Защита от застройщиков, стандарт вместо эконома и «промежуточный» вид недвижимости

Долевку поправят

Летом вступят в силу поправки в ФЗ–214, которые должны защитить покупателей недвижимости от нерадивых застройщиков. Как изменится рынок? Вопросов пока больше, чем ответов.

Главным событием на рынке жилищного строительства в текущем году станет вступление в силу поправок в ФЗ–214 «О долевом строительстве». Случится это 1 июля. Принимая поправки, депутаты Госдумы с участниками этого рынка не посоветовались. В результате получился документ, который ужесточил требования к застройщикам жилья. Их, в частности, обязали кредитоваться через единственный счет в одном уполномоченном банке и замораживать не менее 10% планируемой стоимости проекта на весь срок работы. А самым неожиданным стало требование, чтобы каждый застройщик одновременно реализовывал не более одного проекта. Вернее, строить несколько домов сразу можно, но только в рамках одного разрешительного документа.

«Строители, конечно, формулировали свои предложения по улучшению законодательства. Но… ночью накануне принятия в Госдуме РФ закон был переписан так, что оказался для всех большим сюрпризом. И получили что получили. Но мы законопослушны — будем исполнять закон в том виде, в котором он принят», — говорит вице–президент Российского союза строителей Олег Бритов. Хотя цель законодателя — защитить рынок от недобросовестных застройщиков, по его мнению, вряд ли будет достигнута.

«Те, кто не выполнял требования ФЗ–214 раньше, не будут выполнять и требования поправленной версии. Вот что тревожит», — заключил Олег Бритов.

Зато у поправок есть очевидный экономический эффект: застройщики бросились получать разрешения на строительство по старым правилам, чтобы снизить негативное влияние измененного закона на свой бизнес.

«Рынок активно штампует эти бумаги. Но это не говорит о развитии отрасли. Мы просто накачиваем баллоны кислородом, рассчитывая «надышаться после смерти». Беда в том, что все эти проекты, согласованные впопыхах, попадут на рынок и еще больше разделят цены на жилье в зависимости от стадии строительства и качества проекта. Больнее всего эта стратегия шарахнет по рынку в 2019 году», — прогнозирует совладелец ГК «Легенда» .

«Поправки в ФЗ–214 сводят на нет возможность купить дешевое жилье на ранней стадии, которая была у людей до сих пор. Это гвоздь в крышку гроба долевого строительства. Как только долевая схема потеряет финансовые плюсы, никто не будет по ней работать. Никто не захочет вешать на себя неподъемные обязательства перед дольщиками, закрепленные в новом законодательстве. Гораздо проще пойти и взять в банке кредит на стройку. И больше не будет никаких дольщиков: ни счастливых, ни обманутых», — заключил член совета директоров строительной компании «Норманн» Николай Крутов.

Масс–маркет

Стандарт заменит эконом

В России больше не будет строиться жилье экономкласса. Теперь это жилье будет называться стандартным. Соответствующий закон подписал президент Владимир Путин.

Устанавливать требования к стандартному жилью будет Минстрой РФ, в том числе предполагается прописать минимально допустимые размеры жилых помещений. Новые стандарты планируют разработать к концу марта этого года. До их появления под стандартным будет пониматься жилье, которое соответствует нынешним требованиям к квартирам экономического класса.

Смена термина связана с тем, что экономкласс ассоциируется с дешевым, а не качественным жильем. В то же время в этом сегменте реализуется много достойных внимания потребителей проектов.

По мнению экспертов, поменять термин необходимо для того, чтобы ввести новое понятие, которое будет использоваться для реализации различных жилищных программ.

Спрос

Петербург против Ленобласти

Новые жилые комплексы в Петербурге продолжат перетягивать на себя спрос из Ленобласти, где власти ужесточили правила жилищного строительства. По прогнозу экспертов, падение продаж первичного жилья в пригородных районах Ленобласти может в этом году составить 10–15 % к уровню прошлого года.

Спрос на землю под новые проекты в городе за прошлый год, по данным Rusland SP, вырос на 120 %, а в Ленобласти Knight Frank зафиксировала увеличение объема предложения земли, поскольку девелоперы начали активно продавать ранее купленные здесь пятна.

Однако в уже запущенных жилых проектах с разрешениями на строительство в области спрос с середины 2018 года может вырасти, поскольку новые проекты (вышедшие после 1 июля) будут рассчитываться по другой экономической модели, прогнозирует директор по развитию A–Invest Евгений Везен.

Апартаменты

Промежуточный вид жилья

Уже в этом году апартаменты могут превратиться в отдельный «промежуточный» вид недвижимости. Минстрой РФ разработал соответствующий законопроект. Согласно этому документу, по большинству признаков апартаменты станут похожи на жилье и попадут под действие Жилищного кодекса. А понятие «апартаменты » включат в Градостроительный кодекс, в закон о государственной регистрации недвижимости и даже в закон «Об участии в долевом строительстве…». В общем, апартаменты приравняют к жилым помещениям со всеми вытекающими последствиями. В них можно будет прописаться. И на этот вид недвижимости распространят нормативы по парковкам и обеспеченности социалкой: детсадами, школами и т. д. Сейчас апарты занимают 6,3% (285 тыс. м2) от общего объема возводимого в Петербурге жилья. И по прогнозу Knight Frank, в 2018 году их доля достигнет 8%, а к 2020 году — 12,8% от общего объема рынка.