Учредитель и владелец шведского концерна Merx Team AB Ханс–Аке Уггла поставляет посуду и столовые приборы для шведского королевского двора и занимается девелопментом. В России он уже 10 лет инвестирует в проект города–курорта Gatchina Gardens под Петербургом. В этом году проект вышел из бумажной стадии. О его развитии и перспективах бизнесмен рассказал "ДП".
Ханс, каков основной профиль вашего бизнеса?
— Концерн Merx Team производит профессиональное оборудование, посуду и столовые приборы для ресторанов, имеет статус официального поставщика шведского королевского двора. Кроме того, мы занимаемся девелопментом — строим в Швеции коммерческие комплексы и жилые резиденции для сдачи в аренду. В портфеле компании более 110 тыс. м2 такой недвижимости. Она генерирует значительную часть наших оборотных средств. Концерн работает в 26 странах мира.
Как давно вы в России?
— Почти 20 лет. В Москве у нас представительство, шоу-румы и склады, а в Петербурге — офис продаж. Сейчас 10% наших продаж приходятся на РФ. Честно сказать, я долго присматривался к России. Но есть безусловные аргументы в пользу сотрудничества: ваша страна — одна из самых больших в мире, и мы — соседи, люди одной культуры, история наших стран тесно связана. Возможно, не все шведские компании понимают, насколько кооперация с Россией может быть эффективной. Нужно сказать открыто, существует много стереотипов: о коррупции, долгих согласованиях, непонятных правилах игры и высоких рисках.
На месте стереотипы развеиваются?
— Да. И чем больше компаний начинает работать в России, выстраивать деловые связи, заниматься бизнесом, тем быстрее это происходит. Бизнесмены вроде меня, которые умеют адаптироваться к рынку других стран, найти свое направление в бизнесе, с учетом особенностей страны и требований рынка, в результате формируют позитивное отношение к России. Да и страна в последние годы очень изменилась. Теперь здесь можно выстраивать бизнес-процессы с хорошими финансовыми результатами. Появилась стабильность. Если действовать в соответствии с законом, качественно и по-белому готовить документы, здесь будет так же легко работать, как в любой цивилизованной стране мира. Конечно, создать правильную документацию сложнее, чем рисовать проекты на коленке. Но это залог успеха. Легитимность процесса очень важна.
Но в России часто меняются законы…
— Это действительно проблема. Но иностранцы находятся в таких же условиях, что и местные игроки. Мы не теряем из-за этого конкурентных преимуществ.
Почему вы решили заняться девелопментом в России?
— Увидел перспективу. И первый опыт был позитивный. Я инвестировал в землю в Пушкинском районе, а на этапе получения разрешения на строительство весьма успешно продал проект.
Сейчас тоже кризис. Но вы инвестируете в строительство города-курорта Gatchina Gardens в Ленобласти, где заявлен почти 1 млн м2 недвижимости. Хорошее ли время выбрали?
— Для такого большого проекта, а мы строим город, конкретное время не имеет значения. В нашем случае от идеи до начала строительства прошло почти 10 лет. За это время рынок несколько раз менялся. Были кризисы. Но мы своих планов не изменили. Остаемся здесь. Россия мой осознанный выбор, я люблю эту страну и ее людей. Сейчас в юг Ленобласти инвестируют такие компании, как "Евросиб", РОСНАНО, "Роснефть", мы видим крупные федеральные инвестиции в инновационные технологии и транспортную инфраструктуру. В такой компании мы чувствуем себя уверенно.
На каком этапе находится ваш проект?
— Мы прошли государственную экспертизу на первый инвестиционный этап площадью 100 га, получили разрешение на строительство, земля находится в нашей собственности. Речь идет о градостроительном проекте, создании современной инженерной инфраструктуры, коммерческих, туристических и социальных объектов, высокотехнологичных медийных общественных пространств, а также жилой недвижимости. Мы провели мобилизацию площадки и приступили к инженерной подготовке территории, в декабре начнем строить объекты недвижимости.
Вы как-то корректировали проект в кризис?
— Стратегия не менялась. Но концепцию и архитектуру мы адаптировали под рынок. Изначально основной темой проекта был гольф. Я сам в него играю, очень люблю этот спорт и хотел бы развивать и популяризировать эту культуру. В России гольф пока в диковинку. И прежде чем строить олимпийские гольф-поля, надо вырастить молодое поколение гольфистов, которым они реально нужны. Однако идея создания европейского курорта высокого класса неизменна. Основой концепции для первого инвестиционного этапа стали гольф-парки, в которых семьи и маленькие дети смогут быть вовлечены в культуру гольфа. Мы даже выделили в генплане зоны под эти парки, хотя на нас смотрели, как на ненормальных. В то же время так мы пытаемся защитить свои земли от возможного повышения этажности и плотности застройки в будущем. Сейчас у нас плотность — 0,3 (ниже минимальной нормативной), этажность — 3-4 этажа.
Сколько инвесторов у проекта?
— Около 30, но основных три. Это шведские компании-девелоперы. Я — самый крупный акционер, у меня 46%.
Есть ли в списке инвесторов россияне?
— Нет, пока только шведы. Во-первых, потому что мне легче искать партнеров в своей стране. А во-вторых, потому что сейчас в России нет длинных денег. Российским инвесторам интересны проекты с максимальной окупаемостью в 4-5 лет. Мы сформируем для них инвестиционные портфели с короткими сроками окупаемости, чтобы дать возможность войти в наш проект. Собственные средства будем использовать тогда, когда требуются долгосрочные инвестиции. При строительстве города формируется большой выбор инвестиционных портфелей. Мы действительно хотим кооперации с российским бизнесом, осознаем проблематику, формируем бизнес-платформу из быстро окупаемых инвестпроектов в секторе строительства и управления.
Я слышала, что глава Первой мебельной фабрики Александр Шестаков будет совладельцем вашего проекта…
— Мистер Шестаков для нас ключевой партнер. Его компания выступает основным подрядчиком строительства первого этапа Gatchina Gardens. Он же, мы надеемся, будет заниматься меблировкой наших отелей и домов. Есть и другие общие планы. У нас разработана внутренняя схема кооперации. Но пока раскрывать ее детали я не в праве.
Многие скандинавские девелоперы в России предпочитают работать с соотечественниками? Вы тоже
?
— Раньше действительно была такая традиция. Это позволяло защитить проекты скандинавов на новом для них рынке. Но времена изменились. Сейчас нет смысла замыкаться на соотечественниках. Особенно если хочешь делать лучший продукт. В России есть качественный кадровый резерв, люди, знающие свое дело. Наша задача — генерировать градостроительные идеи в соответствии с международными стандартами. А их — адаптировать эти идеи к российскому законодательству.
Сколько вы уже вложили в проект?
— Более 1,2 млрд рублей. Общая стоимость застройки 100 га под ключ составит почти 35 млрд рублей. В перспективе планируем освоение соседних 500 га, инвестиции могут вырасти до 180-210 млрд рублей.
Как складываются ваши отношения с региональными властями?
— Проблем не возникает, ведь мы работаем в рамках действующих норм и законодательства. Более того, власти часто поддерживают наши новаторские идеи. Например, мы предложили проложить в проекте велодорожки по паркам, отдельно от проезжей части. Так безопасней. Хотя в российской практике так не принято, нам это решение согласовали. Между тем я все время с удивлением слышу в России, что власть кому-то что-то должна. На самом деле она должна создать условия для работы. И только! Если же ты хочешь делать бизнес — докажи свои намерения реальными финансовыми потоками. Рассчитывай на себя. Но многие требуют поддержки от бюджета, хотя там, где есть деньги государства, обычно возникает много административных барьеров, становится трудно двигаться вперед. Я не говорю, что партнерство с властями исключено. Напротив, социальные проекты, ГЧП в определенных сферах (например при строительстве домов для пожилых, которые запланированы и у нас) желательно. Но это партнерство обычно возникает, когда этап высоких инвестиционных рисков позади. И эти риски взял на себя бизнес, инвестор. Если, конечно, он верит в то, что делает.
Будете ли привлекать в проект средства российских банков?
— Мы уже вошли в переговоры с самыми крупными из них. Близки к достижению соглашения, договор планируем подписать в ближайшее время. Размер первой кредитной линии должен стать беспрецедентным для сегодняшнего рынка. Деньги пойдут на строительство первой очереди Gatchina Gardens, общая стоимость которой оценивается в 3,6 млрд рублей, а срок реализации — 2-3 года.
Как планируете возвращать инвестиции?
— Во-первых, будем продавать недвижимость. Во-вторых, 45 лет будем получать деньги от эксплуатации современного инженерного коммунального комплекса. Это целый подземный город — комплекс инженерных сетей и оборудования на глубине до 10 м. Все проектирование инженерии идет через госэкспертизу. Это наш осознанный выбор. Для нас эксперты — это люди, которые снижают риски наших ошибок. Чем больше их найдут, тем качественнее будет работать система и мы будем меньше денег тратить на ее эксплуатацию. Мы уже получили положительное заключение госэкспертизы и лицензию на недропользование, у нас собственный водоканал. Есть в проекте и другие инвестиционные портфели (те же SPA-отели, коммерческие, санаторно-курортные объекты), мы формируем их для себя и будущих партнеров. Уверен, что эти объекты будут приносить хороший доход. Мы останемся в проекте, выступая соинвесторами в разных бизнес-портфелях как партнеры. Продавать землю или отдельные проекты и уходить с территории, куда так долго инвестировали, мы не готовы.
Ведете ли переговоры с отельными сетями?
— Соглашения не подписаны, но переговоры мы ведем. Нам нужен стратегический партнер — один на весь комплекс объектов. Поскольку мы уже много денег и времени вложили в проект, у нас довольно жесткие требования к партнеру, мы должны обеспечить высокий стандарт качества. Думаю, определимся к весне следующего года.
Когда откроете продажи в проекте?
— Мы не спешим продавать недвижимость на стадии котлована. Это не наш подход. Деньги на строительство у нас есть. В средствах дольщиков мы не нуждаемся. Мы не будем продавать мечты и картинки. Продукт должен стать реальностью. Тогда он понятен аудитории и имеет большую ценность.
Есть ли у вас предварительные корпоративные бронирования недвижимости?
— У нас много соглашений о бронировании. В том числе корпоративные. Такие клиенты для нас приоритетны. Создан специальный отдел для работы с ними. Но пока это для нас больше маркетинг, мониторинг и обратная связь с рынком.
Слышала, что у вас особые отношения с РЖД…
— Нас связывает контракт по энергетике. Благодаря подключению к сетям РЖД наш курорт будет обеспечен 12 МВт электричества. Но этим деловые отношения, надеюсь, не ограничатся. Мы бы хотели иметь возможность запустить скоростную электричку "Ласточку" до Вырицы с остановкой в Gatchina Gardens. У РЖД есть своя программа модернизации, и мы бы хотели в ближайшее время в нее войти. На нашей территории предусмотрена возможность для современной вокзальной станции. То, что это необходимо, нам было понятно еще 6 лет назад. Мы любим долгосрочное планирование. Здесь мы используем шведский принцип формирования функций проекта.
А будет ли спрос на такой объем недвижимости в Гатчине?
— Разумеется. Не удивлюсь, если через несколько лет Гатчина станет столицей Ленобласти. Может скажете, что я сумасшедший швед, но такова историческая правда. Гатчина была столичным городом, и возвращений ей этого статуса вернет ситуацию к истокам. Я знаю, что все в жизни циклично. Поэтому и выбрал для проекта тему курортного города. Ведь Гатчина столетиями развивалась как комфортный пригород, императорская резиденция. Ситуация изменилась только в последний коммунистический период. Кроме того, туристический рынок региона активно развивается. Турпоток еще 5 лет назад был около 3 млн человек в год, а теперь уже 5 млн человек плюс жители Петербурга и Ленобласти, для которых ближайшая курортная локация европейского уровня — это Финляндия. Спрос будет, если обеспечим качество сервиса.
Оно зависит от людей. А в сфере обслуживания не хватает квалифицированных кадров.
— Мы много говорили об этом с властями региона. У нас уже есть совместные программы с местными образовательными учреждениями. Мы принимаем на работу местных жителей, проводим обучение. В перспективе они составят костяк персонала в городе-курорте.
Какие у вас дальнейшие планы в России?
— Для того чтобы формировать туристический поток, нужно создавать сеть городов-курортов с одинаковым уровнем комфорта, но разными фишками. Это закон рынка, который позволит нам выйти на международный уровень. Так что мы планируем инвестировать в аналогичные проекты в Ленобласти. Уже присмотрели пару участков на юге региона, рядом с объектами историко-культурного наследия. Наш формат — от 500 га. Но проекты не будут типовыми. Везде будет своя идея, архитектура, свои изюминки, при этом функциональные характеристики территории и стандарт качества будут одинаковыми для всех без исключения. Возможно, впоследствии выйдем и в другие регионы России.
Не боитесь политических рисков?
— Политический климат время от времени меняется, а бизнес остается.
Справка
Merx" Team AB
Крупнейший в Швеции производитель профессионального фарфора, столовых приборов, кухонной посуды и бизнес–сувениров. Имеет дочерние структуры в шести странах мира и представительства в 11 странах. А также статус официального поставщика шведского королевского двора и госзаказчика в Китае. В России работает с 1995 г. Каждый пятый ресторан в России использует продукцию Меrx Team.
Персона
Ханс–Аке" Уггла
Родился в 1951 г. в Швеции. Высшего образования не имеет. В 1984 г. основал производственную компанию Merx Team. Также владеет девелоперской Merx Fastigheter (в портфеле более 110 тыс. м2 недвижимости) и является соучредителем (46,1%) строительной компании CastorX, работающей в РФ. Оборот бизнесов в 2016 г. оценивается в 260 млн шведских крон. Женат. В семье пять детей.
