Глава совета директоров ООО "Бонава Санкт-Петербург": "Я видел истоки бизнеса в России"

Майкл, в этом году Bonava провела ребрендинг и серьезные кадровые перестановки. Расскажите о результатах этих реформ.

— Долгое время мы были частью NCC — строили и занимались девелопментом. Успешно росли. Чтобы обеспечить дальнейший рост, в 2015 году было принято решение отделить жилищное строительство от других бизнесов NCC и разместить акции новой компании на бирже. Так была создана Bonava, которая получила активы и землю старого подразделения и стала независимо действовать на рынке. Чтобы быть эффективными, особенно в маркетинге и продажах, мы вынуждены были поменять бизнес–модель и провести реорганизацию. В Петербурге процесс перехода от NCC к Bonava был не таким сложным, как в скандинавских странах. Дело в том, что офис в Петербурге изначально занимался девелопментом и строительством. А в Европе девелопмент был отделен от проектирования и закупок. И их нужно было создавать с нуля.

Чем сейчас занимается бывший глава Bonava в Петербурге Юусо Хиетанен?

— Он работает в финском офисе Bonava. У него все хорошо. Дел много, поскольку рынок Финляндии переходит от рецессии к росту. Там много новых игроков. Растет конкуренция. И пока нет понимания, сохранят ли лидеры свои позиции. Но есть и плюс — появилось много подрядчиков, из которых можно выбирать партнеров.

Уже почти год вы руководите бизнесом Bonava в России. Не страшно было соглашаться?

— А чего бояться? Я в России работаю с 2002 года. Сначала был менеджером IKEA, выводил компанию на региональные рынки — подбирал участки под новые проекты. Во время этой работы я побывал в 30 городах России. Думаю, видел больше, чем многие россияне. Потом был директором по развитию компании "Касторама". А в 2012 году примкнул к команде Bonava, вскоре стал заместителем директора, а затем согласился на пост руководителя российского бизнеса. Сейчас я живу на две страны: 4–5 дней в неделю — в России, остальное время — с семьей в Швеции. Много езжу. У меня есть локальный директор — Мария Черная. А я — президент бизнес–подразделения. Эту модель управления считаю оптимальной для иностранной компании. Локальный директор заточен на операционную работу, а я — на стратегию и общение с собственниками.

За 15 лет в России вы разобрались в природе бизнеса по–русски?

— Лет десять назад я приехал в Петербург, где один зарубежный ретейлер строил второй универмаг. Стройка была наполовину закончена. Но ни один контракт с российским подрядчиком не был подписан. А стройка велась по типовому проекту первого универмага. Тогда я понял, как делается бизнес в России. Но с тех пор многое изменилось. Исторически мы идем в правильном направлении — к более цивилизованному рынку. Говорю это как человек, который видел его истоки.

В каком состоянии вы получили компанию?

— Лучший маркер для оценки бизнеса застройщика жилья — продажи (остальные бизнесы, как правило, ориентируются на оборот). Мы продаем 700–800 квартир в год. Стараемся придерживаться этих планов. В последнее время строим не жилье масс–маркет (у нас был один проект этого класса в Мурино, сейчас там не продано лишь 20 квартир), а более дорогие дома, где продаж меньше, но прибыль больше. В масс–маркет мы возвращаться не собираемся. Это сегмент высокой конкуренции. Работать там — большой риск.

В этом году вы планируете нарастить продажи?

— Сложно сказать. В первом полугодии результаты оказались несколько ниже плана. Причины — как внутренние, связанные с реорганизацией бизнеса, так и внешние, связанные с кризисом. Центробанк изменил ключевую ставку, было непонимание с ипотекой. Оглядываясь назад, могу сказать, что покупатели жилья, решившие подождать улучшения ипотечных условий, были правы. Как только ипотека стала привлекательнее, мы увидели рост продаж.

Много у Bonava ипотечных сделок?

— Чуть больше половины от общего числа. Но доля ипотеки все время растет. Отрадно осознавать, что ипотечные ставки 7–8%, к которым мы пришли, — это результат переговоров девелоперов с банками, а не только усилий государства.

Как финансируется ваша компания?

— Частично мы получаем деньги от дольщиков, частично инвестируем в проекты сами. И можем занимать у материнской компании. Для здорового баланса надо комбинировать эти возможности. Поскольку мы давно в России, у нас все затраты и расходы в рублях, и мы можем выбрать время для возврата инвестиций. Если видим изменения курса валют, можем менять стратегию.

В российских банках кредитоваться планируете?

— Мы исследуем эту возможность. Ведем переговоры с крупнейшими банками в России, но пока нам проще получать деньги из внешних источников, чем занимать в России.

Сколько проектов в работе у компании?

— В активной стадии три проекта. Skandi Klubb на Аптекарском пр., там мы ввели в эксплуатацию вторую очередь. Проект Grona Lund во Всеволожске. И наш флагманский проект Magnifika на Охте. Его вторую очередь мы начнем строить в ноябре. Там будет 145 тыс. м2 жилья. Проект большой. Чтобы на 2–3 года ускорить его реализацию и возврат инвестиций на капитал, мы решили разделить его на два — Magnifika Lifestyle (класс комфорт) и Magnifika Residence (бизнес–класс). Строить их будем параллельно. У нас был подобный опыт в Эстонии. Он оказался успешен. Так что мы знаем — это работает.

А что будет с вашим участком на Карповке?

— Мы продолжаем вести переговоры с инвесторами. Пока рано говорить о какой–то конкретике и результатах.

Есть ли планы у компании расширить присутствие в Петербурге?

— Мы планируем пополнять земельный банк. Это ключевое условие стабильного развития. Нам интересны участки площадью 1–2 га в черте города, лучше — в пределах пешей доступности от метро. Интересны и участки под редевелопмент. Мы любим заниматься развитием территорий. Все наши проекты — примеры такой стратегии.

Интересны ли вам другие сегменты рынка недвижимости?

— Наш основной профиль — жилье. Но в домах обычно есть коммерческие объекты на первых этажах. Мы открыты для диалога с компаниями, которые хотят создавать такие объекты с нами или покупать их у нас. В проекте Skandi Klubb мы продали коммерческие встройки бывшему владельцу земли. В Magnifika тоже будет много коммерческих помещений, которые мы хотели бы реализовать по такой же схеме.

Считаете ли социальную нагрузку на строителей в Петербурге чрезмерной?

— Мы приветствуем участие строителей в создании инфраструктуры. Но хотелось бы иметь понятные правила по ее созданию до начала строительства жилья, чтобы картина по издержкам была полной. Пока это, увы, не всегда так. В каждом случае приходится вступать в диалог с властями. Есть позитивные примеры. Например, в Мурино мы построили детский сад и получили частичную компенсацию затрат от администрации. А в городе, на наш взгляд, легче провести реновацию старого социального объекта по просьбе города, чем построить с нуля.

Какие еще проблемы строительного рынка Петербурга вас беспокоят?

— Рынок меняется. И многие перемены болезненны. После ослабления рубля у нас стало больше контактов с российскими поставщиками. Но с ними непросто работать — иногда приходится ждать заказа дольше оговоренного времени. Из–за сбоев растут наши издержки, которые снижают и без того сократившуюся в кризис маржу. Рынок труда также меняется: в рублевой зоне стало меньше экспатов. Зато есть шанс у местных сотрудников.

Что можете сказать об инвестиционном климате в Петербурге?

— Начать здесь бизнес просто. Но сложно его вести. Особенно сейчас — из–за валютных колебаний. Инвестор, особенно иностранный, не может просчитать все риски и итоговую прибыль. Вообще, привлекательность города для инвесторов описывает рейтинг Doing Business. Здесь мы можем заметить положительную динамику. Особенно в части подключения объектов к электричеству. Еще один пункт — выдача разрешений на строительство. Тут тоже прогресс очевиден. Процесс налажен эффективно, даже в сравнении с другими европейскими странами.

Как повлияют на ваш бизнес принятые поправки в ФЗ–214?

— Мы поддерживаем решения власти, направленные на защиту дольщиков. И сможем соответствовать новому законодательству. Но оно сложное. Сейчас мы пытаемся понять, как оно будет работать. Бюрократия может усилиться, и в итоге может получиться, что закон, нацеленный на помощь дольщикам, наложит на них дополнительное финансовое бремя. Это будет шаг назад. Не думаю, что законодатель учел все эти последствия. Риски нужно объяснять. Мы готовы представлять интересы застройщиков Петербурга в этом диалоге. Будем совместно продумывать поправки, которые нужны для того, чтобы закон заработал.

Как изменились настроения ваших шведских собственников в отношении бизнеса в России? Нет ли у них мыслей снижать активность?

— "Бонава" присутствует в восьми странах и 23 городах мира. Мы инвестируем на тех рынках, где можно заработать. И постоянно ищем новые возможности. Раз мы здесь, значит, собственников все устраивает. К слову, наш основной акционер, компания Nordstjernan, ведет бизнес с Россией с 1950–х годов.

Советуете ли вы соотечественникам сейчас выходить в Россию?

— Да. Но тот, кто хочет работать в России, должен понимать, что сюда придется много инвестировать единовременно и нужно будет следовать долгосрочным планам. Я бы не рекомендовал идти сюда малым предприятиям. Риски, конкуренция и разница в менталитете могут свести все их усилия на нет. В российском рынке и законах сложно разобраться и так же сложно здесь эффективно работать. Но тех, кто заходит на рынок России с большими инвестициями, помимо прибыли ждут и другие приятные бонусы. В том числе люди с хорошим образованием, готовые трудиться. У вас можно многому научиться.

Справка

Компания Bonava

Шведский девелопер жилья Bonava (до ребрендинга в 2016 г. — NCC) — один из крупнейших застройщиков в Северной Европе. Работает на рынке с 1930–х гг. Компания представлена в восьми странах, в том числе в Европе, России и Прибалтике. Оборот компании в 2016 г. — 1,4 млрд евро. В ней работают 1600 человек. Акции Bonava котируются на Стокгольмской бирже Nasdaq.

Персона

Майкл Бьерклунд

Родился в 1969 г. в США. Вырос в Швеции. Окончил Стокгольмский университет. С 1999 по 2002 г. работал в компании Skanska International. С 2002 г. — региональный директор по развитию IKEA Property Russia. С 2006 г. — директор по недвижимости "Касторама РУС". С 2011 г. — в NCC (сейчас Bonava). С октября 2016 г. — глава "Бонава Санкт–Петербург".