Чиновники вытесняют частные компании с рынка управления жильем

Частные управляющие компании, ТСЖ и ЖСК стремительно теряют рынок эксплуатации жилья — на их место приходят организации, принадлежащие Петербургу. Это означает, что городу переходят и деньги, собираемые с жильцов в счет квартплаты. Речь может идти примерно о 2,8 млрд рублей в год, которые перетекают из рук частников к государственным управляющим компаниям. Оборот квартплаты всех жилых домов Петербурга составляет около 71 млрд рублей в год. Из них на долю государственных компаний уже приходится свыше 48%.

Прибавка в 4%

Весь жилой фонд Петербурга — это около 23 тыс. домов площадью примерно 135 млн м2. Часть домов управляется самими жильцами (ТСЖ). Но львиная доля жилья — 100,64 млн м2 — находится в управлении 303–й УК (по данным рейтинга жилищного комитета, основанного на отчетности компаний). Из этой массы 65,5 млн м2 — у организаций, принадлежащих городу (их около 40), известных как жилкомсервисы (ЖКС).

Объемы жилья, находящегося в управлении ЖКС, растут. Так, в ведении ЖКС №4 Приморского района в 2009 году было лишь 812 тыс. м2, а в декабре 2016–го — уже 1,1 млн м2. У ЖКС №1 Фрунзенского района в 2011 году было 1,45 млн м2, а теперь — 1,62 млн м2. Хозяйство ЖКС №2 Калининского района за последние 3 года приросло на 270 тыс. м2, у ЖКС №1 Центрального района — на 300 тыс. м2, у ЖКС №3 Центрального района за 2 года — на 210 тыс. м2.

Если учесть темпы прироста жилфонда в перечисленных УК, то в среднем фонд в управлении ЖКС увеличивается на 4% в год. В пересчете на квартплату это около 2,8 млрд рублей ежегодно. Впрочем, по цифрам официальной статистики проследить это невозможно, так как архивная отчетность у компаний неполная, а у многих отсутствует вовсе. Обязательную отчетность ввели только в 2015 году как условие получения лицензии на управление.

В жилищном комитете не смогли оперативно прокомментировать запрос "ДП" на эту тему.

Забрать заочно

Можно предположить, что пополнение жилого фонда принадлежащих городу УК происходит за счет того, что они принимают в управление новостройки. Но это не так: большинством новых домов управляют ТСЖ или компании, созданные застройщиком. А к ЖКС переходят дома, которые ранее обслуживались другими УК.

Участники рынка утверждают, что город использует для этого разные способы, причем все они законные. Например, через голосование за смену УК на общем собрании собственников жилья, которое инициируется городом как одним из владельцев недвижимости в доме. Такие собрания обычно проводят в заочной форме, и проследить за тем, кто как голосует, жильцы не могут, так как часто они даже не знают о проведении собрания.

"Процесс принятия решения общим собранием слишком сложный. Собрать на очную встречу собственников трудно, поэтому используют заочное голосование. Оно не всегда проходит прозрачно. Нужно упростить механизм: чтобы голосовали не все собственники, а, например, представители от каждого подъезда. Тогда многих проблем удалось бы избежать", — считает глава СРО "МежРегионРазвитие" Владислав Воронков.

Факты передачи домов жилкомсервисам в ходе таких собраний подтверждаются и данными отчетности УК. Так, фронт ответственности ЖКС №4 Приморского района в 2013 году прирос на 22% за счет домов, где члены ТСЖ приняли решение нанять эту УК. Как говорится в отчете этой компании, жилкомсервисом по инициативе СПб ГКУ "Жилищное агентство Приморского района" были проведены собрания собственников, которые выбрали ЖКС №4 в качестве управляющей компании.

Кадастровый поворот

Еще один способ получить жилье в управление — через конкурсы, которые проводят районные жилищные агентства. Конкурсы устраиваются, если сами собственники не определились с выбором УК либо если предыдущих управленцев лишили права обслуживать дома. ЖКС №3 Центрального района на своем сайте указывает, что все находящиеся в его управлении 818 домов получил в результате подобных конкурсов. "Помимо ЖКС и ГУП, в капитале которых мы напрямую видим государство, есть множество компаний, которые, на первый взгляд, отношения к администрации не имеют. Фамилии их учредителей могут совпадать с фамилиями сотрудников районных администраций и муниципалитетов. А могут и не совпадать — тогда не докажешь связь с властями. Эти компании часто "отжимают" бизнес у частников", — поясняет собеседник "ДП".

Набирает популярность третий вариант передачи домов жилкомсервисам. В результате кадастрового учета, проведенного в 2009 году, некоторые рядом стоящие дома получили единый кадастровый номер. Таких домов несколько сотен. В их число попали три корпуса д. 46 по Малой Балканской ул. Они конструктивно не связаны друг с другом и находятся в управлении разных компаний: ЖСК №933, ТСЖ №932 и ЖКС №3 Фрунзенского района. В декабре 2016 года ТСЖ и ЖСК получили уведомления, что дома у них забирают и будут проводить конкурс на управление. Аналогичные письма получили и другие ТСЖ, ЖСК и УК, чьи дома оказались в подобной ситуации. Управленцы не сомневаются, что после конкурса их дома отдадут городским ЖКС.

Рынок отыграл назад

В середине 2000–х годов Смольный собирался отдать рынок частникам. В городе образовались десятки частных УК, пришли компании с зарубежным капиталом: "Питер Дуссманн" (Германия), "Сити Сервис" (Литва), Nira Fonds (Латвия).

Смольный даже начал приватизацию ЖКС, обещая оставить себе лишь по 20%. В мае 2009–го "Сити Сервис" купил на аукционе Фонда имущества по 80% в капитале шести ЖКС. Но в том же году компания перепродала половину этих активов "Проминвесту" (как считалось, связанному с "Газпромом"). А в 2016–м избавился от них и "Проминвест", продав Наталье Зеленцовой.

Сейчас рынок монополизируется, признают его участники. По законам экономики цена на товар монополий вдвое выше реальной стоимости товара, поясняет негативные стороны монополизации глава Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере, совладелец УК "Стакс" Евгений Пургин. "К тому же мы потеряем преимущества свободного рынка — собственники не смогут сами решать, кому доверить свое жилье. Мы это уже проходили в СССР", — говорит Пургин.

Контроль за тем, как государственные УК расходуют деньги, затруднен, добавляет вице–президент СРО "Национальный жилищный конгрес" Александр Гурылев.

"Я бы хотел посмотреть на человека, который добился, чтобы государство перед ним отчиталось. Частные и государственные УК изначально находятся в неравных условиях: у государственных есть административный ресурс и дополнительное финансирование, в отличие от частных компаний", — резюмирует эксперт.