Объем инвестиционных сделок с недвижимостью в Петербурге по итогам I квартала 2018 года составил $361 млн, что в 2 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Город впервые за всю историю наблюдений стал российским лидером по этому показателю, опередив даже Москву.
Впервые за всю историю рынка Петербург вышел на первое место среди российских городов по объему инвестиционных сделок с недвижимостью. По данным экспертов JLL, в I квартале 2018 года доля Петербурга в общем объеме таких сделок в России составила 50%, или $361 млн. Для сравнения: ровно год назад объем инвестиционных сделок в Петербурге составлял $172 млн, или 22% от общего объема таких сделок в России.
В то же время доля Москвы, которая всегда была самым интересным для инвесторов регионом, по итогам I квартала 2018 года снизилась до 44% от общего объема инвестиционных сделок в стране (год назад было 61%).
«На ситуацию повлияла сделка по приобретению LeroyMerlin 12 магазинов K-Rauta в Петербурге ($141 млн, или 39% от общего инвестиционного показателя города), а также покупка инвесторами нескольких жилых проектов в Северной столице — на них пришлось $133,5 млн (37% городского показателя). И мы ожидаем, что значительная доля Петербурга в общем объеме инвестиций в недвижимость России в этом году сохранится», — пояснили в JLL.
Общий объем инвестиционных сделок в России по итогам I квартала составил $728 млн, что на 8% ниже результата аналогичного периода 2017 года. Основная доля инвестиций с начала года пришлась на сектор торговой недвижимости — 33% от общего объема. Доля офисного сектора составила 29% от общего объема.
«Рынок недвижимости продолжает восстанавливаться. Но некоторая неопределенность сохраняется. Так, в преддверии президентских выборов инвесторы предпочли взять паузу. Это стало одной из причин затишья на рынке в начале года. Но налицо важные позитивные факторы — рост экономики, стабилизация курса рубля, низкая инфляция и банковское финансирование, которое дешевеет на фоне снижения ключевой ставки Центрального банка. Неудивительно, что крупные игроки заявляют о своем интересе к российским активам. Ряд сделок находится в процессе переговоров. Это позволяет ожидать улучшения динамики в течение года», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба.
Примечательно, что доля иностранных инвестиций в общем объеме сделок также увеличилась до 33% (в I квартале 2017 года она составляла 21%). «Зарубежные инвесторы продолжают проявлять интерес к российским активам. Мы ожидаем закрытия ряда сделок с иностранными именами в нынешнем году», — говорят в JLL.
Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве: для торговых и офисных центров они находятся в диапазоне 8,75-10,25%. В Петербурге ставки капитализации выше — 9,25-11,25%.
Другие эксперты, опрошенные «ДП», также подтверждают тренд на восстановление активности инвесторов на российском рынке недвижимости и лидерство Петербурга в сегменте.
«По нашим данным, Петербург действительно обогнал Москву по объему инвестиций. Причин несколько. Во-первых, здесь большое количество объектов и сделок находились в стадии переговоров. Часть из них не успели закрыть в конце прошлого года, и итоговые решения пришлись на начало этого года. Во-вторых, Петербург становится все более интересен инвесторам с приходом крупных корпоративных организаций, таких как «Газпром» и Конституционный суд», — говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Но, по ее мнению, не стоит ждать долгосрочного эффекта. «Москва в 2 раза больше Петербурга по всем показателям: количеству денег, по объему введенной недвижимости. Поэтому лидерство Петербурга сохранится не дольше чем на протяжении пары кварталов. По общим итогам года Москва все равно обгонит Петербург, как это обычно и бывает», — уверена Ольга Шарыгина.
С коллегой согласна директор департамента инвестиций Colliers International Санкт-Петербург Анна Сигалова: «Активность инвесторов в Петербурге выросла, но по итогам года Петербург вряд ли перегонит Москву». По прогнозу, в текущем году активность инвесторов сохранится как в сегменте классических инвестиционных сделок, так и на земельном рынке. «Рынок Петербурга сегодня очень интересен инвесторам — как локальным, так и крупным западным инвестфондам. Так как предлагает качественные активы с хорошей доходностью. Активы в Москве по показателю доходности сегодня нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», — говорит она.
У генерального директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова своя точка зрения. «Рынок инвестиций имеет смысл рассматривать на интервалах от года, иначе небольшое количество сделок вносит сильное искажение на коротких периодах. Поэтому неправильно говорить, что Петербург перехватил инициативу. Тем не менее инвесторы продолжают интересоваться городом. Поэтому мы ожидаем умеренного роста объемов инвестиций по итогам года — на 15-20%», — заключил он.
