Трудности в согласовании застройки территорий вблизи Пулковской обсерватории заставляют девелоперов искать покупателей для своих активов. "ВТБ Девелопмент" готов продать почти 200 га на Пулковских высотах за 3,5 млрд рублей. На участке планируется строительство квартала "Югтаун" за 40 млрд рублей.
"ВТБ Девелопмент" ведет переговоры со строительной компанией "Норманн" о продаже участка 198 га рядом с Пулковской обсерваторией за 3,5-3,6 млрд рублей. Об этом "ДП" рассказал один из участников переговоров, пожелавший остаться неназванным. Также он уточнил, что сам "Норманн" в качестве партнера в застройке рассматривает китайских инвесторов. "Но у китайских предпринимателей обычно действует правило не участвовать в проектах с высокими государственными рисками, поэтому сюда их непросто привлечь", — отметил собеседник.
По его словам, аналогичное предложение получили еще несколько строительных компаний, но сейчас инвесторов смущает предлагаемая цена — в основном потому, что покупателей смущает то, что для застройки требуется согласование с Пулковской обсерваторией.
В "ВТБ Девелопмент" не подтверждают намерения продать участок. В компании сообщили "ДП", что планируют реализовать проект в полном объеме самостоятельно. "Проект планировки территории на Пулковских высотах предусматривает формирование комфортной жилой среды. Застройка четырехэтажная. Здесь будет много пространства и зелени: предполагается построить 577 тыс. м2 жилья. В соответствии с требованиями действующего законодательства с Пулковской обсерваторией будут согласовываться проекты конечных объектов капитального строительства", — рассказывают в "ВТБ Девелопмент".
Гендиректор "Норманн" Борис Бросалин сказал "ДП", что, если переговоры в "ВТБ Девелопментом" и ведет одна из служб компании, то они находятся на ранней стадии. "Мы рассматриваем самые разные варианты в разных районах города, как в качестве застройщика, так и в качестве генпордядчика", — добавил он.
До сих пор наибольших успехов в застройке территории вблизи Пулковской обсерватории достигла Setl Group. В конце 2016 года застройщик получил согласование от обсерватории на строительство первой очереди комплекса "Планетоград" — трех жилых домов и паркинга общей площадью 102,8 тыс. м2, то есть около 7% от площади будущего района.
Можно сказать, что девелопер запрыгнул в последний вагон уходящего поезда: 24 октября 2016 года новый директор обсерватории Назар Ихсанов подписал разрешение на строительство "Планетограда", а 26 октября появился регламент, по которому выдача таких согласований возможна только при участии совета из двух десятков сотрудников и руководителей обсерватории. Все последующие очереди "Планетограда", как и любую другую застройку в радиусе 3 км (охранная зона, где засветка мешает наблюдению в телескоп), теперь нужно согласовывать с этим советом. Перспективы получить подобное согласование туманны.
По словам собеседников "ДП" из числа ученых, директор обсерватории Назар Ихсанов предлагал курирующему обсерваторию Федеральному агентству научных организаций (ФАНО России) вынести принятие решений о застройке на своеобразный аутсорсинг — доверить его группе сторонних экспертов, но идею не поддержали.
По словам участника переговоров между "ВТБ Девелопментом" и "Норманном", застройщики привлекли посредников-брокеров для решения этой проблемы. В качестве вариантов ее решения обсуждаются три основные стратегии.
Первая предполагает создание консорциума из всех заинтересованных застройщиков для коллективного "продавливания" непопулярных решений в Смольном. По словам собеседника "ДП", в основном строительный блок Смольного пугают протесты астрофизиков и градозащитников. "Чиновники опасаются, что общественное мнение будет против их решения застраивать Пулковские высоты, но коллективно застройщики, вероятно, могли бы о чем-то договориться со Смольным", — говорит собеседник.
Вторая предполагает финансирование перевозки телескопа в другой регион. При этом цена вопроса составляет минимум 200 млн рублей за перевозку, но может достигать и 1,5-2 млрд рублей, если речь пойдет об обновлении или строительстве, говорит собеседник "ДП".
Третья стратегия предполагает, что застройщики возьмут на себя максимум социальных обязательств по строительству школ, детских садов, поликлиник, дорог и даже канализационного коллектора в районе Пулковского шоссе. Это может мотивировать Смольный все-таки пойти на непопулярные решения.
Параллельно с переговорами о продаже участка "ВТБ Девелопмента" проходили общественные слушания по поводу 600 тыс. м2 жилья и 510 тыс. м2 инфраструктуры, которые планируется возвести на 198 га территории. Ранее стоимость этих работ оценивалась в 40 млрд рублей. Это лишь приблизительная стоимость, поскольку проект планировки территории с рабочим названием "Югтаун" еще в процессе подготовки.
По этой же причине "ВТБ Девелопмент" еще не приступил непосредственно к согласованиям с обсерваторией: с ней нужно согласовывать уже готовые проекты. Впрочем, по словам сотрудников обсерватории, представители компании уже посещали офис директора, видимо чтобы заранее оценить, какие претензии могут возникнуть к их проекту. Слушания же пока касаются лишь разрешения на жилую застройку.
Защитная парковая зона астроклимата Пулковских высот для обсерватории в радиусе 3 км была установлена еще распоряжением Совнаркома в 1945 году. Во времена СССР любую хозяйственную деятельность в ней нужно было согласовывать с обсерваторией. Затем правила смягчили. В 1990–е годы зона вокруг обсерватории сократилась почти на треть, поскольку центр охранной зоны стали отсчитывать не от границ участка, а от главного здания. На участках, которые выпали из охранной зоны, построили заводы Coca–Cola, "Ригли" и "Русский стандарт".
В современном законодательстве требование по запрету строительства без согласования с обсерваторией четко не было прописано. В итоге отдельные застройщики визировали свои проекты в обсерватории, некоторые этим пренебрегали. Так, например, сообщалось, что после открытия гипермаркетов "Юлмарт", "Оптоклуб "Ряды", Outlet Village, "Метрика", "Пулково–3" на Пулковском шоссе из–за подсветки неба обсерватория якобы потеряла из видимости несколько десятков звезд.
