией. Кроме того, важным обстоятельством является тот факт, что недалеко расположены пляжи Финского залива". В последние два десятка лет началась активная застройка этих мест. Однако, по словам директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, сейчас основной формат первичной недвижимости в этом районе — участки. "Объектов на первичном рынке сейчас нет: все продано и построено в 2014 году. Новые проекты заявлены, но они пока в стадии замысла", — утверждает эксперт.

Дачный формат

Вторичный рынок представляет собой преимущественно разрозненную частную застройку на небольших участках, площадь которых редко превышает 12 соток. По мнению Екатерины Немченко, разноплановая застройка территорий, где элитные коттеджи располагаются рядом с типично дачным форматом, вплоть до тесного соседства дорогих домов с обветшалыми строениями, в том числе барачного типа,— главный недостаток этой локации. Не всех потенциальных покупателей устраивает близость железной дороги и оживленного Приморского шоссе. Также среди минусов можно упомянуть сложившуюся нарезку маленькими участками, многие располагаются в садоводствах. "Из–за этого в продаже находится множество наделов размером от 4 до 10 соток", — поясняет Александр Гиновкер.

По данным департамента загородной недвижимости ООО "Адвекс "Лиговский", около 74% предложений в садоводствах приходится на участки с домами площадью от 40 до 70 м2, стоимость которых в среднем составляет от 2,2 млн до 3,3 млн рублей. Оставшиеся 26% — это участки без строений площадью 4–6 соток, которые предлагаются по цене от 380 тыс. до 640 тыс. рублей за сотку. "Конечно, есть и более дорогие запросы от продавцов, но такие предложения достаточно долго ищут своего клиента", — добавляет Александр Гиновкер.

Ценовой диапазон

Впрочем, в связи с кризисом сроки экспозиции увеличились и по ликвидным объектам, и в среднем даже на реализацию привлекательных предложений уходит не менее года. Хотя в целом недорогих сделок в этих локациях совершается достаточно много.

Эксперты также отмечают, что в высоких ценовых сегментах спрос остается на стабильно низком уровне. По словам Александра Гиновкера, элитные объекты могут экспонироваться в течение нескольких лет, хотя если высокая стоимость обоснована, то найти клиента становится проще. Стоимость предложения домовладений может достигать 1,5–2 млн евро. Как правило, по таким ценам продаются домовладения, расположенные вблизи пляжа "Белая горка".

В более скромных местах Александровской и Тарховки вполне приличные современные домовладения площадью от 120 до 500 м2, расположенные на землях ИЖС, предлагаются в 2–3 раза дешевле.

Как рассказал директор департамента загородной недвижимости ООО "Адвекс "Лиговский" Станислав Азацкий, вновь отстроенные коттеджи, обеспеченные всеми коммуникациями — магистральным газом, центральным водопроводом, локальной и центральной канализацией, — можно приобрести по цене от 25 до 45 млн рублей. Площадь земельного участка в таких объектах варьируется от 6 до 21 соток.

Стоимость жилых домов старой постройки, которая составляет 21% от всего предложения по жилым домам на землях ИЖС, находится в диапазоне от 4,7 до 8,5 млн рублей.

В процессе торгов

По данным департамента загородной недвижимости ООО "Адвекс "Лиговский", около 36% предложений на землях ИЖС занимают участки без строений, цены на которые вполне сопоставимы со стоимостью участков в Репино и Комарово и составляют от 800 тыс. до 1,2 млн рублей за сотку. "В основном это наделы площадью 9–15 соток, однако встречаются и земельные пятна, размер которых достигает 22 соток", — говорит Станислав Азацкий. По его словам, самым дорогим предложением в этом сегменте в настоящее время является участок площадью 9 соток, который продается за 1,8 млн рублей за сотку. Стоимость минимального предложения — 300 тыс. рублей за сотку.

Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, в целом цены предложения в Александровской и Тарховке относительно стабильные. "Есть даже некоторое увеличение цен в базе объектов на земельные участки, но по факту объекты по таким ценам не продаются", — говорит Станислав Азацкий. Екатерина Немченко также считает, что цены не меняются, однако в процессе торгов с покупателем происходит демпинг до 25%.