Крупные застройщики активно взаимодействуют с банками, получая кредиты на строительство домов. В перспективе при отмене долевого строительства проектное финансирование будет играть еще более значительную роль.
Банковское кредитование является на сегодня одним из важных источников финансирования жилищного строительства. "Реализацию проектов без участия банков могут позволить себе, как правило, либо крупные застройщики, либо строительные компании, интегрированные в диверсифицированные холдинги", — отмечает генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Валерия Малышева.
С другой стороны, банковское кредитование доступно далеко не всем девелоперским компаниям. "Те застройщики, которые имеют хорошие финансовые показатели работы и отвечают банковским требованиям, предпочитают привлекать банковские кредиты как один из источников финансирования проектов", — отмечают в ГК "Пионер".
В целом же привлекать заемные средства или нет — зависит от конкретного проекта, политики ценообразования и прогнозов по временным параметрам его реализации, а также наличия у девелопера собственных источников финансирования, резюмирует генеральный директор "Главстроя–СПб" Александр Лелин.
Заложить фундамент
Как правило, проектное финансирование и привлечение заемных средств практикуется на начальных стадиях реализации проектов. По словам Валерии Малышевой, привлечение заемных средств может идти еще на более ранних этапах, в первую очередь это касается финансирования приобретения земельных участков — в этом случае обычно используются оборотные кредиты.
Чаще всего застройщики стараются получить кредит вскоре после выдачи разрешения на строительство. "Основная потребность в заемных средствах отмечается после начала строительно–монтажных работ, когда привлечение средств дольщиков уже возможно, но денежного потока еще недостаточно для финансирования стройки, — говорит Валерия Малышева, — на этом этапе используются схемы целевого проектного финансирования".
В первый год после начала строительства затраты наиболее существенные, и поток средств от дольщиков не покрывает их полностью. "Наличие одобренной сделки позволяет в максимально короткие сроки воспользоваться возможностью кредитования, чтобы запустить стройку, — поясняют в финансовой службе ГК "Пионер", — а активные работы на строительной площадке, в свою очередь, будут способствовать повышению потока средств от дольщиков".
На дальнейших этапах чаще используются деньги дольщиков. Как отмечает директор по экономике и финансам группы "ЦДС" Сергей Филозоп, сейчас на рынке нет застройщиков, реализующих проекты полностью за счет собственных средств и проектного финансирования. "Раньше такие компании были, я знаю примеры, когда дом возводился на собственные и кредитные средства, и только после окончания строительства открывались продажи", — рассказывает Сергей Филозоп, отмечая, что это очень сложная схема работы. При такой схеме 3 года строится дом и потом еще 3 года в нем продаются квартиры, то есть срок реализации проекта увеличивается до 6 лет и более. Если же квартиры продаются одновременно с возведением дома, срок реализации проекта сокращается в среднем до 4 лет.
На этапе, когда привлекаются средства дольщиков, основное взаимодействие банков и строителей заключается в аккредитации строящихся объектов, чтобы было возможно взять ипотечный кредит для приобретения там жилья. "На рынке ипотечного кредитования отмечается активное взаимодействие банков и девелоперов, работают интересные программы с пониженными ставками", — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП "Петербургская недвижимость" Юлия Мошкова, отмечая, что для клиентов, приобретающих квартиру в объектах Setl City, действуют специальные ставки от Сбербанка, банка "Санкт–Петербург", Абсолют Банка, Россельхозбанка и т. д. Снижение ставок по ипотеке банками в 2017 году стало серьезным стимулом для роста спроса и оживления на рынке новостроек. Так, доля ипотечных сделок в среднем по рынку составила в 2017 году 63% от общего объема продаж — в зависимости от застройщика этот показатель колеблется в пределах 40–70% от общего объема продажи жилья.
Твердые условия
Санкт–Петербург — лидер среди российских городов по количеству застройщиков, даже в Москве нет такого количества компаний. Соответственно, и спрос на кредитные средства велик, а если есть спрос — есть и предложение. "На мой взгляд, в нашем городе застройщики и банки говорят на одном языке и стараются синхронизировать свои подходы к финансированию строительства", — считает Сергей Филозоп, отмечая, что лояльность банков и жесткость их требований к застройщикам зависит от состояния рынка. Например, в 2012–2014 годах можно было строить практически что угодно, потому что спрос был на все, сейчас банки более осторожны.
Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между его участниками. "Банки всегда осторожно относились к строителям, поскольку при кредитовании застройщика речь идет о миллиардном финансировании строительства многоквартирных домов плюс обязательная социальная составляющая", — считает финансовый директор группы компаний "КВС" Надежда Семенович.
Как отмечают в ГК "Пионер", основная сложность получения банковского кредита связана с тем, что число игроков на этом рынке очень ограниченно. Так, по словам Валерии Малышевой, часть банков в принципе не работает со строителями, поэтому выбор невелик — помимо крупных государственных и частных банков федерального масштаба, это достаточно узкий круг коммерческих банков, готовых брать на себя риски отрасли. При этом крупные банки работают со строителями, как правило, только в рамках целевых продуктов (проектное финансирование), тогда как небольшие банки предпочитают оборотные кредиты, поясняет Валерия Малышева.
Финансовая служба ГК "Пионер" подтверждает, что с проектным финансированием работают только крупные банковские организации с высоким уровнем капитала. "У крупных финансовых организаций существует жесткий регламент по каждой из процедур, поэтому процесс одобрения кредитной сделки всегда занимает достаточно много времени, как минимум 4 месяца, но чаще не менее полугода, срок зависит от банка, проекта и объема сделки", — отмечает девелопер.
Существующий подход банков к оценке рисков кредитования нельзя назвать гибким. "Да, сегодня они финансируют строительные проекты охотнее, чем 2 года назад, — отмечает Александр Лелин, — но по–прежнему считают застройщиков одной из наиболее рискованных категорий заемщиков, поэтому предъявляют к девелоперам более жесткие требования, чем к клиентам из других отраслей".
Надежда Семенович считает, что требования к застройщикам в целом обоснованны: банк хочет от застройщика прозрачности бизнеса, положительной деловой репутации, экономически эффективной финансово–хозяйственной деятельности, хорошей кредитной истории, понятности привлекаемых генподрядных и субподрядных организаций.
Например, общим для всех банков при кредитовании застройщиков требованием является, как правило, полное покрытие кредита залоговым обеспечением, каковым в данном случае выступают чаще всего земельные участки как основной актив девелоперов. "Стоит учитывать, что после начала строительства и продажи квартир участок под возводимым объектом перестает быть для банка реальным обеспечением, — напоминает Валерия Малышева, — отсюда дефицит возможных залогов".
Кроме того, для оценки залогов банкиры часто привлекают собственные залоговые службы, не ориентируясь на мнение сторонних оценщиков. Естественно, что ожидания застройщиков в части стоимости предлагаемых к залогу активов и, соответственно, возможных сумм кредита часто не совпадают с оценкой со стороны банков.
При целевом проектном финансировании часто также возникает вопрос о доле собственного участия застройщика в капитале проекта. "Этот показатель варьируется от 10 до 30%, и даже минимальный порог 10% на момент получения разрешения на строительство достигается не всегда", — объясняет Валерия Малышева. То есть начинать проект, проводить первые работы на объекте застройщикам приходится за счет собственных средств. А если продажи открываются одновременно с началом строительства, то показатель освоения капитала 30% часто достигается в тот момент, когда финансовая модель проекта уже выходит в положительную зону. И такое требование по минимальному участию застройщика выглядит заградительным условием.
"Проектное финансирование — самый сложный вид кредитования, он требует серьезной работы на каждом из этапов — при обсуждении структуры сделки, ее условий, при сборе всех необходимых документов и даже после одобрения кредита", — отмечают в ГК "Пионер". К этой работе привлекаются внутренние ресурсы практически всех подразделений девелопера. Как рассказывает Сергей Филозоп, на сегодняшний день существует достаточно стандартная технология привлечения проектного финансирования, понятная застройщикам. Однако каждый проект имеет уникальные особенности и сложности, которые накладывают свои отпечатки на схему кредитования. К примеру, если проект плохо продается, банк может запросить дополнительное обеспечение и изменить схему предоставления финансирования.
Также финансируемые банками жилые проекты должны обладать большим запасом прочности в случае неблагоприятного развития ситуации на строительном и финансовом рынках, считает Надежда Семенович.
Ставка на риск
Свои ожидания по рискам строительных проектов, связанным с их длительностью и высокой капиталоемкостью, банкиры отражают в более высоких процентных ставках, независимо от конкретной экономической ситуации. Так что динамика процентных ставок отражает общие тенденции в экономике с весьма существенной оговоркой. "Повышение ставок, в том числе по действующим кредитам, в конце 2014 года после резкого роста ключевой ставки происходило, можно сказать, мгновенно, — рассказывает Валерия Малышева, — обратный тренд на понижение оказался очень затяжным, особенно по действующим ссудам".
Новые кредиты сегодня выдаются уже по более адекватным текущей ситуации ставкам. Так, по словам Сергея Филозопа, в последнее время наблюдается снижение ставок по проектному финансированию — сейчас они начинаются от 10% годовых. Уровень ставки зависит от качества застройщика и проекта, от срока кредитования, суммы и наличия дополнительного обеспечения, банк оценивает риски, которые берет на себя, говорят в ГК "Пионер", отмечая, что для качественных заемщиков снижение ставки происходит более позитивными темпами, банки готовы бороться за добросовестного застройщика.
Игра по–крупному
Для финансирования проектов жилищного строительства на сегодня существует три основных источника: собственные средства застройщика, средства участников долевого строительства и банковское финансирование. Планируемый уход от схем долевого строительства потребует изменений в работе как банков, так и застройщиков. "С учетом того что первый источник средств достаточно ограниченный, при отказе от долевого строительства альтернативы банковскому финансированию практически не останется", — считает Валерия Малышева.
Но переход к проектному финансированию потребует не менее 2–3 лет при благоприятном развитии событий и окажет влияние на объемы ввода и стоимость жилья, говорит Александр Лелин. В результате на рынке будут работать только крупные и надежные девелоперы, что снизит риски для банков, которые, в свою очередь, будут иметь больше контролирующих функций. "В этом вопросе главное — найти точку равновесия, создать условия, учитывающие интересы банков, застройщиков и возможности покупателей", — считает он.
Планируемый уход от долевого строительства потребует масштабных изменений и внутри банковских структур, так как ситуация усложнится и для них.
"Строительный цикл любого проекта занимает от 2 до 5 лет, — поясняют в финансовой службе ГК "Пионер", — при принятии решения о выделении кредита банку потребуется оценить проект в перспективе как минимум 2 лет: как он будет продаваться, по каким ценам и какими темпами, когда будет достроен". Сделать это сложнее, чем в случае, когда продажи стартуют в процессе строительства.
Более разумным был бы не полный уход от долевого строительства, а изменение его механизмов. Например, более активное применение схемы со счетами–эскроу, которая, с одной стороны, защищает дольщиков, с другой — дает гарантии банкам, позволяет им адекватно кредитовать застройщиков.
