Госдума РФ до конца недели намерена утвердить в целом новые поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве. В документе на финише появились идеи, которые со строителями даже не обсуждали. Самая неожиданная из них — требование, чтобы каждый застройщик одновременно реализовывал не более одного проекта.
За время прохождения в Госдуме внесенные правительством РФ поправки в ФЗ-214 сильно изменились по сравнению с первоначальной редакцией. Коррективам подверглись, например, правила создания компенсационного фонда, который должен подстраховать вложения дольщиков в строительные проекты. Во-первых, это будет не классический фонд, как предполагали изначально, а публично-правовая компания, учрежденная Российской Федерацией. Она должна появиться не позже чем через 3 месяца после принятия закона. Условия и порядок использования средств фонда, правила их размещения и инвестирования, порядок управления фондом будет устанавливать правительство России.
Во-вторых, в число полномочий фонда предложено включить аккредитацию на 3 года арбитражных управляющих для конкурсного производства в делах о банкротстве застройщиков. При этом из документа исключен пункт о внесудебном порядке остановки работы застройщиков, который вызывал много вопросов у бизнеса.
Размер взносов застройщиков в компенсационный фонд будут рассчитывать по единой ставке — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Но власти оставили за собой право менять эту ставку (правда, не чаще раза в год). Застройщика, который будет претендовать на средства фонда для достройки проблемных домов, будут выбирать на конкурсе и жестко контролировать.
Одна компания — один проект
Поправки предложили обособить жилищное строительство от других видов деятельности. Ситуации, когда застройщик одновременно строит дома и торгует картошкой, исключаются.
При этом в документе появилась абсолютно неожиданная тема: запрет для застройщика вести сразу несколько долевых строительных проектов. Идею законодателя можно коротко сформулировать так: "одна компания — одно разрешение на строительство". Строить несколько домов сразу можно — но только в рамках одного разрешительного документа.
Кроме того, застройщик обязан будет кредитоваться через единственный счет в одном уполномоченном банке, через который будут проходить все расчеты по проекту.
Новая редакция законопроекта также ужесточает финансовые требования к застройщику. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. То есть, если проект стоит 1 млрд рублей, собственные средства компании должны быть не менее 100 млн рублей на протяжении всего строительного цикла.
Меняется и само понятие "застройщик". Теперь это хозяйственное общество, у которого имеется стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. м2) не менее 3 лет. Доказать это можно наличием разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.
После второго чтения в законопроекте осталась идея единой информационной системы жилищного строительства. Информация этой системы будет размещаться в Интернете не позже 1 января 2018 года. В нее войдет информация не только о проблемных проектах и строителях, но вообще обо всех строящихся домах и застройщиках, которые работают с привлечением средств дольщиков.
Много неожиданностей
Опрошенные "ДП" участники рынка говорят, что пока многое в законопроекте им непонятно. "Из очевидно позитивного — запрет расходования средств дольщиков на покупку земли, изыскания, проектирование и экспертизы по другим проектам. А также исключение избыточных требований по информационной открытости. Например, перечень площадей всех помещений в здании и характеристик оборудования. Дольщикам это не нужно, а строителям пришлось бы сильно потрудиться, чтобы все это описать. Также позитивно создание единого государственного реестра застройщиков", — перечисляет гендиректор "Объединения строителей Петербурга" Алексей Белоусов.
Остальные нововведения, по его словам, вызывают или вопросы, или недоумение. "Например, то, что базовую ставку расчета отчислений в компенсационный фонд государство может менять раз в год. Строительный цикл длится 2-3 года, и смена правил игры с такой интенсивностью может оказаться пагубной для бизнеса. А повышение требований к размеру собственных средств может оказаться убийственным для небольших компаний", — говорит Алексей Белоусов.
Что касается идеи "одна компания – один проект", то, по его словам, ее со строителями предварительно даже не обсуждали, а просто внесли в документ в закрытом режиме. "Зачем? Крупные компании всегда ведут несколько проектов. Как теперь им работать? С другой стороны, сейчас у многих фирм есть проблемы со сдачей объектов. Заговорили о кризисе перепроизводства. Возможно, законодатель решил таким образом ограничить активность строителей", — рассуждает Алексей Белоусов.
90% вреда
Не все новшества строители оценивают одинаково позитивно. "Поправки в 214-ФЗ представляют собой атомную смесь небольшой части резонных нюансов и большой части благоглупостей. Из положений, которые выглядят абсурдными, особенно бросается в глаза запрет расхода средств дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, проектирование, изыскания, экспертизу. Последние три пункта — это сметные затраты. Что касается земельного участка, то тоже непонятно, из каких еще средств должны возмещаться затраты, как не из средств дольщиков. В понимании законотворцев застройщик должен подарить земельный участок либо арендные платежи? Так же нелеп запрет одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Это может парализовать рынок. Нас всецело ущемляют в правах, не дают заниматься нормальной хозяйственной и финансовой деятельностью", — говорит начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.
С коллегой согласен гендиректор Группы "Эталон" Вячеслав Заренков: "Власти пытаются с помощью ФЗ-214 решить проблему обманутых дольщиков, но пока все инициативы, принятые в данном направлении, связаны лишь с ужесточением деятельности застройщиков, что ведет отрасль не к развитию, а к стагнации. Поправки, которые сейчас предлагается внести, и в частности тема с реализацией одномоментно лишь одного проекта одним застройщиком, во-первых, могут привести просто к стагнации отрасли и разорению компаний, а во-вторых — к росту цен". По его словам, законотворцам нужно "не гайки закручивать", а создавать нормальные, прозрачные условия для работы застройщиков, проверять их надежность, контролировать деятельность, чтобы не было фирм-однодневок.
По мнению гендиректора "Петрополя" Марка Лернера, эти поправки — чистой воды популизм. "Из них 90% либо вредны, либо крайне вредны. Есть безобидные, например запрет на любую другую деятельность, это нормально. Но привязка одного юрлица к одному разрешению на строительство навредит рынку. Это означает сразу же увеличение административных расходов, а в случае с крупными застройщиками — серьезное усложнение управления. К такому же вреду относится контроль за всеми операциями со стороны банков. У них нет такого количества и качества специалистов, чтобы сделать это", — говорит он.
"Та скорость и внезапность, с которой появляется законопроект, устанавливающий принципиально новые правила и условия работы для застройщиков, мягко говоря, удивляет. Если предположить, что государство нацелено на создание эффективного правового регулирования, продуманных правовых норм в области долевого строительства, то процесс нормотворчества не может носить такой скоропостижный характер, а скорость всегда будет идти в ущерб качеству", —заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
