Уценка элитного кадастра

К оспариванию кадастровой стоимости недвижимости подключились строители элитного жилья. ООО "Еврострой" подало сразу 11 заявок на снижение кадастровой стоимости помещений общей площадью 3,3 тыс. м2 в ЖК "Привилегия" на Крестовском острове. Государственные оценщики из ГУП "ГУИОН" оценили их в 728,6 млн рублей, таким образом, средняя стоимость 1 м2 превысила 227 тыс. рублей. В компании эти цифры посчитали сильно завышенными. Судя по данным с официального сайта застройщика, сейчас эти помещения без отделки, предназначенные для размещения спа–центра с бассейном, выставлены на продажу за 380 млн рублей.

С момента сдачи жилого комплекса в феврале 2017 года найти на них покупателей и арендаторов пока не удалось. Поэтому недвижимость оформляется в собственность застройщика и облагается налогом на имущество, ставка которого составляет 1% от кадастровой стоимости. Это один из первых случаев в Петербурге, когда девелопер хочет сэкономить на налоге на нераспроданные коммерческие объекты.

Подвал по цене квартир

"Встроенные нежилые помещения оценены по стоимости жилых квартир в этом доме. С учетом того, что в ЖК на Вязовой ул. коммерческие помещения сдавались без отделки и достаточно большая часть из них приходится на помещения в подвале, очевидно, что их стоимость не равна стоимости квартир, а гораздо меньше", — говорит Наталия Паничкина, генеральный директор "Евро Аудит Групп" (проводила рыночную оценку для собственника). Члены комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Россреестре согласились с этими доводами и снизили оценку недвижимости в 2 раза, до 365 млн рублей.

В "Еврострое" от комментариев отказались. ГК "Еврострой" принадлежит миллиардерам Валерию и Оксане Кравцовым (№ 171 в последнем рейтинге миллиардеров "ДП" с состоянием 3,5 млрд рублей).

"Существующая методология массовой оценки в Петербурге ошибочна. По ней все встроенные помещения в жилом доме оценивают по средней стоимости квартир. Независимо от того, под какую функцию они используются. Для встроек в дорогих домах это особенно критично", — согласен директор по научно–методической работе ГК "Аверс" Николай Баринов (представляет на заседаниях комиссии при Росреестре Национальный совет по оценочной деятельности).

Дорогие паркинги

С такой же проблемой столкнулись владельцы машино–мест во встроенных паркингах. В этом году комиссия при Росреестре рассмотрела десятки жалоб на чрезмерно высокую кадастровую оценку машино–мест. Большинство из них от физлиц. Впрочем, попытки оспаривать кадастровую стоимость паркингов начали предпринимать и застройщики. Так, зимой 2017 года ЗАО "Балтийская жемчужина" добилось снижения кадастровой стоимости встроенных паркингов под своими жилыми домами на ул. Адмирала Трибуца и на Петергофском шоссе на 75%.

Можно прогнозировать, что обращений от строительных компаний на пересмотр кадастровой стоимости станет больше. Дело в том, что в Петербурге приняты поправки к закону "О налоге на имущество организаций", которые обязывают застройщиков платить налог на нераспроданные помещения и квартиры в сданных домах. Первые платежи за них строительные компании заплатили в 2017 году.

По оценкам департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге, в среднем по рынку доля не проданных к моменту ввода в эксплуатацию квартир составляет около 10%.

По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в структуре предложения жилья бизнес–класса 16% приходится на сданные объекты, по классу элита доля готовых квартир выше и составляет 38%.

В комитете финансов Петербурга сообщили "ДП", что отдельную статистику по налоговым платежам застройщиков за непроданные объекты не ведут. В целом поступления по налогу на имущество организаций на 1 ноября составили 31,1 млрд рублей (96,4% годового плана).