В Петербурге не меньше 10 торговых комплексов занимают помещения бывших заводов или фабрик. Редевелопмент — популярный инструмент на рынке недвижимости, а не фактор риска, говорят эксперты.
Трагедия в кемеровском торговом комплексе "Зимняя вишня" заставила задуматься о безопасности в петербургских комплексах. Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга уже направил данные о проверках 80 торговых комплексов города, в которых есть развлекательная функция. Одной из причин сложностей с эвакуацией посетителей ТЦ "Зимняя вишня" называли то, что изначально в здании располагалась кондитерская фабрика, а в торговый центр она была переоборудована только в 2013 году.
Мы проанализировали петербургские торговые комплексы и насчитали не менее 10 зданий, история которых начиналась с промышленности. Однако, судя по истории чрезвычайных происшествий в Петербурге, уровень безопасности ТРК не зависит от того, построено здание с нуля или было реконструировано.
На волне 2000-х
"Рынок торговых центров Петербурга остается одним из наиболее развитых в России, о чем свидетельствует как общий объем и число торговых центров (более 100 качественных ТЦ суммарной арендопригодной площадью 3 млн м2), так и насыщенность торговыми площадями — 570 м2 на 1 тыс. человек, что является третьим показателем среди городов-миллионников России", — приводит данные Анна Никандрова, партнер Colliers International Россия.
В городе, по данным брокера, работает 97 качественных классических торговых центра, а также 14 специализированных (преимущественно мебельных). Большая часть — 80 объектов — относятся к объектам нового строительства.
Еще в 1990-е началось переоборудование пустующих производственных площадей под торговлю. Так, в 1997 году на площадях суконной фабрики им. Тельмана начал работу ТК "Нарвский". В 2004 году комплекс провел полную реконструкцию трехэтажного кирпичного здания, с заменой сетей и ремонтом помещений. В помещении бывшей ткацкой фабрики работает ТЦ "Василеостровский", специализируется на продаже товаров для строительства и ремонта. Третий этаж здания отведен под бизнес-центр.
"Редевелопмент промышленных зданий под торговую функцию довольно распространен, — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg. — Пик таких преобразований пришелся на 1990-е — начало 2000-х годов, когда у девелоперов денег было немного, поэтому большинство торговых комплексов и офисных центров появлялись в результате реконструкции". По его словам, за редким исключением это, как правило, морально устаревшие объекты невысокого класса, те, что не входят в ранг так называемых профессиональных торговых центров.
С 2000-х в городе стали появляться более масштабные проекты преобразований. В 2002-2004 году был построен ТРК "Гулливер" (общая площадь более 40 тыс. м2), который появился на месте бывшего завода оборонного комплекса (ФГУП "Завод "Навигатор"). Под торговый центр были использованы недостроенные производственные корпуса.
Также на базе завода обосновался комплекс "Гранд Каньон". В начале 2000-х годов компания "Соломон" (теперь холдинг GC Development) Муссы Экзекова занялась развитием территории недостроенной ткацко-прядильной фабрики "Искра" на проспекте Энгельса. Здание фабрики было реконструировано и стало частью торгового комплекса общей площадью 150 тыс. м2. "Гранд Каньон" можно приводить как пример удачного преобразования. Объект профессионально и эффективно управляется, расширяется за счет новых функций (мебельный центр, ледовая арена и так далее) и обновляется", — говорит Анна Никандрова.
В 2003 году начал работу ТК "Торговый мир "Светлановский" общей площадью 24 тыс. м2. Он занял один из многочисленных корпусов знаменитого завода "Светлана". В 2004 году в бывшем административно-производственном здании, ранее принадлежавшем Заводу турбинных лопаток, начал работу ТОЦ "Эврика". Общая площадь здания составляет 45 тыс. м2. Торгово-офисный центр River House начал работу в 2005 году, он построен на территории, принадлежавшей ранее заводу "Электрик".
Юный возраст — не гарантия безопасности
Реконструкция здания с последующей сменой его предназначения иногда единственный доступный инструмент для реализации проектов. Так, например, Николай Пашков называет редевелопмент неизбежной практикой для центральных районов города, где действуют жесткие охранные ограничения и нельзя сносить старые здания: "Конечно, в основном проекты здесь будут реализовываться путем реконструкции исторических зданий".
Часто такие проекты удачно объединяют историческое прошлое и современную торговую функцию. Например, торговый центр "Варшавский экспресс" тоже объект редевелопмента, он расположен в историческом здании Варшавского вокзала. Здание вокзала как места скопления людей удачно совпало с предназначением торгового центра.
Известный проект Au Pont Rouge (МФК "У Красного моста"), который начал работу после реконструкции в 2014 году, в начале ХХ века работал как швейная фабрика. Однако компания "БТК девелопмент" во время реконструкции вернула зданию историческую функцию, ведь построено в 1906-1907 годах было здание именно торгового дома "С. Эсдерс и К. Схейфальс".
Эксперты подчеркивают, что само по себе промышленное прошлое здания или его возраст нельзя считать факторами риска. "Нет, редевелопмент не опасен. Планировка именно промышленных зданий такова, что дает широкий набор функций: лофт, офисы, торговля. Благодаря свободной планировке, минимуму внутренних перегородок, высоким потолкам промышленные здания можно без потерь и риска переоборудовать", — говорит Сергей Федоров, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP. Кирпичные здания постройки XIX-начала XX века могут быть безопаснее некоторых современных построек из сэндвич-панелей, отмечает он.
"Говорить о безопасности любых объектов коммерческой недвижимости нужно только после проведения тщательного технического аудита всех инженерных систем и процессов управления. Не хотелось бы, чтобы на все "возрастные" объекты, старше, скажем, 10-15 лет, сейчас приклеили ярлык "небезопасный", — высказывает пожелание Анна Никандрова. Качественная жизнь ТЦ зависит прежде всего от профессионализма собственников и управляющих, от их ответственности, от своевременного устранения возможных рисков и проблем, которые могут возникать по ходу эксплуатации, но не приводить к таким катастрофическим последствиям, добавляет она.
Печальный опыт чрезвычайных происшествий в Петербурге подтверждает ее слова. В январе 2011 года обрушилась крыша здания гипермаркета "О'Кей" в Озерках, в результате погибла сотрудница магазина, еще 15 человек пострадали. Коробка гипермаркета была построена с нуля в 2002 году, с соблюдением всех норм. К трагедии же привело нарушение правил эксплуатации здания: несвоевременная уборка снега, говорили тогда эксперты.
