В 2017 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга стал рекордным. Наступивший год, по прогнозам, тоже будет щедр на крупные сделки. А показатель ввода офисных площадей в Петербурге в 2017 году стал самым низким за последние 10 лет. Однако в 2018 году рынок ждет двукратный рост благодаря открытию "Лахта центра".
По итогам 2017 года объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга (без учета земельных участков) по результатам 2017 года составил $562 млн — это максимальные значения за последние несколько лет, оценил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
"На фоне высокой активности доля Петербурга в структуре инвестиционных сделок на рынке недвижимости России выросла почти в 2 раза: с 9% в 2016 году до 16% в 2017–м", — говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт–Петербурге.
Поток сделок
Самой крупной сделкой в сегменте торговой недвижимости стала продажа ТРК "Лето": "дочка" ВТБ "Галс–Девелопмент" продала его консорциуму инвесторов с участием компании Malltech, сумма сделки не раскрывалась, участники рынка оценили ее в 10 млрд рублей.
К крупнейшим сделкам эксперты также относят покупку компанией Raven Russia трех объектов недвижимости: БЦ Premium, БЦ Kellermann Center и логопарка "Гориго". Среди крупных сделок с бизнес–центрами — покупка "Аэроплазы" Jensen Group, центра "Сенатор Мойка, 36" ФХК "Империя". Также сеть "Сенатор" купила у Балтийского банка БЦ "Северная столица" один из старейших бизнес–центров Петербурга.
Оживление на рынке Николай Пашков связывает с периодом стабилизации в российской экономике в целом. В сегментах коммерческой недвижимости ставки аренды демонстрируют рост, в связи с уменьшением показателя вакансии и минимальным вводом новых площадей. Это повышает инвестиционную привлекательность существующих объектов, говорит аналитик.
"В целом ожидания от 2017–го года оправдались у всех участников рынка — инвесторов, собственников, арендаторов: инвестиции росли, вакансия стабилизировалась, в сегменте торговых площадей она вернулась к докризисным показателям 2013 года", —говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar.
"2017 год порадовал нас количеством инвестиционных сделок, но часть объектов продавалась как непрофильные активы банковской структуры: поэтому утверждать, что есть всплеск инвестиционной активности, я бы не стал, — отметил Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE. — Интерес к покупке инвестиционных активов есть, но пока что ожидания продавцов и покупателей разнятся".
Год–трамплин
По прогнозу Бориса Мошенского, в 2018 году продолжится выраженный тренд прошлого года — снижение девелоперской активности во всех сегментах коммерческой недвижимости.
"Снижение темпов ввода приведет к сильному снижению вакансии, что уже происходит, например, в офисном сегменте. Такую ситуацию мы уже проходили около 10 лет назад, так что это не ново", — ожидает эксперт.
В 2018 году сохранятся низкие объемы ввода и тенденция к снижению вакантности, согласен Андрей Амосов: "При такой низкой вакантности почти во всех сегментах мы четко понимаем, что правит бал теперь собственник, а не арендатор. Это приведет к росту арендных ставок и к замене слабых участников рынка более сильными — по сути, естественному отбору".
"В 2018 году Петербургом продолжат интересоваться иностранные инвесторы с точки зрения относительно небольшого объема инвестиций и привлекательного уровня доходности, — прогнозирует Николай Пашков. — Есть такое ощущение, что инвесторы почувствовали, что в этом году рынок Петербурга достиг дна и в дальнейшем будет расти, именно поэтому пошла скупка активов".
"По моим ощущениям, 2018 год будет годом–трамплином. А вот куда мы полетим после прыжка с этого трамплина, нужно будет наблюдать", — добавила Ольга Шарыгина.
Инвесторы выжидают
На рынок офисной аренды в Петербурге в 2017 году поступило 143 тыс. м2, что на 41% меньше, чем в 2016 году, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. "Аналогичное снижение показателя ввода произошло в 2010 году. Впрочем, следует отметить, что более 85% новых качественных офисов пополнило свободный рынок аренды, причем треть новых бизнес–центров по результатам года имеет заполняемость выше 80%", — отмечает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Плюс небоскреб
По оценкам Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году рынок офисной аренды пополнится приблизительно 263 тыс. м2 площадей, что на 84% превысит итоги 2017 года. Из них половину составят офисные площади многофункционального общественно–делового комплекса "Лахта центр". "Без учета площадей данного объекта только 53% заявленного объема в новом предложении будет предназначено для рынка аренды. При этом завершение в срок всех входящих в эту долю проектов маловероятно в силу длительного периода реализации или нулевых этапов строительства, поэтому количество нового предложения вряд ли обеспечит арендаторов офисными помещениями в 2018 году", — добавляет Марина Пузанова.
"К нашему большому сожалению, мы как подрядчики не видим активности в строительстве офисных площадей. Исключением являются офисы "Газпрома", но мы вне его пула подрядчиков", — говорит президент STEP Дмитрий Кунис.
По прогнозам JLL, объем спекулятивного строительства должен вернуться к прежним среднегодовым значениям уже в 2019 году, составив около 180–200 тыс. м?. "Вслед за сокращением спроса и арендных ставок, а также ростом стоимости финансирования девелоперы в 2014–2015 годах приостановили реализацию проектов, которые находились на раннем этапе. Сейчас же рынок находится в стадии восстановления, поэтому мы ожидаем роста объема ввода офисных комплексов", — рассчитывает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
"Несмотря на то что "Газпром" освободит не все занимаемые на данный момент площади, рынок так или иначе заметит эти миграции, и общая вакансия в бизнес–центрах возрастет. Естественно, собственники и УК данных БЦ будут весь год проявлять активность, дабы нивелировать эти ожидания", — считает генеральный директор компании "МТЛ" Николай Антонов.
"Сейчас девелоперы ждут, как поведут себя структуры "Газпрома", будут ли они активно освобождать площади, поэтому к новому строительству пока относятся с осторожностью. Спрос есть, но, поскольку рынок не может позволить себе новое строительство, будут развиваться проекты по реконструкции или переформатированию объектов", — убеждена Марина Пузанова.
Дефицит площадей
На офисном рынке Петербурга сформировался высокий спрос на качественные помещения класса А, находящиеся сейчас в дефиците.
На конец 2017 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, на рынке оставались вакантными 231 тыс. м? офисных площадей (из них 75% относится к классу B). За год количество свободных помещений класса А увеличилось на 10%, что стало следствием поступления на рынок сразу нескольких высококачественных объектов. Однако это не позволило сократить существующий дефицит площадей класса А. Офисный рынок отреагировал на нехватку офисов А–класса снижением вакантных площадей в классе B на 7,8% по отношению к аналогичному периоду 2016 года.
"В 2014–2015 годах основной объем поглощения приходился на класс А, в 2016–2017 годах — на класс В. Это связано в том числе и с тем, что многие комплексы класса А были поглощены целиком структурами компании "Газпром", вследствие чего доля вакантных площадей снизилась до 5–6% в классе А уже в 2016 году и оказалась ниже вакантности в классе В. Поэтому в последние 2 года объем поглощения в классе В оказывался выше", — объясняет Владислав Фадеев.
По его словам, 2017 год еще раз продемонстрировал важность для спроса критерия транспортной доступности. Так, после открытия ЗСД и окончания ремонта станции метро "Василеостровская" на офисном рынке Васильевского острова в компании JLL отметили резкое уменьшение доли вакантных площадей (на 9 п. п.) и рост арендных ставок (на 15% за год).
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в 2017 году в классе А составила 1 691 рубль за 1 м? в месяц, в классе В —1 189 рублей (включая НДС и эксплуатационные расходы), свидетельствуют данные JLL. По итогам года рост составил 5,7% в классе А и 4,6% в классе В. Эксперты компании ожидают дальнейшего увеличения арендных ставок на фоне восстановления спроса и невысокого объема спекулятивного ввода в 2018 году — до 1 750 рублей в классе А и до 1 250 рублей за 1 м? в месяц в классе В.
Проблемы рынка
Последние 2 года офисный рынок Петербурга в основном зависел от арендаторов из двух сегментов — нефтегазового сектора и IT–компаний.
"Расширяющегося рынка арендаторов не видно, за исключением переезда "Газпрома", этим и характеризуется вся активность на рынке. А за остальных арендаторов должна происходить жесткая конкуренция", — констатирует Дмитрий Кунис.
От строительства новых бизнес–центров инвесторов отчасти удерживают нехватка подходящих земельных участков (особенно в центральной части города) и высокие риски, связанные с реализацией проектов.
"В городе становится меньше пятен под застройку без обременений или необходимости редевелопмента. Меняющиеся градостроительные нормы и регламенты, законодательные акты нашего субъекта Федерации тоже плохо способствуют росту инвестиционной активности. Никто не знает, что будет завтра, и не уверен в том, что завтра не зарубят проект, который уже вошел в стадию реализации, так как он, например, не соответствует поменявшимся нормам", — сетует Николай Антонов.
В 2018 году эксперты не ждут больших перемен: продолжится ротация арендаторов, незначительный объем ввода новых объектов сможет только частично удовлетворить отложенный спрос. "Для арендаторов, желающих переехать в объект наивысшего качества, выбор будет скромный: большинство вновь возводимых объектов, предназначенных для аренды, по своим характеристикам относится к классу В", — заключает Марина Пузанова.
