За январь-сентябрь 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию на 12% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Это обусловлено как устойчивым финансовым положением ведущих застройщиков, так и желанием сдать объект до вступления в силу очередных законодательных изменений.
По данным комитета по строительству, по итогам трех кварталов 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 2,2 млн м2 жилья, что на 12,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Если же взять не только Петербург, но и ближайшие пригороды, то темпы ввода превышают уровень 2016 года на 14%, подсчитали в компании Knight Frank St Petersburg. Всего по итогам 2017 года в Петербурге ожидается ввод в эксплуатацию около 3 млн м2 жилья.
Фактор роста
Как отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, на объемы ввода жилья влияют как внешние, так и внутренние факторы: экономические, административные, финансовые и другие. Важным фактором является объем финансирования. "Если средств у застройщика достаточно и продажи квартир идут хорошо, то и стройка движется быстрее", — говорит руководитель компании "Л1" Павел Андреев. Кроме того, значительная часть сданных домов — это те, что уже находились на финальной стадии. Разумеется, на темпы строительства влияет множество обстоятельств: общая рыночная конъюнктура, законодательные изменения, поведение монополистов и подрядчиков. В "Л1" отмечают, что строительство — сложный и многоступенчатый процесс, но такие опытные застройщики, как компания "Л1", отметившая в этом году свое 25-летие, уже достаточно хорошо его отладили и в любой ситуации строят хорошо. "Объемы сдаваемого ежегодно жилья у компании постоянно растут, и мы уже входим в первую пятерку строительных компаний Петербурга по этому показателю", — говорит Павел Андреев, отмечая, что за последние 3 года (без учета 2017-го) "Л1" ввела в эксплуатацию 295 тыс. м2 жилья комфорт- и бизнес-класса.
Больше комфорта
Наиболее активно сдается жилье комфорткласса. Это связано с тем, что именно этот сегмент недвижимости представлен на рынке наиболее широко. На его долю сегодня приходится около половины всего объема строительства. У крупнейших городских застройщиков ожидания по вводу жилья также достаточно масштабные. Например, "Л1" запланировали сдать в эксплуатацию 190 тыс. м2, из которых 75 тыс. м2 уже сданы весной. Это корпуса второй очереди ЖК "Премьер Палас" и первая очередь ЖК "Лондон Парк". А до конца этого года планируется ввод в эксплуатацию еще двух многосекционных корпусов в рамках первой очереди ЖК "Лондон Парк", двух элитных корпусов-"лодочек" в "Премьер Паласе" и двух домов в рамках ЖК "Граф Орлов". В компании отмечают, что добиться таких показателей по вводу помог возросший уровень продаж. "В то время как многие застройщики жаловались на снижение покупательской активности в первом полугодии, мы выполняли план продаж на 100%", — комментирует Павел Андреев.
Последние квартиры
Поскольку продажи являются важным фактором, обеспечивающим ввод жилья в эксплуатацию, то интересным является то, какая доля квартир раскупается до того, как дом начинает заселяться. Во многом это зависит от класса жилья. По словам Светланы Московченко, традиционно элитное жилье приобретается преимущественно на финальном этапе строительства, хотя есть объекты-исключения, когда на этапе котлована в условиях уникального на рынке предложения и комфортных для покупателей цен значительное количество квартир приобретается на старте продаж. Жилье массового спроса, наоборот, распродается на начальном этапе строительства, поскольку на этой стадии цена минимальна. Например, к сдаче второй очереди ЖК "Премьер Палас" непроданными оставались всего две квартиры. Схожая ситуация и в ЖК бизнес-класса "Граф Орлов" — сейчас в корпусах второй очереди, которую планируется завершить до конца текущего года, продано 90%.
В то же время в проектах массовой застройки, особенно за КАД, остается довольно большое количество нереализованного жилья, отмечает Павел Андреев. По его словам, в условиях финансовой нестабильности в стране покупатели отдают предпочтение готовому жилью или находящемуся в высокой степени готовности. Возросшая себестоимость строительства, ограничения по получению разрешительной документации привели к тому, что застройщики даже на старте продаж не могут устанавливать очень низкую цену, отмечают эксперты. "Если раньше разница в цене между котлованом и почти готовым жильем могла достигать 20-30%, то сейчас эти цифры существенно ниже", — комментирует Павел Андреев.
Закон подгоняет стройку
Несмотря на то что высокие темпы сдачи жилья в целом по городу — явление позитивное, у него не так много рыночных оснований. Рост обусловлен в высокой степени законодательными нововведениями, часть из которых уже вступила в силу, а к части рынок только готовится. Как следствие — увеличение объемов сдаваемого жилья. "Девелоперы пытаются успеть получить разрешения и достроить объекты по старым правилам", — поясняет Павел Андреев.
В настоящее время на 2018 год заявлено к вводу в эксплуатацию 5,2 млн м2 жилья в Санкт-Петербурге и пригородах, сообщает Светлана Московченко. Однако, учитывая изменения в жилищном законодательстве, а также снижение спроса, вероятно, не весь заявленный объем жилья будет введен в эксплуатацию, отмечает она. Поэтому наиболее оптимистичным сценарием на 2018 год будет сохранение текущих темпов ввода, пессимистичным — их сокращение.
Кроме того, инициативы чиновников, по мнению большинства экспертов, приведут к удорожанию себестоимости строительства и к повышению цен на жилье. Особенно подорожает жилье ликвидное, в хороших локациях, то есть то, которое можно быстро и выгодно продать или сдать в аренду. Таких жилых комплексов не так много, и их количество будет сокращаться, во-первых, в силу ограниченности участков под застройку внутри города, во-вторых, по новым законам смогут работать только самые сильные и опытные застройщики.
