Время продавать и покупать

Грядущие изменения в строительной сфере, связанные со вступлением в силу поправок к законам о дольщиках, уже отражаются на петербургском рынке недвижимости. Правда, пока большинство крупных застройщиков видит в основном рост спроса на свои объекты — январь 2018 года начался с высоких показателей по продажам у многих застройщиков.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", если рассматривать показатели январских продаж крупнейших застройщиков города и пригородной зоны области, то они выросли на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отмечается рост объемов продаж в тех же пределах и в Setl City.

"В нашей компании по динамике продаж декабря 2017 года и января текущего года отмечается рост объема сделок порядка 30%", — рассказывает директор по продажам "Главстрой–СПб" Юлия Ружицкая. Как отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев, в январе–феврале 2018 года сезонного снижения спроса на первичную недвижимость не произошло. И, скорее всего, такая тенденция сохранится на протяжении всего первого полугодия, пока будут действовать старые правила для строителей.

"В первом полугодии ожидается выход ряда интересных проектов в городской черте, — отмечает Ольга Трошева. — Предполагаю, что объем спроса в этот период будет на высоком уровне, так как именно новые дома, особенно в обжитых районах города, вызывают высокий интерес у покупателя по причине выгодных цен на старте проекта. Кроме того, у многих проектов, которые готовятся к выходу на рынок, прекрасное местоположение".

"Первое полугодие, да и весь год, будут периодом нормальной активной работы первичного рынка, — считает начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Светлана Лежнева, — Для этого все есть — и новое предложение, и потребительский спрос". Генеральный директор ГК "КВС" Сергей Ярошенко считает, что в ближайшие месяцы спрос на квартиры в новостройках может существенно вырасти. "Мы уже наблюдаем эту тенденцию, судя по динамике продаж объектов компании "КВС", как в городской черте, так и в ближайшем пригороде. Больший объем сделок у застройщиков по итогам первого полугодия ожидают и в компании "Главстрой–СПб". "По итогам первого полугодия мы прогнозируем положительную динамику продаж — рост около 20% к показателям прошлого года", — уточняет Юлия Ружицкая.

Самое время

Сейчас действительно наиболее выгодное время для покупки квартиры в новостройке, отмечает Денис Заседателев. С одной стороны, цены уже год не менялись принципиально, с другой — выгодные условия по ипотеке. "С точки зрения улучшения текущий момент можно назвать "окном возможностей", — соглашается Светлана Лежнева, — рынок сейчас благоприятен для покупки нового жилья, и всем, планирующим такую покупку, можно порекомендовать сделать это как можно скорее".

На формирование спроса в первом полугодии будут оказывать большое внимание условия ипотеки. Как отмечает Юлия Ружицкая, ипотека с льготной процентной ставкой 6% позволит большему числу людей переориентироваться с малогабаритного жилья на более комфортные форматы — двух– и трехкомнатные квартиры с продуманными планировками. Поэтому, например, в новых очередях ЖК "Северная долина" в Выборгском районе и ЖК "Юнтолово" в Приморском районе, старт продаж которых запланирован на лето этого года, доля трехкомнатных квартир составит около 20%, а средний метраж "трешек" будет 65–70 м2.

По словам Светланы Лежневой, в текущих условиях важнейшей задачей маркетинга застройщиков становится таргетирование — точное определение целевой аудитории. "ГК "Пионер" всегда тщательно подходит к выявлению потребностей потенциальных покупателей и создает проекты формата "Жилые кварталы LIFE", предлагая широкий выбор планировок, различные варианты и степень отделки квартир, — рассказывает она, — наши текущие проекты вызывают большой интерес покупателей".

Среди тенденций спроса Сергей Ярошенко отмечает также все больший интерес к квартирам с качественной отделкой под ключ и меблировкой. "Понимая потребности потенциальных клиентов, мы давно идем по пути постоянного улучшения качества жилых объектов и создания максимально комфортных условий проживания в основном семейных покупателей с детьми, — рассказывает он, — мы отвечаем интересам покупателей, именно поэтому 98% клиентов принимают квартиры с первого раза".

Среди трендов Юлия Ружицкая видит также смещение покупательского спроса в городские локации, наиболее обеспеченные инфраструктурой. "Устойчивые позиции сохранит жилая недвижимость массового спроса, — резюмирует она, — пока нет экономических предпосылок для повышения доходов населения, поэтому люди будут приобретать квартиры по наиболее привлекательной стоимости".

Взгляд в будущее

Повышенный спрос, вызванный ожиданиями перемен на рынке, безусловно, отразится и на поведении самих застройщиков. Для них первое полугодие будет своеобразной буферной зоной, когда надо определиться с дальнейшей стратегией по работе на рынке. "Скорее всего, в первом полугодии застройщики займутся оценкой состояния своих земельных портфелей, анализом вступивших или вступающих вскоре в силу новых законов и поправок, в том числе и требований Федерального закона № 214–ФЗ", — рассказывает генеральный директор саморегулируемой организации — Ассоциация "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов.

При этом грядущие изменения в жилищном строительстве, несомненно, приведут к высокой девелоперской активности в первые 6 месяцев 2018 года. "В этот период рынок будет активно пополняться новым предложением, особенно в сегменте массового спроса", — рассказывает Юлия Ружицкая. Конечно, все проекты, которые запущены в первом полугодии текущего года, будут реализованы еще по старым требованиям, уточняет Сергей Ярошенко. Именно поэтому девелоперы, имеющие проекты в соответствующей стадии готовности, будут стремиться получить разрешение на строительство как можно скорее. "Здесь действует мудрое житейское правило — решать проблемы по мере их поступления, то есть создать задел для работы по понятным и привычным правилам, а потом постепенно адаптироваться к нововведениям", — объясняет Светлана Лежнева.

Однако ожидать, что объем предложения вырастет в разы, все же не стоит, хотя, конечно, он будет в первом полугодии 2018 года больше, чем, к примеру, год назад, так как нервозность от ожидания изменений правил игры на рынке дает о себе знать. Но поскольку реальные денежные доходы населения падают, цена жизни растет, то объем спроса сохраняется на существующем уровне, по сути, только за счет ипотеки. "Учитывая этот факт, застройщики, выводящие на рынок излишне большие объемы жилья, рискуют либо продавать его долго, либо демпинговать и терять прибыль, — считает Денис Заседателев, — а если вспомнить, что рентабельность девелоперского бизнеса в массовом сегменте подошла к своему минимальному значению — от 3 до 7%, то застройщиков, готовых работать в ноль или минус, будет немного".

Понятно, что новые требования законодательства: принцип "один застройщик — одно разрешение на строительство", обязательность отчислений в "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства", наличие на счете не менее 10% собственных средств от стоимости проекта и аналогичной денежной суммы на счету в банке — повлекут за собой ряд негативных для строительного рынка последствий. И прежде всего — приведут к удорожанию квадратного метра жилья, а значит, снижению спроса. "Поэтому получение как можно большего количества разрешений на строительство по действующим правилам и создание подушки безопасности — это как раз та задача, которую сегодня решает большинство девелоперов", — поясняет Алексей Белоусов.

Впрочем, и желание заранее получить побольше разрешений на строительство по действующим правилам, а строить потом имеет свои определенные пределы. "Не следует забывать, что цикл девелоперского проекта и так большой — 2,5–3 года, — объясняет Денис Заседателев, — и при получении разрешения на строительство фиксируются все факторы, а если проект будет реализовываться спустя значительное время после получения разрешения, то есть высокий риск того, что к моменту выхода на продажу согласованные проектные решения могут оказаться устаревшими с точки зрения рынка".

Отложенная реакция

Несмотря на настороженное ожидание, непосредственно 1 июля коренного перелома на рынке, конечно, не произойдет — как раз благодаря длительности девелоперского цикла. "Основные изменения законодательства коснутся девелоперов, вероятно, только в 2019–2020 годах", — считает Сергей Ярошенко. Например, компания "КВС" за последнее время значительно расширила свой земельный банк и активно реализует жилые комплексы комфорт– и бизнес–класса в разных локациях. "Во второй половине года деятельность застройщиков будет базироваться на осторожности и четкой оценке ситуации, — говорит Юлия Ружицкая, — строительно–инвестиционные программы могут быть скорректированы, однако серьезных изменений не предвидится". По ее словам, у большинства девелоперов уже есть достаточно большой задел разрешений на строительство, активно получаются новые, что позволит обеспечить плавный переход к новым условиям работы на рынке. Так, сегодня в портфеле "Главстрой–СПб" около 1 млн м2 недвижимости. В целом же прогнозировать изменения рынка во втором полугодии — неблагодарное занятие, считает Денис Заседателев. "Многое будет зависеть от законодательных решений, которые вступят в силу летом, или к этому моменту будут озвучены внятные сроки их реализации, — отмечает он, — девелоперы, безусловно, подстроятся, но сколько на это потребуется времени и каких усилий такая перестройка бизнеса будет стоить строительным компаниям, сейчас трудно предугадать".

Впрочем, Алексей Белоусов считает, что трехлетний срок, который президент России Владимир Путин дал на переход от долевого строительства к проектному финансированию, позволит девелоперам рассчитать силы и распределить ресурсы для того, чтобы спокойно закончить проекты, начатые еще по старым правилам — с применением договоров долевого участия, а также наметить новые стройки.

Цены вверх

В текущей экономической ситуации активность клиентов поддерживается в первую очередь привлекательными условиями ипотеки. "В целом доступная ипотека будет основным инструментом поддержания спроса в 2018 году", — говорит Денис Заседателев. По его мнению, цены на рынке строящегося жилья в Петербурге и Ленобласти сейчас находятся на относительно низком, стабильном уровне, на котором, вероятнее всего, продержатся до середины лета.

"Первые 6 месяцев 2018 года нет оснований ожидать принципиальных изменений в части цен или спроса на рынке первичной жилой недвижимости", — считает Денис Заседателев. С ним соглашается Юлия Ружицкая, которая полагает, что в первом полугодии ценовая политика застройщиков будет гибкой и ориентированной на покупателя.

Но, когда появится ясность по срокам вступления в силу новых законодательных инициатив, направленных на поэтапную отмену долевого строительства, цены постепенно поползут вверх. Конечно, необходимость привлечения банковского финансирования значительно увеличит стоимость возведения жилых домов, соответственно, это приведет к росту цен на жилье, поясняет Сергей Ярошенко.

Скоро это станет вполне очевидно для потенциальных клиентов. "При ужесточении правил работы на рынке цены будут только расти, вопрос только в том, как быстро и насколько", — резюмирует Денис Заседателев.