КУРТурный шок. Девелоперы в Петербурге опасаются замораживания своих проектов

Девелоперы, чьи земли Смольный отнес к зонам комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ), пытаются лишить свои участки этого статуса. Среди недовольных такие крупные землевладельцы, как Gloraх Development, КВС, УК "Теорема", "Хели–Драйв" и другие. Общая площадь территорий, которые они хотят развивать самостоятельно — без статуса КУРТ, превышает 300 га. Застройщики не давали согласия на то, чтобы их землям присваивали новый статус, и теперь опасаются, что им не позволят реализовать задуманные проекты.

Развитие в комплексе

КУРТ — федеральная инициатива. Понятие введено в Градостроительный кодекс с 2017 года, для этого был принят ФЗ №373. Зоны КУРТ придуманы для того, чтобы эффективнее развивать городские кварталы (например, бывшие промзоны), где много собственников, которые не могут или не хотят договориться о совместном развитии. В Петербурге один из таких примеров — территория завода "Красный треугольник" на Обводном канале, где на 34 га соседствуют несколько сотен владельцев недвижимости.

Если земля получает статус КУРТ, она может развиваться по двум сценариям. Первый — развитие по частной инициативе. Один из собственников земли (инвестор) должен договориться со всеми соседями и подписать с ними соглашение о взаимодействии, разработать проект планировки и составить проект соглашения с городом. Второй вариант — город сам управляет развитием участков, в таком случае земли могут изъять у собственников и арендаторов с выплатой им компенсации, но оспорить изъятие они не смогут.

В Петербурге запланировано создание 14 зон КУРТ, этот статус получили как территории промышленного пояса, так и бывшие сельхозземли на окраинах города.

Территории обозначены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) летом прошлого года. С тех пор так и не были прописаны конкретные регламенты работы в КУРТ на уровне города. Заместитель руководителя администрации губернатора Петербурга Юлия Лудинова (начальник проектного офиса) сообщила "ДП", что порядок взаимодействия бизнеса и чиновников при реализации проектов КУРТ определят в этом году. Для этого примут новый закон и постановление правительства.

Однако собственники земель не хотят ждать принятия регламентов и подали десяток заявок на исключение их земли из списков КУРТ. Предложения поданы во время общественных слушаний по изменению ПЗЗ. Вчера получить официальный комментарий о перспективах принятия поправок не удалось: вице–губернатор Игорь Албин и председатель комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Григорьев уехали в Канны на инвестиционную выставку MIPIM. Но еще в январе КГА сам предложил лишить статуса КУРТ четыре квартала: в районах Киевского шоссе, аэродрома Горелово, Дальневосточного проспекта и поселка Лисий Нос.

Список претензий

Glorax Development планирует инвестировать около 40 млрд рублей в застройку нескольких участков в районе Лиговского проспекта, для этого застройщик с помощью международных архитекторов разработал собственный проект редевелопмента. Но часть проекта оказалась в зоне КУРТ — в том числе 27,5 га Витебской товарной станции, которые компания купила осенью 2017 года. По словам управляющего партнера Glorax Development Дмитрия Коновалова, юридически эта территория по–прежнему находится в федеральной собственности.

"На федеральном уровне вовлечение земель в проекты КУРТ не регламентировано. В Петербурге законодательных актов, регулирующих реализацию проектов КУРТ, также пока нет. Именно поэтому мы подали заявку на исключение земель из зоны КУРТ", — поясняет он, добавляя, что исключение из КУРТ позволит "избежать нарушений градостроительной логики формирования кварталов".

Самостоятельно развивать принадлежащую ей территорию хочет и "Теорема" Игоря Водопьянова, которая застраивает жильем территории в Петродворцовом районе. Две подконтрольные ей компании, "Ленптицепром" и "Новые кварталы Петергофа", подали заявки на исключение из КУРТ 178 га. Одна из причин в том, что девелопер уже заключил соглашения о строительстве на территории школ и детсадов, а с новым статусом считает, что "исполнение обязательств по соглашениям не представляется возможным", говорится в заявке на внесение поправок в ПЗЗ.

"За год я так и не смог разобраться, как же работать в зоне КУРТ. Никто этого объяснить не может", — добавляет Игорь Водопьянов.

Отказывается от статуса КУРТ и компания "КВС". В планах девелопера построить 463 тыс. м2 жилья на 84 га в Стрельне. Всю эту территорию в ПЗЗ отнесли к зоне комплексного и устойчивого развития.

"Мы хотим выйти просто потому, что не подходим для КУРТ. КУРТ — это для развития территории, где много собственников, вещь нужная для освоения серого пояса. А на этой территории мы единственные собственники, поэтому этот статус нам просто не нужен, и все", — поясняет гендиректор и совладелец КВС Сергей Ярошенко.

ГК "Хели–Драйв" просит исключить из КУРТ 9,5 га рядом с аэропортом Пулково. Компания планирует построить здесь транспортно–логистический терминал площадью 50 тыс. м2. Первая очередь (1,8 тыс. м2) уже построена. Для зон КУРТ устанавливаются жесткие требования к обеспеченности социальной, коммунальной, транспортной инфраструктурой, что увеличивает нагрузку на бизнес.

В ГК "Хели–Драйв" отмечают, что их проект не приведет к росту численности населения, а необходимые объекты транспортной инфраструктуры уже построены. "Нахождение участка в границах КУРТ существенно ограничивает возможности по его развитию", — уверены в компании.

В сером поясе, похоже, тоже есть недовольные. Владельцы компаний "Инжекорд" Маргарита Чукардина и "Скандик партнер" Максим Богданов узнали о том, что их участки на улице Профессора Качалова, 8, включили в КУРТ, постфактум — когда получили отказ в выдаче градплана на свою землю. Их участки находятся на территории так называемого Французского ковша рядом с Обводным каналом, которая, по замыслу чиновников, должна стать одним из пилотных проектов КУРТ. Однако землевладельцев об этом не уведомили. "Правообладатели лишены возможности развивать свою предпринимательскую деятельность в выбранных направлениях", — сказано в заявлении на исключение из КУРТ.

Еще 11,9 га на проспекте Народного Ополчения просит исключить из КУРТ компания "Глобал инвест проект" (собственники — Александр Петрушенков и Инна Реутова), поскольку этот статус "существенно ограничивает возможности по развитию и застройке для целей создания современных объектов придорожного сервиса, а также затрудняет процесс вовлечения незастроенных земель в оборот".

Пустите в КУРТ

Впрочем, есть и противоположное мнение. Некоторые компании, наоборот, подали поправки о включении своих участков в КУРТ, чтобы увеличить их ликвидность.

Среди них крупный лендлорд — ООО "Управляющая компания "Южные ворота" (владеет более 2 тыс. га земли в южной части города — в Колпинском и Пушкинском районах). По данным СПАРК, УК "Южные ворота" через ООО "Арка" принадлежит Игорю Ряховскому. Более 100 га территории предприятия "Ленсоветовское" в Петро–Славянке уже попали в КУРТ. Собственник настаивает на включении в эту зону принадлежащих ему земель по соседству.

"Для комплексного устойчивого развития территорий и создания максимально удобной инфраструктуры для населения, в том числе уже проживающего в Петро–Славянке, мы предлагаем в существующий КУРТ добавить зеленую зону. Этот участок застраиваться жильем не будет, там можно разбить парк, сделать детские площадки. Кроме того, мы намерены включить в КУРТ соседний участок, предназначенный для индивидуальной коттеджной застройки. Это позволит разработать комплексный проект планировки этой территории", — сообщил заместитель гендиректора УК "Южные ворота" Андрей Петелин. По его словам, поправки предварительно обсуждались с чиновниками КГА и получили поддержку.

ООО "Логистик Северо–Запад" планирует строительство на участке площадью 1,7 га на проспекте Обуховской Обороны, 76, многофункционального комплекса. По существующим правилам общественно–деловая застройка будет разрешена за пределами расчетного срока генплана, то есть после 2021 года, а включение в КУРТ ускорит реализацию проекта.

Того же хочет и компания "Торент" Владимира Коропатника, которая настаивает на включении в КУРТ участка площадью 2,4 га на Бассейной улице, 38.