Как устроен теневой мир офисной недвижимости

На рынке офисной недвижимости Петербурга уже много лет наблюдается интересный перекос. Говоря об офисах, девелоперы, аналитики и журналисты подразумевают только помещения классов A и B, игнорируя "другой мир" — офисы за рамками этой классификации. Но игнорировать его нелогично. Ведь размер этого рынка минимум вдвое превышает размер рынка офисной недвижимости высокого класса. Последний по итогам 2016 года взял планку 3 млн "квадратов", чего на практике достаточно, чтобы вместить около 300 тыс. офисных работников.

Но официальная статистика насчитывает в городе не менее 1 млн клерков. Таким образом, в тени находится как минимум две трети рынка. Этот сегмент не входит в статистику о вакантных площадях и ценах, не учитывается девелоперами при принятии решений об инвестициях. Но рискну заявить, что он влияет на работу бизнес-центров высокого класса куда сильнее, чем последним хотелось бы.

Любой управляющий и брокер наверняка вспомнит историю из собственной практики о том, как ищущий помещение арендатор ушел в ничем не приметное и неизвестное промышленное здание, внутри которого, как оказалось, есть все условия для комфортного (и недорогого) размещения его компании. Наконец, стоит отметить, что эта часть офисного рынка гораздо больше связана с реальной экономикой. Основные арендаторы здесь занимаются не высокими технологиями, финансовыми операциями или разработкой недр. Они возят грузы, монтируют сантехнические сети, поставляют продукты в магазины. Это тот самый мелкий и средний бизнес, о развитии которого много говорят с высоких трибун, но на который отказываются делать ставку офисные девелоперы.

Ситуация на этом рынке немного менее оптимистична, чем у "старших братьев", но лишь немного. Да, здесь не довлеет "фактор "Газпрома", но в целом настроения арендаторов можно суммировать фразой "кризис заканчивается".

Здесь гораздо внимательнее считают деньги и не предъявляют избыточных требований к дизайну помещений и их инженерному обеспечению. Но все равно нанимают новых сотрудников и арендуют для них новые площади. Поэтому даже сейчас этот сегмент офисного рынка довольно перспективен с точки зрения инвестиций.

Резюмируя, скажу, что низкий сегмент офисного рынка — административные здания вне классификации и встроенные офисные помещения — заслуживает гораздо большего внимания, чем ему сейчас уделяется.

Не будет преувеличением сказать, что именно этот сегмент обеспечивает петербургскому офисному рынку запас устойчивости. Даже если после достройки "Лахта центра" "Газпром" полностью освободит ныне арендуемые бизнес-центры (чего не произойдет), это, конечно, повлияет на цены, но не обрушит рынок. Скрытые резервы — компании, которые ныне занимают офисы в зданиях "другого офисного мира", дожидаются выгодной конъюнктуры рынка и готовы будут проявить себя в тот момент, когда для этого представится возможность.

Автор — генеральный директор ООО "Новый офис"