"ДП" собрал наиболее полную на сегодняшний день базу расселенных жилых домов в центральных районах Петербурга. Инвесторов с нетерпением ждут более 40 объектов в обжитых местах с готовой инфраструктурой, а порой и с приличными земельными участками. Но предприниматели не торопятся туда: проблем порой куда больше, чем выгод.
Единого реестра расселенных домов в Петербурге нет, уверяют в жилищном комитете: информация о части из них сосредоточена в районных администрациях. Многие давно брошенные дома отсутствуют в списках чиновников. "ДП" составил наиболее полный на сегодняшний день список пустующих расселенных домов в центральных районах города. В него также включено около 60 самых заметных расселенных домов в других частях Петербурга. Корреспондент "ДП" побывал на объектах, увидел, что с ними происходит сейчас, и оценил инвестиционную привлекательность каждого из таких объектов.
Звездные развалины
База расселенных домов собиралась по данным открытых источников, списков районных администраций и других ресурсов. Во внимание принимались только жилые дома, в том числе общежития. Бывших офисных зданий, развлекательных и учебных заведений и т. п. в списке нет. С точки зрения закона это совсем другие объекты, администрирование которых происходит совсем иным путем. Всего в перечне 80 домов. Не только в центре, но и в других районах, которые так или иначе, по мнению редакции, имеют инвестиционную привлекательность.
Каждый расселенный дом, включенный в список "ДП", редакция оценила с точки зрения инвестиционной привлекательности по нескольким критериям: близость к центру и к метро, имеет ли охранный статус (если да, то это минус), есть ли рядом с домом земельный участок, насколько хорошо обжит район, в котором он находится.
Максимальную оценку не получил ни один дом. Везде есть те или иные трудности, которые не позволяют назвать дом идеальным для инвестирования. Где-то, как на улице Черняховского, 56, литера А, подвело окружение: совсем близко железная дорога. Хотя по остальным параметрам он очень хорош. Несмотря на то что дом построен в 1875 году, он не включен в список объектов культурного наследия. Пустым он стоит уже более 20 лет, находится неподалеку от станции метро "Лиговский проспект", в хорошо обжитом районе. Однако продавать этот дом город не собирается. Долгое время у чиновников вообще не было планов на него, в 2016-м его хотели отдать под интернат для спортсменок художественной гимнастики, а теперь администрация центрального района думает разместить здесь физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Правда, анализ нашего списка показывает, что планы властей далеко не всегда воплощаются и дома в итоге уходят с молотка, так и не став интернатами, школами и спорткомплексами.
Старое расселенное общежитие на Куйбышева, 29, корп. 2, находится в прекрасном месте, но у него совсем мало территории для развития. Еще при Валентине Матвиенко его передали было инвестору для строительства национального учебного центра, но проект заглох, и здание стоит пустым. А на Вознесенском, 36, проблема отсутствия пространства для развития усугубляется еще и охранным статусом.
В итоге четыре балла из пяти возможных в базе "ДП" получили 14 домов в центральных районах. Это говорит об их высокой привлекательности для инвесторов. Естественно, при превращении их в новые жилые комплексы и коммерческие объекты будут трудности, и немалые, но, скорее всего, игра стоит свеч.
Всего в центре редакция насчитала 41 расселенный дом. Некоторые сейчас используются городом, к примеру, в качестве доходного дома. По факту это общежитие, в основном для иногородних трудящихся. Дом на Карповке, 22, корп. 2, не так давно отремонтирован и сильно выделяется на общем фоне полуразрушенных и сгоревших домов, находящихся в списке аварийных, предоставленном редакции администрацией Петроградского района. Почему именно он оказался в этом списке, прояснить не удалось — чиновники предполагают, что документы на него слишком долго готовились. В любом случае к нему стоит присмотреться, если он и правда будет когда-то выставлен на продажу.
Три и меньше баллов получили 27 домов. Среди самых непривлекательных — дом в Прядильном переулке, 12. Из плюсов в нем только вид на Фонтанку, но он находится на окраине исторического центра, имеет охранный статус, к нему не прилагается земельный участок, и поблизости нет метро. Вряд ли это похоже на будущий элитный жилой дом, скорее неплохой бизнес-центр. Невысоко редакция оценила дом на Садовой, 61. Из преимуществ у него — хорошее расположение. Однако вплотную к нему расположено также пустующее здание на Большой Подьяческой, 24. Если они будут объединены в единый лот, выйдет большой участок почти в 0,5 га, на котором могут расположиться самые разные жилые и коммерческие объекты высокого класса. Однако большой минус — охранный статус этого дома. К тому же пока чиновники не собираются его продавать. В планах — сделать там музей Михаила Лермонтова.
Позади большая работа
Адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и обязательных к расселению, утверждается в Петербурге ежегодно с 2005 года. За это время, по данным жилищного комитета, был расселен 961 многоквартирный дом.
Как правило, судьба дома после расселения известна сразу: либо его будут сносить, либо пытаться ремонтировать. Однако до капитального ремонта дело доходит в редких случаях: сейчас лишь в 25 домах был проведен капитальный ремонт за счет города, это около 2% из общего количества расселенных за последние 12 лет объектов. Город, как правило, не ремонтирует, а пытается продать на торгах уже разрушающиеся пустые дома.
С 2005 года из всех расселенных домов было продано 282 объекта вместе с занимаемыми ими земельными участками, сейчас к продаже, по данным жилищного комитета, готовятся еще 184 дома. При этом немалое количество таких объектов находится в центре Петербурга, где инфраструктура уже налажена. Если городу удастся реализовать и этот "остаток", то в целом будет продано около 50% расселенных с 2005 года домов.
По данным Фонда имущества и администраций Адмиралтейского, Центрального, Петроградского, Василеостровского районов, сейчас выставлены на торги или уже готовятся к продаже более 30 объектов в центральной части города.
Оценка на глазок
Представители строительного рынка в Петербурге говорят, что дома в центре города, несмотря на их географическую привлекательность, имеют свои минусы. "Недвижимость в сложившихся центральных районах с развитой инфраструктурой высоко востребована рынком, но при этом привлекательность таких площадок компенсируется целым рядом ограничений, касающихся высотности и других параметров новых зданий. Экономика проекта может упираться еще и в особенности окружающей застройки, низкую проходимость инженерных сетей и зачастую относительно небольшие размеры пятна под новое строительство", — комментирует ситуацию Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Так, например, не нашел своего покупателя выставленный в этом году на торги дом на ул. Розенштейна, 39. Здание было расселено в 2008 году, тогда же межведомственная комиссия признала дом подлежащим реконструкции, однако спустя почти 10 лет простоя внешний облик объекта сильно изменился: кое-где обвалилась часть фасада, на сохранившихся участках крыши начали расти деревья. Кроме того, существует еще один "неудобный" фактор — совсем рядом со зданием стоит АЗС.
Другой объект, который город собирается выставить на торги, — дом на наб. Обводного канала, 116, корп. 2. Это деревянная постройка второй половины XIX века, когда-то она относилась к комплексу бывшего Варшавского вокзала, здание которого сейчас превратилось в ТЦ. До этого город планировал самостоятельно провести реконструкцию здания и отдать его расположенной рядом церкви Воскресения Христова, чтобы та организовала в нем приют для бездомных, рассчитанный на 100 человек. Дом законсервировали, повесили баннер кризисного центра, но к работам так и не приступили. Сейчас, по словам администрации Адмиралтейского района, дом готовится к продаже через Фонд имущества.
Деревянная двухэтажная постройка принадлежит к объектам культурного наследия, это значит, что у ее будущего владельца будут дополнительные обременения: он должен сохранить исторический облик здания. Поскольку дом находится вдали от традиционных мест элитной застройки, найти своего покупателя этому дому будет нелегко, скорее всего, его реставрацией и обслуживанием придется заниматься все-таки городу. Опыт других исторических деревянных зданий в непопулярных местах заставляет даже немного опасаться за него: слишком уж часто в них случаются пожары. А статус утраченного памятника снимает любые ограничения по строительству на этом участке — такие примеры часто встречаются в пригородах Петербурга, где к старинным домам "прилагаются" крупные земельные участки.
Расселенные жилые дома могут быть выставлены на торги, только если у властей Петербурга нет никаких предложений, как можно использовать здание и земельные участки, на которых они расположены. Нередко именно эти постоянно меняющиеся предложения, которые так и не доходят до реализации, становятся главным препятствием для того, чтобы расселенный дом попал в руки к собственнику, реально заинтересованному в его эффективном использовании.
Так, например, дом на Мясной, 3, был расселен почти 13 лет назад и до сих пор находится в аварийном состоянии. В 2008 году администрация Адмиралтейского района решила превратить дом в центр социальной реабилитации инвалидов, и за последние 10 лет власти неоднократно напоминали о существовании этого проекта, но до его реализации дело так и не дошло. Сам дом за это время неоднократно горел и разрушался.
В Петербурге расселяют не только отдельные дома, но и целые кварталы. При этом не всегда развитие расселенных домов идет по самой известной в городе программе "СПб Реновация", которая постоянно буксует.
В Калининском районе, например, в 2012 году был расселен целый микрорайон из домов по общему адресу Кондратьевский пр., 40. Все объекты в этом квартале по соседству с площадью Калинина, несмотря на непрезентабельный вид, охраняются как памятники культурного наследия. В 2014 году этот микрорайон включили в программу "Молодежи — доступное жилье", но спустя 3 года жилье по этому адресу доступнее не стало.
Пустыми до сих пор стоят 10 домов по этому адресу, войти в них невозможно — двери заварены. Но сохранности это особо не помогает: почти все окна выбиты, некоторые дома горели. При этом во дворах квартала стоит очень много машин, и может показаться, что в домах все-таки кто-то живет. Однако все это — стихийная парковка сотрудников соседних предприятий. Кроме того, в самом центре расселенного квартала в здании, часть которого тоже не обслуживается, до сих пор работает Управление по контролю за соблюдением законодательства об административных правонарушениях Петербурга. Вполне вероятно, что будущему инвестору этого квартала придется озаботиться и переездом ведомства.
Удачный опыт
Есть и позитивные примеры того, как расселенные дома или участки, на которых они расположены, обретали свою вторую жизнь.
Согласно данным, размещенным на сайте Фонда имущества, в 2017 году был продан всего один многоквартирный аварийный дом в пределах самого Петербурга. Речь о доме на Большой Разночинной, 6, литера В. Разрушенный на 80% объект был продан за 40 млн рублей предпринимателю Яну Бобрышеву, который уже имеет опыт работы с расселенными многоквартирными домами. Ему принадлежит недавно отремонтированный дом на улице Тюшина, 6, в нескольких шагах от станции метро "Обводный канал". Сейчас в нем продаются квартиры — примерно по 150 тыс. рублей за 1 м2.
"Впечатления от работы с Фондом имущества остались самые позитивные. Мне показалось, что все проблемы, которые приписывают этой организации, надуманные, — рассказал "ДП" Ян Бобрышев. — Всего-то и надо — заполнить заявку по форме. При этом мне еще и помогали это сделать работники фонда. Трудностей при покупке и оформлении документов по нашему последнему объекту не возникло. Что касается самого аукциона, то желающих практически не было. По нашему объекту это были уже третьи торги, при этом двое торгов не состоялись из-за отсутствия участников".
По мнению предпринимателя, от расселенных домов инвесторов отпугивает постоянное изменение законодательства. Причем это происходило так часто и так непредсказуемо, что реализация проекта становилась невозможной или теряла финансовый смысл. Не менее важно и то, что центр города имеет свою специфику. "Втиснуть ее в прокрустово ложе современных СНиПов трудно, а порой и невозможно", — сетует Ян Бобрышев.
"Если бы меня кто-то спросил: "Что вы посоветуете тем, кто еще только собирается пойти по вашему пути — купить расселенный дом и привести его в порядок?" — я бы ответил: "Ни в коем случае. Но если все-таки возьметесь, посчитайте подробную смету, при этом берите по максимуму сроки и сумму и, когда эта максимальная смета будет готова, умножьте сроки и сумму на два", — шутит предприниматель.
Успешных примеров того, как старые аварийные пустующие дома превращаются в современные и качественные жилые комплексы, в городе хватает. Если в 1990-х предприниматели сами занимались переговорами с жильцами и покупкой для них нового жилья, то теперь все проще бывает подобрать дома, уже расселенные городом или предшественниками.
Можно привести в пример SetlCity, которая на месте большого дома в квартале между Кирочной улицей и Дегтярным переулком возвела сразу два новых ЖК: "У Ратуши" и "На Кирочной". Другой пример доведенного до конца проекта — опыт компании "Коннолахтинский-55", которая снесла расселенный дом на улице Мира и уже завершает строительство нового объекта. Необходимо отметить, что оба этих проекта объединяет одна проблема — протесты градозащитников, которые требовали от города, а затем и от инвестора сохранения исторического облика старых зданий. Не вдаваясь в подробности дискуссии о сохранении культурного наследия, можно констатировать, что в обоих случаях предпринимателям удалось погасить накал страстей, хотя это было не так уж и просто. Опыт SetlCity и "Коннолахтинского-55" показывает, что претензии градозащитников могут возникнуть даже там, где расселенные дома не имеют охранного статуса. А попытки инвестора учесть требования градозащитников, воссоздавая дореволюционные архитектурные решения в новом облике, все равно не снимают претензий любителей старины.
