Гендиректор "Главстроя-СПб" об инвестиционном климате в Петербурге, стройках и планах

Александр Николаевич , 2 года назад вы молча ушли из " Ленстройтреста ". Можете объяснить, почему приняли такое решение и как расстались с собственником бизнеса Дмитрием Игнатьевым?

— Все хозяева бизнеса имеют собственный и не всегда традиционный (это абсолютно логично и оправданно!) взгляд на то, как нужно определять стратегию и строить бизнес. Задача менеджера — или следовать идеологии "хозяина", или уйти, если с чем-то не согласен и не веришь в успех изменений. На каком-то этапе работы в "Ленстройтресте" я понял, что лучше уйти, чем соглашаться и делать вид, что веришь в то, что делаешь. Можно было и дальше оставаться, место-то "тепленькое", многие друзья и коллеги не поддерживали меня в моем решении. Но я считаю, расставание оказалось всем на пользу: Дмитрий Иванович попробовал реализовать свои идеи (а он всегда ими фонтанировал), сделав ставку на новых менеджеров, а я живу и работаю в согласии с самим собой.

Следите за тем, что происходит в "Ленстройтресте" и "Ленстройматериалах"? Все-таки почти 20 лет были вместе, с нуля создавали "Ленстройтрест"…

— Следил первое время. Особенно за своим любимчиком — проектом "Янила Кантри". А сейчас просто некогда, масштаб "Главстрой-СПб" не оставляет времени на лирику (смеется).

Вы только недавно стали гендиректором "Главстроя-СПб", хотя пришли в компанию год назад. С чем была связана задержка в назначении?

— Такова была изначальная договоренность с акционером. Назначение должно было произойти в конце 2016 года, было необходимо время, чтобы руководство оценило мою кандидатуру. Да и компания "Главстрой-СПб" — крупная структура, мне нужно было вникнуть в процессы, изучить проекты, познакомиться с людьми. Бывший гендиректор "Главстрой-СПб" Андрей Васильев параллельно управлял и департаментом недвижимости в "Базовом элементе", работая на две столицы. Теперь он стал председателем совета директоров "Главстроя-СПб" и курирует деятельность компании из Москвы. Без его поддержки мне было бы очень сложно быстро освоиться на новом месте.

В каком состоянии вы приняли компанию? Какие задачи перед вами ставит руководство?

— "Главстрой-СПб" — хорошо организованная девелоперская компания, которая работает на рынке 10 лет и входит в число лидеров по объему жилищного строительства в Петербурге. По сути, я ее не принимал, а вживался в нее в течение года — знакомился с менеджментом, проектами и процессами. Мои задачи на старте работы были в основном процессные — внедрить проектное управление, регламентировать процессы устранения гарантийных замечаний и передачи многоквартирных домов в управление собственной эксплуатирующей компании и т.д. Было очень интересно заниматься процессами дирекций продаж и маркетинга. Любая компания должна постоянно меняться, и свежий взгляд всегда полезен. Да и опыт накоплен неплохой. Плюс для развития этого направления я привлек бывших коллег, с кем мы начинали работать в "Ленстройтресте". В целом  же главная задача бизнеса — завершить в заданные сроки все проекты компании.

Давайте тогда о них. Самый большой ваш проект — "Северная долина" на 2,75 млн м2 жилья. В прошлом году вы подписали мировое со Смольным , которое продлило сроки его строительства до 2021 года. Каковы были условия?

— Не было никаких особых условий. Просто, когда много лет назад этот проект запустили, никто толком не осознавал, в какие сроки он будет реализован, не было такого опыта ни у города, ни у девелоперов. Это гигантская стройка, город в городе! Аналогов не существовало, да и сейчас нет компаний, которые самостоятельно реализовывали бы проекты таких масштабов в Санкт-Петербурге. И тот темп, что был задан на старте, — строить по 300-400 тыс. м2 жилья в год — он был условный. В реалиях российской экономики сложно было все абсолютно точно спрогнозировать. Проект развивается, а коррекция темпов ввода очередей по сравнению с планом, созданным в 2006-2007 годах, — ситуация объективная и нормальная. Власти города это понимают.

До 2021 года завершите проект?

— По сути, нам осталось построить 700 тыс. м2 жилья. Мы планируем строить по 250 тыс. м2 в год. Так что — да, завершим. Сейчас никаких помех для этого нет, все зависит от нас самих.

Вас на этом участке ждал сюрприз — неожиданный собственник земли, который в документах не значился. Когда завершится переезд ЗАО "Химзащита" и в какую сумму он вам обойдется?

— Мы предложили собственникам выкупить их землю, иначе ситуацию не разрешить. В настоящий момент мы ведем переговоры, но особой спешки нет. Сейчас мы находимся на стадии согласования с КГА эскизов застройки квартала, где находится "Химзащита" (это предпоследний квартал в проекте). Думаю, что к моменту начала стройки — в конце года — вопрос с выкупом закроем. Вот тогда и сумму озвучу!

В начале года Госстройнадзор отказал вам в выдаче разрешений на ввод домов девятой очереди ЖК "Северная долина" и второй очереди ЖК "Юнтолово". Как урегулировали вопрос?

— Юридическая коллизия возникла из-за раздела земли, никаких других подводных камней не было. На старте у нас был один участок по ГПЗУ, но в процессе застройки он был разделен для удобства ввода в эксплуатацию домов по очередям. Это вызвало вопросы у городских властей. Пришлось дополнительно объяснить ситуацию и разбираться всем вместе, для чего была создана рабочая группа с участием представителей КИО и ГАСН. В итоге разрешения на ввод мы получили в конце февраля, но потеряли 2 месяца.

Как дольщики реагировали на задержку?

— Разумеется, беспокоились, переживали. Мы старались информировать их о ситуации не только посредством официальных ресурсов компании, но и общаясь лично. Опять же, нет худа без добра. Эта ситуация позволила нам мобилизоваться. В результате мы передали квартиры людям в рекордные сроки. Из 3,6 тыс. квартир в "Северной долине" мы почти 2 тыс. передали за 5 дней! Хотя обычно такой объем жилья передается собственникам 4-6 месяцев. Обстоятельства заставили нас продумать механизмы для ускорения этого процесса. Кстати, мы выявили массу возможностей для дальнейшего повышения скорости и качества процедуры передачи.

Ваши цены в "Северной долине" сильно беспокоят конкурентов. Почему они такие низкие? Вы их поднимать не планируете?

— Я очень рад, что конкуренты нервничают, значит, мы все правильно делаем. Цена формируется из реалий рынка и нашей производственной программы. В этом году нам для реализации бизнес-плана необходимо обеспечить продажи на 20 млрд рублей. Под этот план мы и выстраиваем стратегию, определяя цены, объемы и темп.

Строители жалуются, что за год их маржа сократилась вдвое. У вас тоже?

— Упала — да. Но не в два раза, конечно. Поменьше. Спрос достаточно стабилен, надо только не потерять своего потребителя. Думаю, что за год в Петербурге будет продано 3-3,5 млн м2 жилья. И мы свой план в 300-350 тыс. м2 выполним. "Северная долина" и "Юнтолово" — это уже сложившаяся застройка со своей инфраструктурой, а не пара домов в чистом поле. Для покупателей это важный фактор.

Как дела с инфраструктурой в "Северной долине"? Особенно беспокоит транспортная доступность района. И что там со школами и детскими садами?

— У всех застройщиков города есть отставание в строительстве инфраструктуры. Мы всегда сначала строим жилье, а потом дороги и соцкультбыт. Конечно, надо все делать наоборот, но зачастую экономика проектов не позволяет реализовать данный подход, так как первым делом необходимо оплатить монополистам технические условия, построить инженерные сети, временные дороги и т.д. Тем не менее в прошлом году в "Северной долине" мы досрочно сдали вторую школу, которая уже работает, а также третий и четвертый детский сад. Торжественное открытие последних двух из перечисленных запланировано на 19 мая. В этом году введем еще один объект, а в следующем — три. Мы идем в графике, по согласованной с городской администрацией "дорожной карте". Что касается дорог, то три новых участка построены полностью, сейчас мы ждем разрешения на их ввод в эксплуатацию. Два последний отрезка межквартальных дорог в комплексе должны появиться в 2019 году, сейчас идет их проектирование.

По "Юнтолово" вам продлили сроки строительства до 2025 года. Были какие-то особые требования со стороны города?

— Нет. Логика здесь такая же, как с продлением договора аренды "Северной долины". В проекте "Юнтолово" 437 га под застройку! И на старте невозможно было оценить все риски и проблемы, которые возникли по ходу реализации проекта. Плюс там оказался сложный заболоченный грунт, приходится под каждый дом делать серьезное свайное основание, например, под 5-этажный дом забиваются сваи 23-27 метров. Строители меня поймут, насколько это существенно дольше и дороже, чем при строительстве на нормальных грунтах.

На какой вы стадии в "Юнтолово"?

— Сдали 20 корпусов. Там уже живут люди. В этом году сдадим еще пять. Активно прорабатываем эскизы следующих кварталов, которые начнем строить летом.

В спросе уверены?

— Цены в "Юнтолово", как ни странно, в прошлом году выросли на 10% от плана (в "Северной долине" — на 5-7%). Грех жаловаться — ситуация хорошая. Сейчас "Юнтолово" — приоритетный проект для нашей компании. Там будет основная активность. Кроме того, мы планируем построить там бизнес-центр для собственных нужд. Сейчас у нас шесть удаленных офисов на арендованных площадях в разных районах города. Это не очень удобно в плане управления.

А купить что-то готовое в этом районе не думали?

— "Лахта центр"? (смеется) Можно, конечно, и его купить. Но гораздо логичнее, имея землю и строительные мощности, возвести здание самим. Для комфортного размещения сотрудников нам нужно 8-10 тыс. м2. Но бизнес-центр будет больше. Часть помещений можно предложить на рынок. Спрос, я уверен, будет. Для того же "Лахта центра" потребуются офисы-сателлиты.

Теперь про проект на ул. Шкапина – Розенштейна. Он закончен. Но КИО утверждает, что вы задолжали за аренду земли 129,2 млн рублей. Как так получилось? И как урегулируете вопрос?

— Проект закончен. Дома полностью заселены в 2014 году. Задолженность образовалась с середины прошлого года, когда мы зарегистрировали все свои объекты и перестали платить за землю. А город считает, что мы должны платить и дальше, поскольку не передали еще сети на баланс монополистам. Хотя сети готовы к передаче — осталось только зарегистрировать этот факт в КИО. Спор перешел в судебную плоскость, разбираемся цивилизованно.

"Главстрой–СПб" оспаривает в суде также решение Смольного о расторжении договора на реконструкцию 36–го корпуса Апраксина Двора и еще 11 объектов в составе исторической торговой зоны. Как успехи?

— В настоящий момент мы не вышли из этого проекта, готовы им заниматься и дальше. И надеюсь, с городом договоримся. Власти заинтересованы в том, чтобы Апраксиным Двором кто-то занимался, у такого объекта должен быть хозяин. Желательно один. Тогда там будет порядок. Я считаю, что "Главстрой-СПб" способен это сделать. А что касается судов, так это же не "война", а способ нахождения компромиссных решений для сложных и запутанных ситуаций. Апраксин Двор — это целый клубок вопросов, которые невозможно решить кому-то одному, поэтому необходимы усилия команды единомышленников.

У Олега Дерипаски возникли проблемы при строительстве стадиона для "Зенита". Понятно, что напрямую "Главстроя-СПб" они не касаются. Но не боитесь ли вы, что на вашей компании власти города могут отыграться за стадион?

— Нет, мы не ощущаем каких-либо сложностей с возведением наших объектов. Мы активно строим и жилье, и инфраструктуру, благодаря нашей работе тысячи дольщиков вовремя получили свои квартиры. Так что для строительства жилья я рисков не вижу и не чувствую, что компанию кто-то целенаправленно давит.

Как сами оцениваете проект стадиона: то, что планировали, то и получили?

— Я, как житель города и болельщик, рад, что стадион появился.

Как оцениваете инвестиционный климат в городе?

— Нормальный климат, как погода в Питере, все постоянно меняется (смеется). Беспокоит не климат, а изменения в законодательстве — и местные, и федеральные. Это заставляет нас все время корректировать экономику проектов. Невозможно в такой ситуации построить долгосрочный бизнес-план и четко его исполнять. А в целом, если оценивать объемы строительства и постоянно появляющиеся новые имена из других регионов среди девелоперских компаний, все не так плохо. За последние 20 лет мы привыкли так работать — не надо нам помогать, главное — не мешайте…

Можете назвать плюсы и минусы для строительного бизнеса из-за поправок в ФЗ- 214?

— Главный плюс — единые для всех правила. Как пример, с ужасом вспоминаю начало нулевых, когда в городе была процедура инвестиционно-тендерной комиссии, где пятна под застройку раздавали "приближенным" к администрации компаниям, все остальные туда просто не могли зайти. Теперь же все равны перед законом. Что касается минусов, они тоже есть, но раз закон появился — будем по нему работать, не вижу смысла особо горевать или ругать законодателей.

Застройщики говорят, что спрос на жилье сейчас в основном поддерживает региональный покупатель. У вас тоже?

— Сказать, что иногородних покупателей стало намного больше, не могу. Было 5-10% в разные годы, а сейчас вряд ли больше 15% от общего объема. Но вот тема переезда "Газпрома" в "Лахта центр" для нас актуальна. Вернее, она скоро станет актуальной для проекта "Юнтолово". В этом квартале из 2,2 млн м2 жилья около 600 тыс. м2 будет относиться к классу комфорт и бизнес. Мы рассчитываем, что его будут покупать в том числе сотрудники "Газпрома". И тут наша задача — правильно все рассчитать и спланировать.

Велика ли у вас доля инвестиционных сделок? Есть ли тренд на возвращение инвесторов в жилье?

— Оживление есть. В принципе ситуация понятная. Депозитные ставки падают, а людям надо где-то сохранять средства. Если вложиться в покупку квартиры на стадии фундамента дома, за период строительства можно заработать 20-25%. Поэтому инвесторы возвращаются, вкладывая деньги в надежные компании.

А как складываются ваши отношения с банками? Сильно ли закредитована компания?

— В "Главстрое-СПб" кредитов на стройку нет в принципе. На старте проектов, 5-7 лет назад, были. Бизнес-план компании четко сбалансирован, строим ровно столько, сколько сможем реализовать. Считаем, что лучше зарабатывать самим, чем отдавать прибыль банкам.

Есть ли планы еще что-то строить в Петербурге?

— Да. Есть на примете городские участки, куда мы хотели бы зайти. Но когда мы перейдем к активным действиям — пойдем на торги или в переговоры с лендлордами — пока не скажу. Думаю, о новых проектах расскажем в следующем году.

Дайте прогноз развития рынка жилья в этом году.

— Рынок будет стабилен — рост цен на уровне инфляции, ставки по ипотеке упали, банки стали бороться за ипотечного клиента. Так что ситуация ровная. И останется такой, если не будет никаких потрясений, главным образом в мировой экономике.