В частном порядке. Апартаменты как альтернатива квартирам для частных инвесторов

Для небольших инвесторов при выборе объекта для вложения средств наиболее важным фактором является невысокий порог входа. Поэтому в первую очередь они рассматривают жилье, апартаменты и стрит–ретейл, где можно приобрести помещение, которое потом будет сдаваться в аренду, рассказывает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

На долгий срок

Традиционно большинство частных инвесторов прежде всего рассматривают покупку строящейся жилой недвижимости, тем более что бюджет такой сделки может начинаться от 1 млн рублей.

"На заре развития рынка недвижимости в России, как и на любом развивающемся рынке, большинство сделок были направлены на получение быстрой спекулятивной прибыли от покупки и последующей перепродажи объектов недвижимости", — рассказывает генеральный директор сети апарт–отелей YE’S Александр Погодин. Он отмечает, что за годы ситуация изменилась. И сегодня опытные инвесторы предпочитают приобретать высоколиквидную недвижимость и получать операционный доход от сдачи ее в аренду.

Сейчас, по словам Николая Пашкова, сегмент апартаментов начинает оттягивать спрос на себя. Апартаменты, ориентированные на частных инвесторов, передаются им с отделкой и меблировкой, полностью готовыми к заселению, поэтому можно без дополнительных вложений и потери времени сразу сдавать их в аренду.

При этом как жилье, так и апартаменты могут приобретаться пакетами. "В нашем новом объекте на Социалистической улице редкий клиент заключает сделку на покупку одного апартамента, — отмечает Александр Погодин, — в основном приобретают два–пять или 10–30 апартаментов. Порог входа сейчас минимален, стоимость одного лота в объекте в центре города начинается от 3,5 млн рублей".

Доля квартир, приобретаемых в новостройках в инвестиционных целях, оценивается крупными девелоперами в 5–15% от общего объема продаж.

Число инвестиционных сделок в сегменте апартаментов постоянно растет — в 2016 году с целью получения дохода было приобретено 60% лотов, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. По оценке Александра Погодина, до 90% покупателей используют апартаменты для извлечения прибыли от сдачи в аренду и только 10% — для личного проживания. В целом спрос на апартаменты, по оценкам E3 Group, в 2016 году в Петербурге вырос на 65% по сравнению с 2015–м.

Свой процент

Владелец может самостоятельно заниматься управлением и извлечением прибыли из своей недвижимости либо может воспользоваться услугами специализированной управляющей компании. "Если инвестор владеет несколькими апартаментами или десятками апартаментов, без помощи управляющей компании не обойтись", — считает Александр Погодин.

Ноу–хау сервисных апартаментов — доходные программы, которые создаются специально для частных инвесторов. Благодаря им можно уже на этапе покупки просчитать эффективность вложений.

Расчетная доходность апартаментов зависит в том числе от того, в краткосрочную (1–30 ночей) или в долгосрочную (4–11 месяцев) аренду они сдаются. Так, по оценке Knight Frank, в первом случае доходность составляет около 12%, а во втором — около 6%. Александр Погодин оценивает среднюю доходность апартаментов в 10% без учета текущей капитализации.

Для сравнения: вложения в жилую недвижимость дают доходность не выше 6% — при покупке на начальной стадии строительства. А с учетом изменения стоимости денег во времени, вложений в отделку и последующей амортизации — итоговая доходность может не достигнуть и 5%, считают в Knight Frank St Petersburg.

Доходность объектов стрит–ретейла может составить 10% для помещений в строящихся домах в периферийных районах. Однако у вложений в этот сегмент есть ряд недостатков, и самый большой из них — высокий порог входа.

Кроме того, если для ликвидности квартиры или апартаментов достаточно хорошей транспортной доступности, то покупая объект стрит–ретейла, нужно учитывать потоки покупателей, а также грамотно выбрать специализацию торгового объекта. Действительно ликвидных объектов на рынке немного, и стоят они дорого.