Президент Becar Asset Management Group о предрассудках на рынке недвижимости и трудностях в общении с госкорпорациями

Александр Олегович, какие тенденции на рынке недвижимости за последний год были самыми важными?

— Самой важной тенденцией стало появление поколения потребителей с новыми требованиями. В Европе даже придумали для него термин generation rent (поколение арендаторов). Это молодые люди, которые, имея финансовые возможности, предпочитают не покупать, а арендовать для себя жилье. Они много ездят по миру и искренне считают, что недвижимость не должна мешать их мобильности. Таких людей все больше. И очень похоже, что наше молодое поколение выбирает тот же путь.

Как это влияет на рынок недвижимости?

— Набирают популярность новые форматы. Например, микроliving (малогабаритное жилье) и коворкинг (пространства для совместной работы и творчества). Мобильному новому поколению не нужны большие и дорогие квартиры. Они выбирают проекты с минимальной площадью жилья и гостиничных номеров. Им нужны большие общественные пространства, где можно общаться и работать.

В этом нет противоречия?

— Нет. Общинность и стадность — часть человеческой природы. Если мы долго находимся в одиночестве, начинаются проблемы с психикой. Поэтому люди нового поколения стремятся все равно быть в социуме — в окружении таких же специалистов, с которыми можно общаться вживую. Это позволяет настроиться на эффективность и реально ее повысить. Люди заряжаются друг от друга энергией. Такова реальность. Поэтому так популярен формат коворкинга.

Поколение арендаторов равнодушно к покупке недвижимости?

— Нет. Но "пенсионные однушки" их не интересуют. Новые мобильные инвесторы выбирают коммерческую недвижимость в мелкой нарезке: гостиницы в розницу (по номерам), гаражные места, офисные блоки. Эти активы могут обеспечить доходность 8–12% (для сравнения: в жилье доходность составляет 4–6%).

Мне всегда казалось, что на рынке коммерческой недвижимости выше риски…

— Это предрассудок. Хотя в голове большинства россиян такая же картина мира. Мы твердо знаем: квартира — это надежное вложение, потому что ее всегда можно сдать в аренду. Но маленький магазинчик тоже можно сдать. И гораздо выгоднее. Правда, мало кто из сограждан этим занимался. Отсюда страх. Это очень по–человечески — бояться нового. Но это не значит, что знакомый путь — единственный и верный. У молодого поколения меньше страхов и стереотипов. Их ориентир — экономическая эффективность.

В портфеле вашей компании тоже есть коммерческие объекты, которые продаются в нарезку?

— Мы в процессе заключения первого такого контракта. Речь о небольшом торговом комплексе (15 тыс. м2) в Подмосковье. Нарезать и продать его площади нынешним арендаторам оказалось выгоднее, чем реализовать целиком. Эта ситуация типично российская. На Западе иначе: там инвестиционные фонды имеют доступ к кредитным ресурсам и могут покупать объекты с доходностью ниже, чем частные инвесторы. Причем целиком. А у нас длинных денег мало. Так что ниша институциональных инвестиций практически пуста.

Что же сейчас выгоднее строить девелоперам — жилье или коммерческие объекты?

— В России в год строят 60 млн м2 жилья.Из них примерно 20–30% (12–20 млн м2) люди покупают с инвестиционными целями. Если взять за минимальную цену "квадрата" 50 тыс. рублей, то получается, что ежегодно в России в доходную недвижимость (те самые "пенсионные однушки") инвестируется минимум 600 млрд рублей. Для сравнения: вложения в российскую коммерческую недвижимость в 2 раза меньше. Но частный инвестор, как я уже сказал, активно заходит в этот сегмент. Он фактически замещает международные фонды, которые покидают Россию из–за политических и экономических рисков.

Ваши американские партнеры из NAI тоже видят эти риски?

— Они не занимаются большой политикой. Их дело — зарабатывать деньги. Но они адекватно оценивают ситуацию, понимают, что международным компаниям в России сейчас трудно. Поэтому, когда мы в прошлом году попросили скидку за франшизу, нам ее дали.

Честно говоря, от бренда "NAI" хочется дистанцироваться. Всем приходится объяснять, что мы не американцы, компанией владеют россияне, миссия которых — брать из глобальной сетки лучшие знания и опыт и нести их в Россию. Но это длинное объяснение, которое не все готовы слушать. Крупные корпорации к нам теперь относятся настороженно.

А много среди ваших клиентов крупных корпораций?

— Думаю, на них приходится уже половина нашего портфеля услуг. Причем за год мы работу с ними удвоили. Хотим, чтобы это взаимодействие было максимальным. Ведь корпорации — стержень российской экономики, и у них огромный объем недвижимости, которой нужна хозяйская рука. Сейчас мы готовим в Москве крупный контракт с одной из корпораций по созданию отелей Vertical на базе ее непрофильных активов. Также в работе контракт с одним из олигархов на аудит производственной недвижимости в регионах. Хозяйство этого бизнесмена сопоставимо с активами РЖД. Он хочет ввести в оборот простаивающие площади. Планируем закрыть сделку в I квартале 2018 года.

Что самое сложное в работе с корпорациями?

— Как ни странно, диалог с ФАС, которой приходится объяснять, что самое дешевое обычно самое плохое. Принцип выбора дешевой услуги, который практикуют компании с госучастием, — нерачительная трата денег. А у нас предквалификация участников в таких тендерах запрещена, цена — главный критерий. Хотя все знают, что качество оборачивается экономическим эффектом во времени. При том же качественном клининге зданию потребуется ремонт через 8–10 лет, а при плохом — уже через 3. Но об этом обычно задумываются, когда уже гром грянул.

Один из ваших ключевых клиентов — РЖД. Что с вашим совместным проектом строительства отеля Vertical на вокзале Калининграда?

— Здесь мы, к сожалению, не продвинулись. Продолжаем общаться: пытаемся доказать, что условия по выкупу участка, на которых настаивает корпорация, не соответствуют рынку. Но у РЖД свое видение ситуации.

Тема с реконструкцией вокзалов в Петербурге тоже заглохла?

— Увы. Опыт оказался негативным, но полезным. Теперь мы знаем, что готовы входить в переговоры с корпорациями по покупке их земли. Но не готовы сначала упаковывать участки за свой счет на основании рамочного договора, а потом безрезультатно ждать их передачи под застройку. Отныне будем брать участки на конкурсе и делать всю работу с нуля.

Что с планами по развитию сети апарт–отелей Vertical в Петербурге?

— У нас уже есть действующий отель на Московском пр., 73, среднегодовая загрузка которого составляет 75%, а текущая годовая доходность — 9%. При этом номерной фонд выкуплен инвесторами. Также строим отель на Большом Сампсониевском пр. И параллельно ведем переговоры с тремя девелоперами о строительстве других отелей Vertical в партнерстве на их земле. Многим это интересно, но продукт незнакомый — требует изучения.

Если апарты приравняют к жилью по социальной нагрузке, это сильно повлияет на ваш бизнес?

— Наши апарт–отели сертифицированы как гостиницы класса три звезды. Так что на нас это не повлияет. Кроме того, мы договорились с международной гостиничной сетью Accor и будем строить в регионах отели под брендами Ibis и Novotel в апарт–формате. Бренды получим по франшизе.

Becar на рынке уже 25 лет. Что считаете главным своим достижением за это время?

— Это те продукты, которые мы сделали: и Vertical, и сеть коворкингов GrowUp, и дата–центры "Миран", и центр инвестиций в недвижимость, и ноу–хау в эксплуатации и клининге. Многое я, как шпион, подсмотрел за границей и первым принес в Россию. Первопроходцем быть трудно. Первые проекты часто были с ошибками, но результатом я доволен.

Многие выходцы из Becar начинают свой бизнес. Гордитесь статусом кузницы кадров?

— И да и нет. Одни сотрудники уходят от нас сами, с другими мы жестко расстаемся. По–разному бывает. Но нам действительно удается растить людей с высокой предпринимательской культурой. Этим мы гордимся. Хотя не все ушедшие в свободное плавание добиваются успеха, на плаву остается лишь одна из 10 новых фирм. Риск велик, но инициатива радует.

Как удерживаете ценные кадры?

— Ценные сотрудники в семейном бизнесе обычно становятся партнерами. Наша компания — не исключение. В прошлом году первый такой партнер появился у меня в Москве. Это Виктор Козин, который много лет руководил блоком эксплуатации недвижимости по всей России. Он выкупил около 10% акций своего подразделения по льготной цене. Есть у меня такие же партнеры в строительной компании, в архитектурном подразделении.

Я считаю, в любом деле самое ценное — люди. Поэтому инвестирую в их развитие, постоянно отправляю для обучения за границу — на быстро растущие рынки. Потому что лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать.

Лондон, например, на 5 лет опережает в развитии рынки континентальной Европы. А они на 10 лет впереди России. Так что, отправляясь в Англию, можно изучить тренды, которые будут у нас лет через пятнадцать. Опыт дает конкурентные преимущества.

У вас семейное дело. Интересуются ли дети бизнесом?

— Старшие уже вовлечены в работу. И я этому рад. Но я намерен активно вести дела лет двадцать минимум. Я только начинаю задумываться о том, как должна быть структурирована компания. Возможно, она когда–то перестанет быть семейной и выйдет на IPO или биржу. Бизнес должен быть эффективным. Вопрос владения вторичен.

Скоро выборы президента России. Чего ждете от этого события?

— Надеюсь, что ближайшие 6 лет в стране будет стабильность без оранжевых революций. Да, ситуация с санкциями непростая. И такими темпами, как с 2000 до 2008 года, российский бизнес развиваться уже не может. Но плавный рост — это реально. Мы на него рассчитываем.

Как рынок недвижимости будет развиваться в 2018 году?

— Мои западные коллеги уже 2 года предрекают очередной мировой экономический кризис. Но его нет. Если он все–таки произойдет, это неизбежно негативно повлияет и на Россию. Будем надеяться, что это пустые опасения.

Трудно ли быть миллиардером в России?

— Я не думаю о своем статусе. Ведь речь не о миллиардах в тумбочке, а о бизнесе, и деньги — это инструмент для его развития. Я нанят корпорацией "Семья Шараповых" для развития дела, которое стоит миллиарды. Но на жизнь себе я зарабатываю на этой должности совсем другие деньги. И если бы был обычным менеджером, а не хозяином, то работал бы с такой же отдачей.

Биография

Александр" Шарапов

Родился 29 января 1970 г. в Ленинграде. Окончил "Военмех" и курсы Института управления недвижимостью США. С 1992 г. — президент Becar. Владеет бизнесом паритетно с экс–супругой Людмилой. Входит в Рейтинг миллиардеров "ДП" — 2017. Стоимость активов — 1,8 млрд рублей. Женат. Воспитывает четверых детей.

Справка

Becar" Asset Management Group

Компания основана в 1992 г. Работает во всех отраслях рынка недвижимости. Под ее управлением находится более 8 млн м2 недвижимости в России. Имеет офисы в Москве и Петербурге, Лондоне. В штате 5 тыс. человек. С 2009 г. Becar — партнер мирового лидера рынка коммерческой недвижимости NAI Global.