Замглавы КИО: Мы не виним бизнес. Но есть опасения, что будут сложности в развитии территорий

Александр Викторович, какие изменения в законодательстве о выкупе бизнесом занимаемых помещений (ФЗ–159) должны произойти в ближайшее время?

— Действие ФЗ–159, который регулирует отношения власти и бизнеса при выкупе последним городских помещений, истекает 1 июля 2018 года. В связи с этим были разработаны и внесены в Госдуму РФ на рассмотрение депутатов два новых законопроекта (один в декабре 2017 года, второй — в феврале 2018 года). Первый законопроект предусматривает продление действия закона еще на год и корректирует дату, по состоянию на которую арендованное имущество должно находиться в пользовании у предпринимателя, — с 01.07.2015 на 01.07.2016. В случае принятия данного законопроекта еще около 7 тыс. городских объектов потенциально могут быть выкуплены в собственность предпринимателями.

Второй законопроект намного интереснее для бизнеса: он предусматривает введение бессрочного права выкупа, распространение действия закона также и на федеральное имущество и отмену привязки к конкретной дате, на которую арендуемое имущество должно находиться в пользовании у предпринимателя. То есть на момент подачи заявки на выкуп необходимо будет просто арендовать помещение 2 или 3 года (в зависимости от вида объекта — если он находится в перечне имущества для субъектов малого и среднего бизнеса, то требуется 3 года аренды, если нет — 2 года). В случае принятия этого законопроекта могут быть приватизированы 7,8 тыс. объектов.

К изменению законодательства мы готовимся. Хотя пока не ясно, какой из этих двух вариантов примет Госдума. Но мы вместе с бизнесом надеемся, конечно, что второй. Он позволит сформировать в городе новый класс собственников, что положительно скажется на всех рыночных тенденциях.

Насколько эффективно идет в Петербурге процесс выкупа бизнесом арендуемых помещений?

— С 2009 года город заключил с бизнесом договоры купли–продажи в отношении 4352 объектов суммарной площадью 637 тыс. м2. Совокупная стоимость этого имущества — 46 млрд рублей. Но год от года количество заявлений от бизнеса на выкуп сокращается, так как число самих объектов снижается, ведь основная их часть была выкуплена еще в 2010–2011 годах. Мы сейчас разрабатываем поправки в закон Петербурга о развитии малого и среднего предпринимательства. В частности, будем расширять список имущества, подлежащего включению в перечень городских объектов нежилого фонда, предназначенных для субъектов малого и среднего предпринимательства, — так называемый перечень МИСП. Несколько лет назад, когда этот перечень формировался, существовали определенные ограничения при выкупе — например, бизнесу нельзя было выкупать объекты из этого перечня, не подлежали выкупу и объекты, расположенные на основных городских магистралях, были ограничения по площади приватизируемого объекта. Сейчас этих ограничений нет. В перечень будут включаться все помещения, которые не являются аварийными, не переданы в пользование религиозным организациям, не являются объектами гражданской обороны и не обладают признаками общего имущества многоквартирного дома. Список значительно расширится, что даст малому бизнесу возможность получать по ним преференции в случае аренды.

Насколько увеличится список?

— Сейчас в нем порядка 1500 объектов недвижимости. А после снятия ограничений он существенно расширится. Расширить перечень имущества, согласно требованиям федерального закона, мы должны до 1 ноября этого года. Но без соответствующих изменений городского законодательства мы этот шаг сделать не можем. Как только синхронизируем федеральные и региональные законы, начнем работать по новым правилам. Список рассчитываем расширить уже к лету.

А в целом есть ли интерес малого бизнеса к городскому имуществу, его использованию?

— Да, и он довольно высок. Особенно со стороны предпринимателей, которые сами занимаются бизнесом в арендованных у города помещениях, а не сдают их в субаренду ради заработка. Таким бизнесменам интересны все объекты площадью до 200 м2 — под кафе, рестораны, прачечные и другие объекты сферы услуг. Обращений очень много.

После реорганизации комитета у бизнеса много претензий к работе комитета…

— Жалобы по нашей работе есть. Коммуникация с предпринимательским сообществом действительно усложнилась. Ведь долгие годы связующим звеном между комитетом и бизнесом были районные агентства. Вновь созданные подразделения комитета сейчас стараются выполнять эту задачу в полной мере. Если раньше с бизнесом на уровне районов работали 330 инспекторов, то сейчас их осталось только 50. Нагрузка на одного сотрудника увеличилась в несколько раз.

Мы понимаем ситуацию. Поэтому в августе прошлого года было создано ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга", специальное учреждение, подведомственное нашему комитету. В штате этого учреждения 250 человек. Их задача — наладить взаимодействие с бизнесом. Они постепенно выходят на большие объемы работы. Но пока есть задержки по ответам на запросы, а это вызывает критику. Тем не менее структура работает, и ситуация выравнивается.

Может, стоит еще расширить штат сотрудников для консультирования бизнеса по имущественным вопросам?

— Мы думаем об этом. Более того, на последнем совете при губернаторе по вопросам предпринимательства обсуждалась идея о том, что в нескольких районах города нужно создать консультационные центры комитета, куда сможет обращаться бизнес. Сейчас прием предпринимателей на постоянной основе ведут заместители председателя комитета и руководители структурных подразделений. И на этих встречах люди порой задают простые вопросы. Сейчас у нас есть консультационный центр на пр. Стачек, 18, заточенный как раз на диалог с бизнесом. Также мы налаживаем взаимодействие с контрагентами комитета с помощью Интернета: через портал комитета, через личные кабинеты, но предприниматели пока пользуются имеющимися интернет–ресурсами неактивно. Поэтому, видимо, потребность в открытии дополнительных консультационных центров присутствует.

Когда и где будут созданы дополнительные консультационные центры для бизнеса?

— Этот вопрос сейчас прорабатываем. Один объект, скорее всего, откроем в действующем центре предпринимательства на Полюстровском пр., 61. Другой, возможно, в центре.

Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Национальная кадастровая служба»:

При внесении изменений в 159–ФЗ Государственная дума, как мне кажется, должна опираться на мнение органов по управлению государственным имуществом, отвечающих в том числе и за вопросы приватизации. Многие из присутствующих здесь не являются специалистами в области приватизации. В этой связи хотелось бы знать: КИО как представитель города, профессионально занимающийся вопросами приватизации, направлял в Госдуму какие–то свои предложения по совершенствованию этого закона? Может, там есть пробелы или ошибки, которые необходимо исправить?

Александр Герман:

Город готовил предложения по совершенствованию этого закона. Они, в частности, касаются вопроса об ограничении площади выкупаемого бизнесом имущества. Раньше предельная площадь выкупа составляла 500 м2. Затем ограничение по площади было снято. Мы бы хотели вернуться к этой практике, чтобы иметь возможность сохранить в городской собственности резерв под соцнужды.

Также бывают довольно часто случаи, когда субъекты малого предпринимательства занимают помещения и земельные участки по 1 тыс. м2 и больше и подают заявку на выкуп.

Оснований для отказа им в выкупе у нас нет. Но после приватизации предприниматели меняют назначение недвижимого имущества и участка под ним. И вместо, допустим, промышленной территории мы получаем очередной жилой или апарт–комплекс.

Кроме того, в случае если город, например, решит комплексно развивать большие территории, куда попадут эти лоты, могут быть также проблемы.

Владислав Козельский:

Вообще–то ПЗЗ меняет правительство города. И в чем виноват предприниматель, если он просто реализует свое право выкупа в соответствии с федеральным законом?

Александр Герман:

Изменения в ПЗЗ вносит действительно городское правительство, но соответствующую заявку направляет заинтересованное лицо, которым, как правило, является предприниматель. Затем публичные слушания и комиссия. Есть определенная процедура, как вы знаете. Мы, разумеется, не виним бизнес. Но есть мотивированные опасения, что будут сложности при дальнейшем развитии городских территорий.

Владислав Козельский:

На мой взгляд, это вопрос межведомственного взаимодействия. В частности, между КИО и КГА. Договоритесь между собой до выкупа здания совместно с земельным участком о сохранении в дальнейшем его функционального назначения.

Кроме того, ведь существует федеральный закон о приватизации. В соответствии с ним, можно установить ограничения на приватизируемое имущество в виде использования объекта по целевому назначению. Что мешает вам воспользоваться этим правом?

Вероника Бабаева, руководитель Управления корпоративных отношений и приватизации городского имущества КИО:

Законом о приватизации установлены определенные случаи, когда можно вводить такие ограничения. Но их число ограничено. Обычно, когда субъект малого предпринимательства реализует свое преимущественное право на выкуп городского недвижимого имущества, это ограничение установить невозможно.

Василий Ярмоленко, коммерческий директор ООО «Эталон»:

У меня много друзей–бизнесменов, которые говорят, что получить помещения городской казны через преференции очень трудно. Система буксует. Так много негативного опыта, что некоторые даже не пытаются. Мы тоже столкнулись с проблемами работы системы, когда 3 года назад решили с партнером взять под магазин помещение на Старо–Петергофском пр.

УФАС очень долго проверяло имущество. На оформление сделки у нас ушло 8 месяцев. Но этот опыт я считаю позитивным, потому что есть и другой.

Позже мы попытались взять помещение в Петроградском районе. Полтора года ушло на согласования. Но сделку так и не закрыли. Спустя некоторое время город выставил его на торги и продал.

Несмотря на это, у меня есть желание и дальше брать городские помещения, которые стоят с грязными заколоченными стеклами, и приводить их в порядок под бизнес. Но больше 4–6 месяцев заниматься их оформлением я не готов. Да и другие предприниматели тоже. Хотел узнать, есть ли статистика по преференциям, полученным бизнесом при аренде помещений. И на что обращает внимание УФАС, когда согласует такие сделки.

Александр Герман:

Пакеты документов мы отправляем в антимонопольный орган постоянно. Ежегодно на основании преференции заключается порядка 70 договоров. Основной критерий, на который обращает внимание УФАС при согласовании сделки, — это нахождение объекта в нашем перечне МИСП. Если он там есть, проблем не возникает. Поэтому, повторюсь, расширив перечень, мы расширим возможности бизнеса по преференциям.

Андрей Ермаков, индивидуальный предприниматель:

Программа аренды городского имущества для бизнеса очень важна. Я не понаслышке знаю, как много предпринимателей при поддержке города начали свое дело.

Я сам арендую помещение у города со времен, когда КУГИ возглавлял еще Герман Греф. Были разные сложности. Но для меня эта возможность стала отправной точкой в создании собственного бизнеса. Да, меняющееся законодательство создает определенные проблемы. Но городские власти проводят планомерную, достаточно эффективную работу по решению многих вопросов, связанных с облегчением ведения бизнеса, активно привлекая самих предпринимателей к обсуждению проблем. Вместе с тем хотелось бы, чтобы у города было понимание, что предлагаемые бизнесу помещения — это, как правило, небольшие, непростые объекты, которые требуют немалых вложений.

Но пока даже и эти объекты получить нелегко. Порой текущая оценка лотов к торгам кажется существенно завышенной.

Александр Герман:

Оценка имущества может быть оспорена. И если есть решение суда, мы его принимаем.

Андрей Ермаков:

У меня еще вопрос по уплате НДС при выкупе помещений. Нужно ли его платить?

Александр Герман:

Покупатели имущества по 159–ФЗ от уплаты НДС освобождены.

Андрей Ермаков:

Существует практика переуступки права на имущество. Она признается городом?

Александр Герман:

Такая практика есть. Переуступка прав возможна с согласия Фонда имущества.

Дмитрий Иванен, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН»:

В практику оценки имущества меняющийся 159–ФЗ никаких ощутимых корректив не внесет. Оценка, как и раньше, будет проводиться в соответствии с существующими стандартами. Процедура не изменится. Мы будем оценивать имущество максимально адекватно и справедливо.

Владислав Козельский:

А каким образом в КИО соблюдаются требования федерального закона об оценочной деятельности в части обеспечения информационной открытости процесса оценки государственного имущества? Насколько я понимаю, федеральный закон об оценочной деятельности требует, чтобы отчет об оценке государственного имущества в обязательном порядке размещался на специализированном сайте в сети Интернет…

Александр Герман:

Норма вступила в действие 2 года назад. До последнего времени с ее исполнением были сложности. Но мы активно занимаемся этой темой.

Юнна Королева, заместитель генерального директора ХК «Адамант»:

Мы очень ждем изменений законодательства. Надеемся, что после 1 июля 2018 года преимущественное право выкупа сохранится. У нас есть помещение, которое мы хотим выкупить, но не получается. Ситуация непростая. И беда в том, что нам некому задать возникающие вопросы. Если бы в комитете поясняли, как действовать, мы бы, наверное, справлялись быстрее. Поэтому было бы здорово, если бы консультационные центры для бизнеса, о которых вы упомянули, побыстрее заработали. Пока, увы, мы часто получаем от комитета неадекватные ответы. Не можем добиться информации по заявлениям. Все очень долго.

Александр Герман:

Центры заработают в ближайшее время. И бизнес будет получать ответы четко и оперативно. Это одна из наших основных задач. А пока можете записаться на прием к начальнику управления или ко мне. Мы ответим на ваши вопросы.

Марина Чигина, руководитель юридической службы ЗАО «МБНПК «Цитомед»:

Я согласна с коллегой, который коснулся темы завышения оценки стоимости выкупаемого имущества. Хотелось бы, чтобы город не сводил тренд к тому, чтобы делать эту оценку максимальной. Мы 20 лет арендовали помещение у города, до того как подать заявление о выкупе. А когда получили распоряжение (отчет об оценке нам почему–то не предоставили, так что оспорить его в суде мы не могли), сумма там оказалась в 3 раза больше, чем мы рассчитывали, равной примерной стоимости еще 30 лет аренды помещений. И никто при оценке не учел нашу долгую и благополучную историю арендных отношений с городом. Также прошу чиновников обратить внимание на то, как проходит оценка. К нам, например, приходил представитель ГУИОН, который сделал фотосъемку. А сам оценщик даже не был на объекте — оценил все удаленно, по фотографиям. Разве так можно? В результате мы уже 4 года судимся с КИО.

Понятно, что у нас специфическая ситуация. Мы долго не могли подать заявление на выкуп из–за ограничений по площади. В огромном здании мы арендуем около 1200 м2. Но это помещения на разных этажах. Из них примерно 500 м2 — это помещения общего пользования. Но кадастрирование в 1990–е годы проводили не мы. И не мы сделали наш объект единым объектом недвижимости, выкупать который мы по воле городских властей не имели права до 1 июля 2013 года. Разные бывают ситуации. Чтобы в них разбираться и не доводить дело до суда, должна быть возможность прямого общения и обратной связи с комитетом. Мы на это очень надеемся.

Леонид Яцук, генеральный директор ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок»:

Ситуация с сельхозрынками в городе известна. Она неоднократно освещалась и на страницах "Делового Петербурга". Мы скоро будем отмечать годовщину подачи заявления на выкуп помещений своего рынка, но это право реализовать не можем, хотя препятствий никаких нет. Просто на сегодняшний день нет оценки имущества рынка. А значит, мы не можем приступить к реконструкции, за которую так ратует комитет.

Между тем со всех сторон говорят, что городские рынки устарели. Но их до такого состояния довели в том числе наши законы, которые годами запрещали что–либо с ними делать. В этой ситуации мне многое непонятно. Есть же федеральный закон, и есть городские чиновники, которые должны его исполнять. Но все происходит долго и часто заканчивается судами.

Еще несправедливо, что, подав заявление на выкуп занимаемого имущества, предприниматель сразу попадает под подозрение, что сдаст помещения в субаренду. И это несмотря на репутацию и долгую историю бизнеса. Давайте эту практику менять.

В ближайшее время все вопросы по городским рынкам будут решены. В том числе с вашим — объект проходит стадию оценки, поэтому скоро будет принято решение о выкупе занимаемых вами помещений рынка.