Генеральный директор "ЮИТ Санкт–Петербург", президент НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Михаил Возиянов рассказал "ДП" об источнике оптимизма финских акционеров концерна YIT, о том, почему будут расти цены на жилье в 2017 году, как изменился земельный рынок и зачем строителям нужны общественные организации.
Михаил, сейчас все подводят итоги уходящего года. Был ли он позитивным для вашей компании?
— Да, он оказался позитивнее прошлого. Темпы продаж жилья у нас за год выросли более чем в 1,5 раза. Это связано в первую очередь с активным восстановлением ипотечного рынка, который по объемам вернулся к докризисным показателям. К слову, у нашей компании 40% сделок заключаются с ипотекой. Кроме того, на ситуации отразился отложенный спрос и тревожные "звонки" о возможном прекращении ипотеки с господдержкой. Также продажи простимулировал дополнительный региональный спрос.
Но цены в рублях на недвижимость не росли….
— Верно. Роста цен не было уже 2 года. Но, по моим ощущениям, он должен начаться уже в следующем году. Судите сами. Российская экономика перестала падать в III квартале 2016 года. Многие ее сегменты растут. Цены на нефть укрепились. Рынок будет постепенно отыгрывать те факторы, которые влияли на себестоимость жилья, но не находили отражения в цене. А факторов этих много. За 2 года значительно выросли транспортные издержки, разные тарифы и цены на стройматериалы. Импортная инженерия одномоментно из–за падения рубля подорожала в 2 раза, выросла нагрузка, связанная с возведением объектов соцкультбыта. Многие коллеги работают на грани рентабельности.
…И боятся, что ипотеку с господдержкой в следующем году не продлят. Какие, кстати, у вас ожидания?
— Этот фактор у нас встроен в продажи 2016 года. Не надо забывать, что инфляция снизилась до 6%. Ставка Центробанка следует за этим процессом — она уже 10%. И я не вижу, что бы могло драматически повлиять на ипотечные продажи в первом полугодии 2017 года.
Развитием текущих проектов "ЮИТ Санкт–Петербург" вы довольны?
— Вполне. За этот год мы сдали примерно 1,5 тыс. квартир. В частности, во втором полугодии ввели в строй первую очередь проекта INKERI в Пушкине и дом на Республиканской ул.
В начале декабря ввели первую очередь квартала "Новоорловский" (всего там будет 400 тыс. м2). Что касается проекта "Смольный проспект парк", то завершено строительство каркаса, идут работы по фасаду и инженерии. В конце следующего года планируем ввести объект в эксплуатацию.
Насколько заполнен ваш индустриальный парк Greenstate?
— На 60%. Все, кто купил участки, построились или строятся. Недавно в индустриальном парке прошла новая сделка. Российская производственная компания приобрела участок 1,1 га. Планы по его застройке сейчас уточняются. Интерес к проекту есть. Правда, в переговорах находятся в основном иностранные компании. Для них покупка участков стала выгоднее, чем 2 года назад, — цены в рублях мы не поднимали. Для компаний, которые стратегически верят в российскую экономику, это хорошая точка входа на наш рынок. А таких фирм немало. Наш парк они выбирают по двум причинам. Во–первых, мы тоже западная компания — диалог складывается проще. Во–вторых, наш продукт приближен к европейским стандартам. Это для многих важно.
Как изменились настроения ваших финских собственников в отношении бизнеса в России?
— Руководители концерна YIT и акционеры больше смотрят на макроэкономику. А поскольку ВВП сейчас на нуле, рост продаж жилья в России стал для них приятной неожиданностью.
Между тем очевидна стабилизация геополитической обстановки: Крым далеко в прошлом, так же как и острые события на Украине. Кроме того, строительная отрасль не затронута санкциями — этого фактора в нашем бизнесе не было и нет. Так что настроение у собственников хорошее.
Поэтому концерн принял решение возобновить покупки земли под новые проекты в Петербурге после двухлетней паузы?
— Да. Хотя справедливости ради нужно отметить, что в других восьми российских регионах, где концерн работает, мы не прекращали пополнять земельные банки. Стратегия YIT на период неопределенности состоит в том, чтобы удержать бизнес на достигнутом уровне. И там, где это было необходимо для поддержки минимальных объемов бизнеса, покупки участков шли. Но в Петербурге действительно новых сделок с землей не было. Инвестиции последних лет были направлены на создание инженерии и дорог в текущих проектах комплексного освоения. А это огромные деньги — более значительные, чем вложения в покупку отдельных пятен. Но этап инфраструктурных инвестиций позади. Мы готовы к новым стройкам.
Что–то уже купили?
— В ноябре приобрели пятно площадью 2,4 га у станции метро "Черная речка", на Студенческой ул., 24А. Это не промышленная территория, с советских времен там размещалось автотранспортное предприятие "Ленэнерго". Там можно строить жилье. Сейчас мы проектируем комплекс площадью 40 тыс. м2 с паркингом и встроенным детским садом. Строить начнем в первом полугодии 2018 года и рассчитываем реализовать проект в несколько очередей за 3–4 года. А в 2017 году, возможно, купим еще один или два участка. Но это зависит от рыночной ситуации.
Как изменился рынок земли Петербурга?
— Он не очень активен. Сделки заключали в основном московские девелоперы. А крупные местные игроки и так сформировали большие земельные банки. И пополняют их осторожно. Небольшие девелоперы в сложном положении — им трудно получать проектное финансирование и вести продажи. Поэтому они, как правило, сконцентрированы на операционной работе, а не на расширении портфеля. Между тем и адекватного предложения земли немного. Картофельные поля сейчас никто не готов покупать. Даже большие компании, поскольку нужны большие деньги, чтобы довести эти проекты до ума.
Строители жалуются, что у банков разное отношение к крупным и мелким застройщикам. Вы с этим согласны?
— Мы с этим трендом не сталкиваемся, поскольку в России не кредитуемся. Нам финансовые средства выделяет штаб–квартира в Хельсинки. А сам концерн занимает у пула скандинавских банков или через облигации. Но я вижу, что российские банки резко дифференцировались. Они концентрируются на более крупных и устойчивых заемщиках. Эта стратегия дает плоды. Финансовая система вышла в плюс — у банков стала появляться прибыль, которую можно использовать для работы.
Но из–за этого строительный рынок движется к олигополии…
— Не думаю. Доля крупных компаний, возможно, будет больше, чем 10 лет назад. Но укрупнение идет медленно. Да, многие малые застройщики с рынка уйдут. Но это не значит, что не появятся другие. Свято место пусто не бывает. В Финляндии, кстати, за последние пару лет возникло много мелких строительных фирм, которые успешно конкурируют с крупным бизнесом по себестоимости, качеству и инновациям. Просто рынок вышел на новый этап. Возможно, и у нас будет то же самое.
С 2017 года меняется главный закон российских застройщиков жилья — ФЗ–214. Рынок к этим изменениям готов?
— Боюсь, не очень. Пока есть юридическая неопределенность с правилами работы фонда страхования, куда мы должны платить 1% от продаж. В частности, похоже, что по новым проектам необходимо платить и в фонд, и в страховые компании. Это вызывает тревогу. Второе — увеличивается кипа бумаг по каждому проекту. Теперь проектная декларация — это том с подробным перечислением разных, на мой взгляд, избыточных деталей. Приведут ли все эти новации к главной цели — защите потребителей и уменьшению числа обманутых дольщиков? Сомневаюсь. А вот издержки застройщиков и себестоимость строительства вырастут точно.
А появление уголовной ответственности для руководителей строительных фирм вас не пугает?
— Для компаний, которые работают нормально, не вижу в этом каких–то дополнительных рисков. Хотя уголовное право в России — это тема отдельного разговора.
Как складывается диалог вашей компании со Смольным?
— У нас нет сложностей в коммуникациях. Профильные комитеты доступны. Но закон, увы, несовершенен. Правда, вопросы по этому поводу нужно задавать не местной, а федеральной власти.
Не всегда. Например, решение о новом налоге на непроданные квартиры принимал город.
— Нас это ужесточение не коснется, поскольку у нас практически все квартиры распродаются на этапе строительства. Но отрасль в целом опять пострадает. Казалось бы, надо помогать застройщикам, а на них дополнительные налоги вешают. Причем я не очень понимаю логику этого закона. Ведь небольшая часть непроданных квартир — нормальная практика. Думаю, нужен переходный период по этой теме для нашего региона. На уровне Гильдии управляющих и девелоперов мы будем обсуждать этот вопрос с властью.
История со стадионом вас коснулась? Давали рабочие руки на его достройку?
— Нет. Мы в этом проекте не участвуем.
Что думаете по поводу ареста Марата Оганесяна?
— Если говорить о его работе в Смольном, то управление шло в ручном режиме, что, впрочем, является распространенным стилем работы в органах власти. При нем застройщики стали финансировать соцкультбыт. Это факт. Но какая у него еще была деятельность — не мне судить.
Недавно город предложил застройщикам жилья новую схему государственно–частного партнерства (ГЧП) при строительстве социальной инфраструктуры. Как вам эта идея?
— Мы о ней знаем. Но она годится только для новых проектов квартальной застройки. У нас таких пока нет. По сути, ГЧП — это форма выкупа инфраструктуры. Кстати, в Финляндии этот вопрос решается несколько иначе. Там муниципалитет проводит торги по проектам жизненного цикла, в том числе по соцкультбыту. И инвестор не только их возводит, но и эксплуатирует в течение 20–30 лет, получая все это время прибыль. Хорошая практика.
Из–за более лояльных условий по строительству соцкультбыта многие застройщики сместили активность в Ленобласть. А вы?
— Ленобласть достаточно быстро выбрала свои возможные лимиты по софинансированию соцкультбыта, поэтому запустила программу "светофор". Так что в зоне агломерации правила игры теперь такие же, как в Петербурге. Но нас это не останавливает. Для покупок мы смотрим участки везде. Правда, исходим из того, что себестоимость в городе и области примерно одинаковая, а цена продаж в Ленобласти ниже, чем в городе.
Другие регионы смотрите? Может быть, Крым?
— Нет. Крым — вряд ли. Но YIT работает в соседнем Ростове. И в стратегии концерна есть возможность выйти на рынок еще одного города–миллионника в ближайшие 3 года. Правда, какой это будет город — пока сложно сказать. Мы изучаем рынок.
В том, что наш бизнес в России диверсифицирован, много плюсов. Если в каком–то из регионов идет смена власти, работа там минимум на год тормозится. А когда регионов восемь, эту ситуацию пережить легче.
Правда, управлять разветвленным бизнесом сложно. Много времени уходит на стандартизацию управления — на то, чтобы все подразделения говорили на одном языке и работали в унисон. Плюс мы часть европейского концерна. И наши стандарты не должны отличаться от европейских.
Вы уже 2 года возглавляете Гильдию управляющих и девелоперов России. Как продвигается работа?
— Мы выстроили диалог с региональными коллегами. В гильдию вошли Новосибирск и Уфа. Даже в небольших по сравнению со столицами городах рынок требует объединения усилий. Гильдия дает матрицу деятельности, возможность присоединиться к федеральному информационному полю, помогает с обучением. Плюс это бренд, с которым можно структурировать общественное пространство внутри отрасли и вести диалог с властями.
А слышат власти такие объединения?
— Я не переоцениваю лоббистский потенциал таких объединений. Их вес в России исторически не так уж велик. Но они должны быть. Они нужны для диалога власти и бизнеса. Беда в том, что чиновники варятся, как говорится, в своем соку. Небольшим компаниям к ним даже не пробиться. Приходится налаживать связи. КПД этой работы не очень высок. Но вода камень точит. Пусть кто–то из чиновников к нам не прислушается, но придут другие люди во власть, и наши предложения и наработки окажутся к месту. Истина рождается в диалоге. Надо работать и идти к гражданскому обществу.
Куда движется наш строительный рынок — в сторону Европы, Азии или своим путем?
— Если брать продукт, то, конечно, до европейского уровня рынок в целом пока не дотягивает. Будет ли Европа когда–нибудь на нас ориентироваться? В ближайшее время вряд ли. Хотя до кризиса мы были близки к тому, чтобы многое делать лучше соседей. Но пока не сложилось. А вообще, развитие зависит от ментальности. И тут у нас свой путь.
Биография
Михаил" Возиянов
Родился 19 января 1972 года в Ленинграде. Окончил Ленинградский электротехнический институт. С 1994 по 1998 год работал в петербургском офисе корпорации Dun & Bradstreet. С 1999 по 2000 год — директор компании "Менеджмент Стандарт". С 2000 по 2008 год занимал руководящие должности в RBI. С января 2009 года — генеральный директор АО "ЮИТ Санкт–Петербург".
Компания
АО "ЮИТ Санкт–Петербург"
Подразделение финского строительного концерна YIT, основано в 1988 году. На его счету более 170 объектов различного назначения. С начала 2000–х годов ввело в эксплуатацию более 870 тыс. м2 жилья. Сейчас ведет строительство четырех жилых комплексов общей площадью 250 тыс. м2. Выручка от жилищного девелопмента в РФ за 9 месяцев 2016 года — 184 млн евро.
