Гендиректор компании STEIT Мария Парфененко о принципах эффективности стрит–ретейла

Как вы оцениваете качество коммерческих помещений в новостройках?

— Часто девелоперы вообще не уделяют нежилым помещениям никакого внимания. Например, один и тот же типовой проект ЖК может тиражироваться в разных районах без каких–либо изменений. Когда стрит–ретейл проектируется по остаточному принципу, мы в результате получаем объекты, не очень пригодные для бизнеса или требующие значительных изменений.

При этом в последние годы тренд на продуманные коммерческие площади начинают формировать локальные застройщики. Они понимают, что такой подход позволяет им продавать дороже, а качество инфраструктуры становится весомым маркетинговым преимуществом объекта в борьбе за покупателя на этом конкурентном рынке.

Какие основные ошибки допускают девелоперы в проектировании стрит–ретейла?

— Самая распространенная проблема — это избыток несущих перегородок: застройщики жертвуют качеством коммерческих площадей, чтобы соблюсти максимальные нормы по несущим характеристикам дома, при этом иногда превосходя их в несколько раз.

Также мы очень часто встречаем несоответствие форматов помещений актуальному спросу, нехватку электрических мощностей, недостаточную высоту потолков, малое количество входов, их неправильное расположение над уровнем земли или ниже, ориентацию во двор, маленькие окна. Действительно продуманных, профессиональных проектов — единицы, основная масса встроенных торговых площадей на рынке не отвечает актуальным требованиям бизнеса.

Можно ли с такими объектами что–то сделать?

— Разве что частично. Несущие конструкции снести точно не получится. Можно согласовать дополнительные входы, но потребуется согласие 100% жильцов, что делает это почти нереальным. Все изменения требуют времени, средств, и в любом случае помещение уже не будет идеальным.

Каким образом можно этого идеала достичь?

— Если заняться планированием коммерции на этапе проектирования здания. Вообще, это задача застройщика, однако далеко не все имеют в штате профильных специалистов, которые понимают, каков спрос в настоящее время на коммерческую недвижимость в целом и в данной локации в частности.

Как часто застройщики для этих целей привлекают специализированные управляющие компании?

— Пока не так часто, как хотелось бы. Ведь любые изменения в проекте занимают месяцы, а это увеличивает сроки реализации проекта. Не все на это готовы.

Но такие примеры есть. Как, например, сложилось ваше сотрудничество с компанией "Патриот–Нева"?

— Наше сотрудничество началось с приобретения у них, прямо скажем, не самой удачно спроектированной коммерческой недвижимости. При хорошей локации — у станции метро "Парнас" — там было все, о чем мы говорили: и лишние несущие конструкции, и лестницы вверх, и витрины во двор. Показав, как нам приходится менять характеристики помещений, мы предложили свое участие в новом проекте "Патриот–Невы" в Кудрово. Это перспективная локация, и нам хотелось сразу получить там ликвидный продукт, с которым не будет проблем ни у собственников, ни у арендаторов помещений, ни у жильцов дома. Вместе с проектной организацией мы посвятили несколько месяцев тому, чтобы учесть и интересы застройщика в жилой части дома, и наши рекомендации к планировочным и инженерным решениям в увязке с составом будущих арендаторов.

Какие принципы вы закладывали при проектировании этих помещений?

— Основной принцип — возможность для трансформации помещений в будущем. Минимум несущих конструкций — преимущественно колонны, не стены. Достаточное количество входов в помещения и их правильное расположение с точки зрения бизнеса и законодательства. Разные форматы помещений под потребности разных арендаторов. А также фасадное остекление, входы на уровне земли, наличие достаточных мощностей инженерных коммуникаций. Кроме того, в этом проекте мы предусмотрели зону загрузки с торца здания, что очень актуально для продуктового магазина. Вообще, по закону так и должно быть, но так никто не строит.

На первый взгляд, очевидные вещи. Почему так не делают все?

— Они очевидны для тех, кто управляет такими помещениями или осуществляет в них деятельность. То есть понимает как запросы бизнеса, так и окружающей среды. Важный момент — грамотное проектирование позволяет в будущем избежать конфликтных ситуаций с жильцами. К ним обычно приводят перепланировки, вызывающие дискомфорт у жильцов нижних этажей. Важны также звуко– и теплоизоляция. Продуктовые магазины и общепит используют холодильное оборудование, и если не предусмотрена теплоизоляция нежилых помещений, то жильцам этажей над ними бывает холодно. Нужны отдельные вентиляционные каналы, чтобы в квартирах не было запаха общепита, и т. д.

Кто получает больше преимуществ от такого сотрудничества — застройщик или управляющая компания?

— Это взаимовыгодный процесс. Застройщик может реализовать коммерческую недвижимость дороже и быстрее. Нам не придется ничего переделывать, мы получаем идеальные помещения, которые в случае с нашим проектом в Кудрово за 1,5 года до завершения строительства дома почти все сданы — уже подтвердили свой интерес ряд банков, федеральные продуктовые сети и операторы других видов торговли и услуг. Жители дома заранее видят проект благоустройства территории, где указаны все входы, подъезды и парковки для будущих операторов торговли и услуг, а значит, в будущем можно избежать конфликтных ситуаций. И, конечно, форматы помещений подразумевают, что для жильцов будет создан правильный набор товаров и услуг. Поэтому рядом не окажутся три продуктовых магазина, и все. Здесь будут и банк, и аптека, и кафе, и детский развивающий центр, салон красоты, цветочный магазин, зоотовары. Полный набор.

Как этого добиться?

— Только правильным управлением, когда все коммерческие помещения находятся в руках одной управляющей компании. Мы изначально отводим место под каждую функцию и даем арендаторам некий эксклюзив. Так, сажая пекарню, мы гарантируем, что другой такой же рядом не будет, если есть аптека, то вторая может быть только другого ценового сегмента, если есть продуктовый супермаркет, то в том же ЖК максимум можно разместить магазин "24 часа". Мы никогда не посадим детский центр рядом с алкогольным магазином или даже с продуктовым.

Меняется ли спрос на помещения? Какие форматы сейчас наиболее востребованы?

— Востребованность формата напрямую зависит от экономической ситуации. На сегодняшний день наиболее популярны два.

Первый — это помещения под продуктовые супермаркеты площадью 400–600 м2, и второй, наиболее востребованный, под размещение мелкого бизнеса — 50–70 м2. Все остальные тоже будут востребованы, но в меньшей мере.

Так, если в ЖК есть 2000 м2 коммерческих площадей, то мы предложим расположить там одно помещение под супермаркет, два помещения площадью 150–200 м2 и остальные небольшие с возможностью их объединения в будущем. Главное, что помещение должно быть универсальным, иметь несколько входов и открытую планировку, чтобы в зависимости от рыночной ситуации разместить любого арендатора. Сейчас тренды одни, все пытаются экономить, но дом строится 2–3 года, а за это время все может поменяться, да и жилье строится не на один год, поэтому помещения и должны быть универсальными.

Будет ли расти спрос на помещения большего формата?

— Не в следующем году точно. Пока большую долю рынка по–прежнему занимают предприятия малого бизнеса. Люди открывают салоны, кафе, пекарни, это хорошо, но, по принципу Парето, только 20% из них успешны, а остальные, к сожалению или к счастью, закрываются в течение года–двух. Поэтому и ротация велика. Федеральный бизнес мог бы занимать большую площадь, но тут другая тенденция — развивается интернет–торговля, а для пунктов выдачи большие площади не нужны.

Насколько могут отличаться ставки в зависимости от того, как спроектирована коммерция?

— Грамотно спроектированное помещение можно сдать в 2 раза дороже. Конечно, на первом месте в определении цены стоит локация. Поэтому ставки в street retail различаются в городе до 30 раз — помещение с одинаковыми характеристиками в разных районах может сдаваться и по 500 рублей за 1 м2, и за 15 тыс. Но есть такие планировочные решения, которые позволяют разместиться там только ограниченному набору арендаторов. Например, при кабинетной системе это может быть либо офис, либо медицинский или обучающий центр, но никак не магазин. Спрос на услуги таких арендаторов ограничен, да и ценовая политика у них другая.

Мы говорим в основном о встроенных помещениях. А насколько востребованы площади в отдельно стоящих зданиях небольших районных торговых центров?

— Они активно строятся, и у них есть свои преимущества. В нежилом помещении вести бизнес проще: не надо ничего согласовывать с жильцами, есть виды деятельности, которые вообще нельзя вести в жилых домах. Но главный недостаток таких помещений — к нежилому зданию люди должны подойти специально. И здесь особенно важна правильная концепция зданий, что опять же понимают не все, поэтому часть таких торговых центров простаивает.

Можно ли подвести какие–то итоги года для вашей компании?

— Год для нас был успешным. Мы строим несколько торговых комплексов и к концу этого года введем в эксплуатацию комплекс на Южном шоссе, достраивается объект на Богатырском пр.

Мы активно развиваем формат, когда наша компания полностью управляет всеми нежилыми помещениями жилого комплекса, входя в проект на ранних стадиях его реализации. Это залог комфортной среды как для жителей дома, так и для арендаторов. Сейчас у нас крупнейший в городе портфель объектов, которые полностью управляются нами. Уже сдан ЖК "Европейский" в Кудрово, "Группа ЛСР" достраивает ЖК "Южная акватория" — там весь фасад по Ленинскому пр. будет управляться нами, строится дом компании "Патриот–Нева".

Что ожидает рынок стрит–ретейла в следующем году?

— Я думаю, что "продуктовый пузырь" наконец лопнет. Вероятно, ФАС ограничит дальнейшее развитие X5 Retail Group в регионе, а значит, из борьбы за помещения выбывает сильнейший конкурент. И если в хороших локациях помещения по–прежнему будут интересны продуктовым ретейлерам и ставки сохранятся, то в менее выгодных ставки могут упасть. И если продуктовики смогут в какой–то момент договориться и потребовать снижения арендных ставок, то они просто обрушат рынок, потому что больше никому на этих площадях размещаться не интересно, особенно в области и не на красных линиях, а во дворах.

Что вы будете делать в этой ситуации?

— Мы в нее не попадем, так как мы никогда не рассматриваем помещения, которые подходят только для определенной группы товаров, особенно с плохим расположением. Все–таки локация — это главное. Планировки и все прочее, что мы перечислили, — это огранка бриллианта, но если камень изначально недостаточно чистый, то его можно сделать похожим на драгоценный, но желаемого эффекта все равно не достичь.

Биография

Мария Парфененко

Основатель и генеральный директор инвестиционно–управляющей компании STEIT. Имеет высшее экономическое образование, степень MBA. Эксперт рынка торговой недвижимости, член жюри профессиональных премий в сфере коммерческой недвижимости. В 2017 г. стала лауреатом рейтинга "ТОП–100" по версии газеты "Деловой Петербург".

Справка

Инвестиционно–управляющая компания STEIT

Основана в 2006 г. Имеет крупнейший управленческий портфель объектов формата стрит–ретейл Санкт–Петербурга. В настоящее время компания успешно развивает несколько собственных девелоперских проектов в сегменте торговой недвижимости и выводит на рынок коттеджный поселок премиум–класса Репинское.