Совладельцам завода "Светлана" удалось перевести территорию под жилую застройку

Комиссия по землепользованию и застройке под председательством вице–губернатора Игоря Албина в конце прошлой недели одобрила перевод почти всей территории завода "Светлана" на проспекте Энгельса под жилищную застройку. Причем жилье станет не условным, а основным видом использования этой территории. После того как КГА выпустит соответствующее постановление, стоимость этой земли, которая сейчас оценивается в 5–7 млрд рублей, может вырасти в 2 раза. Так что совладельцев "Светланы", в числе которых компания "Евроинвест", известный бизнесмен Феликс Длин, а также семья авторитетного предпринимателя Владимира Голубева, ждет хорошая прибыль.

Голосовали за и против

Комиссия по землепользованию и застройке, где обсуждался вопрос о переводе 33 из 46 га территории завода "Светлана" в зону ТД1–1, которая делает жилищную застройку основным видом ее использования, состоялась в прошлую пятницу.

Как рассказали "ДП" участники комиссии, было принято положительное решение, хотя несколько членов комиссии выступили против. "Я голосовал против, и Оксана Дмитриева тоже. Но в итоге ее приняли в пользу инвестора. Говорили, будто поправка эта согласована с комитетом по промышленной политике. А на оставшихся в квартале промышленных участках будет реализован какой–то оборонный проект. Но никаких обосновывающих материалов не было", — рассказал член комиссии Алексей Ковалев. "Я тоже был против. Дело в том, что новое зонирование позволяет просто застроить все жильем, не получая никаких дополнительных согласований, и, соответственно, не вкладываться в развитие. Можно просто продать землю, причем продать ее дороже прежнего", — переживает член комиссии градозащитник Александр Карпов.

При этом председатель КГА Владимир Григорьев заявил "ДП", что никакого серьезного изменения зонирования территории завода "Светлана" по отношению к тому, что было указано в генеральном плане, в результате решения комиссии не произойдет.

А глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин заверил, что промышленное производство в этом квартале будет сохранено.

"Сейчас предприятие находится в сложной экономической ситуации. На его сохранение и развитие собственник планирует пустить деньги от продажи переведенной под жилье земли. А вопрос с санитарно–защитными зонами вокруг производства в жилом районе обещают решить, отделив жилые дома от заводских корпусов деловой зоной", — уточнил он.

Все ради модернизации

Заводу "Светлана" принадлежит 46 га на пересечении проспекта Энгельса и Светлановского проспекта. Но сейчас предприятие, которое выпускает лампы для радиопередатчиков, микроволновые устройства для радиолокаторов и светодиоды, использует меньше половины своей территории (по генплану, промышленными в квартале остаются три участка общей площадью около 9 га, и их изменение назначения окружающих территорий не коснется).

Старые корпуса завода активно сдаются в аренду под разные виды бизнеса. Согласно данным отчетности предприятия, от сдачи в аренду участков и зданий "Светлана" в прошлом году получила 0,94 млрд рублей — это три четверти ее годовой выручки, составившей за год 1,2 млрд рублей (причем по сравнению с 2015 годом выручка упала на 67 млн рублей).

Судя по всему, акционеров предприятия эта ситуация не устраивает.

Еще в 2014 году Смольный по просьбе "Светланы" перевел 33 га его территории из промышленной зоны в деловую (для участка была установлена зона ТД1–2_2, разрешающая строительство жилья на 50% территории). Теперь ее переводят под жилье полностью.

Как пояснил "ДП" гендиректор ПАО "Светлана" Никита Гладков, смена назначения этой территории даст предприятию возможность в перспективе некоторую часть земли (площадь, по его словам, пока даже не обсуждалась) использовать под жилую застройку. А вырученные деньги направить на покрытие части инвестиций в объеме 3 млрд рублей, которые уже вложены в модернизацию.

"Но если в перспективе что–то и будет продано, то только недострой или не используемая под производство недвижимость, которая с советских времен так и стоит мертвым грузом, лишь отнимая у предприятия средства на свое содержание", — уверяет Никита Гладков.

Вдвое дороже

Участники рынка считают, что продажа этой территории станет логичным завершением многоходовки со сменой зонирования. Тем более что в составе акционеров "Светланы" несколько лет присутствуют известные в Петербурге застройщики и девелоперы (см. "Бенефициары..."), в том числе совладельцы компании "Евроинвест" — одного из крупнейших ленд-лордов региона.

"Рыночная стоимость участка "Светланы" с учетом того, что основным видом разрешенного использования будет жилье, составит 8–10 млрд рублей. Это на 30% выше, чем до положительного заключения комиссии", — считает заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт–Петербурге Анна Сигалова.

В холдинге AAG оценивают разницу в стоимости земли еще выше. "С учетом согласованной документации и перевода она будет стоить 10–12 млрд рублей. А сейчас мы ее оцениваем в 2 раза дешевле", — говорит Евгений Кулагин, руководитель департамента A–Invest (входит в холдинг AAG).

По мнению Анны Сигаловой, общая площадь жилья на переведенном участке может достигнуть 500 тыс. м2.

"С учетом такого внушительного объема застройки оставшиеся промышленными пятна площадью 9 га представляют интерес для редевелопмента и размещения объектов коммерческой недвижимости, а также апартаментов", — говорит она.

А гендиректор ГК "Доверие" Дмитрий Панов напомнил, что большой объем жилья потребует возведения дополнительных социальных объектов, что несколько снизит плотность застройки.

"Тем не менее жилые проекты в Выборгском районе будут ликвидны. Стартовая цена на них может составить 110–120 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса проекта", — считает Дмитрий Панов.

Медленный процесс

За 2016 год редевелопменту в Петербурге, по данным компании "Петерлэнд", подвергли 851 га (14% от общей площади промышленного пояса города, который составляет 6,5 тыс. га).

"Промышленные территории вовлекаются в оборот со скоростью 1–4% в год", — говорит генеральный директор компании "Петерлэнд" Юрий Зарецкий.

Процесс мог бы идти быстрее, но его тормозят перемены в градостроительном законодательстве.

"Мы не успеваем приспособиться к этим изменениям. Не можем планировать проекты. Во всем мире девелоперам дается переходный период. А у нас все меняется в один день. И бизнес просто ставят перед фактом", — согласен один из девелоперов.

Авторы: Наталья Ковтун, Надежда Федорова, Александра Конфисахор, Мария Тирская, Артемий Анин