Ипотека в помощь инвестору

Вплоть до 2014 года покупка жилья, в том числе в кредит, считалась надежной инвестицией. Но обвал рубля по отношению к доллару в конце 2014 года и рост кредитных ставок вслед за ключевой заморозил рынок недвижимости. В 2015 году впервые за 7 лет цена на недвижимость стала опускаться, объем сделок сократился примерно на 20–30%. Потребовалось 2 года, чтобы восстановить спрос на жилье, а программа господдержки сделала ипотеку снова выгодной.

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в Петербурге за 2016 год было заключено 80,2 тыс. сделок по покупке квартир, что на 15% больше показателя 2015 года. За январь 2017 года банки выдали ипотечных кредитов на 73 млрд рублей — на 18% больше, чем за январь 2016 года. Ставки ипотечных кредитов в начале 2017 года оказались на исторических минимумах. По прогнозам АИЖК, в 2017 году рынок ипотеки поставит новый рекорд: выдачи ипотеки составят примерно 1,8 трлн рублей.

Покрыть расходы

Хотя ипотека по–прежнему является одним из инструментов для инвестиций, заработать с помощью нее вряд ли удастся, отмечают банкиры. В Петербурге рентабельность от таких вложений всегда была не очень высокой. "В нашем городе достаточно высокая стоимость недвижимости, что увеличивает срок ипотеки и переплату по процентам, — говорит директор банка "ДельтаКредит" в Петербурге Ирина Илясова. — Например, в Краснодаре, где цена квартир ниже, а стоимость аренды поддерживается большим сезонным спросом и возросшим спросом на бизнес–жилье, рентабельность выше". По ее оценкам, наиболее выгодны сейчас для инвестиций однокомнатные квартиры: они значительно дешевле двухкомнатных, при этом такую жилплощадь проще сдать и стоимость аренды будет выше. Например, аренда однокомнатной квартиры на севере Петербурга вместе с мебелью стоит в лучшем случае 20 тыс. рублей. Средняя цена самой квартиры — 3,5 млн рублей. "С такими параметрами выйти в ноль с момента оформления ипотеки можно, только если внести первоначальный взнос в размере 60% от стоимости квартиры и иметь деньги на ремонт, — подсчитала Ирина Илясова. — Тогда при сроке кредита на 15 лет платеж по ипотеке будет примерно 16,5 тыс. в месяц". Также нужно учитывать коммунальные платежи (около 2 тыс. в месяц), при условии что другую часть платежей будет вносить наниматель. Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, но его, как и ремонт, можно покрыть налоговым вычетом. При таких условиях, оценивает эксперт, через 15 лет владелец полностью выплатит ипотеку и будет получать чистый доход, и у него будет квартира, которую можно будет продать.

Покупка жилья всегда была крайне консервативной инвестицией. Сейчас однокомнатная квартира стоимостью 6 млн рублей, при условии ее сдачи за 25 тыс. рублей, приносит твердые 5% годовых, считает аналитик "Алор Брокер" Кирилл Яковенко. Полная доходность от сдачи в аренду (до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов) — это отношение годовой выручки от сдачи жилья внаем к полной стоимости этого жилья. "Ипотека при этом не дает заработать, так как ставка по ней 11%, а доходность от аренды — все те же 5% годовых, и нужно откуда–то взять дополнительные 6%, — говорит он. — Чтобы продать квартиру дороже, чем ее купили, на рынке должен быть спрос, а сейчас предложение квартир большое, очень много вводится нового жилья по инерции, а спрос — не высокий". Поэтому при любой ставке ипотеки и размере платежей покупатель, скорее всего, в итоге заплатит больше рыночной стоимости квартиры, а продать даже по рыночной стоимости ее не сможет, добавляет он. "При официальном уровне инфляции на уровне 4–5%, а при реальном — около 10% инвестиции в недвижимость и вовсе не отбиваются", — говорит Кирилл Яковенко.

Наиболее привлекательное для инвестиций — жилье, купленное "на стадии котлована". "Если купить квартиру на старте продаж в доме, срок строительства которого 24 месяца, внести 20% стоимости жилья, взяв ипотеку на 120 месяцев под 11,5% годовых, и продать ее на финальном этапе, то выгода составит 25–35% от первоначальных вложений", — комментирует заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова.

Чтобы получить доход, взяв ипотечный кредит, необходимо, чтобы чистая доходность от сдачи в аренду (за вычетом расходов на жилье и налогов), а также инфляция и рост цен на объекты недвижимости в длительной перспективе превышали текущие уровни ставок по ипотеке, которые составляют 10,5–12,5%. "Если чистая доходность от сдачи в аренду составляет 6%, а ожидаемый годовой рост цены на недвижимость также 6%, то это уже сразу делает выгодной ипотеку при текущих ставках, — говорит начальник отдела анализа рынков "Открытие Брокер" Константин Бушуев. — А ускорение инфляции будет дополнительно увеличивать реальные доходы".

Скостить долг

Получить определенную выгоду возможно, рефинансировав уже имеющийся ипотечный кредит. Больше всего сейчас рефинансируют кредиты, которые были оформлены в начале 2015 года после обвала рубля. Тогда заемщики оформляли ипотеку под 18–20% годовых. "Выгоду при рефинансировании можно получить, если разница между ставками составляет более 3% и заемщик осуществил не более 30% платежей по кредиту, — рассуждает Мария Батталова. — На размер выгоды в целом влияет и сумма кредита".

Получить дополнительный доход при рефинансировании можно, если кредит был взят в рублях более полугода назад и по ставке выше 10,75%. "К примеру, клиент взял кредит в 2013 году под 13,75% в размере 2,8 млн рублей на 15 лет, — рассуждает начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Петербурге Ольга Патракеева. — В другом банке он может получить ипотеку на остаток долга, например, с учетом погашения в предыдущем банке объемом 2,4 млн рублей под 10,75% на 10 лет. Тогда выгода составит около 300 тыс. рублей".

Часто банки соглашаются рефинансировать ипотеку под более низкий процент своему же заемщику, только если тот испытывает финансовые трудности, отмечает Константин Бушуев.