С начала этого года застройщики получили разрешения на строительство в Петербурге и области жилья в 5 раз больше, чем в I квартале прошлого. Несмотря на изменения правил долевого строительства с 1 июля, эти запасы позволят сдерживать цены еще 2–3 года.
За первые 3 месяца 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 2,5 млн м2 жилой недвижимости в Петербурге и Ленинградской области. Это в 5 раз больше, чем за I квартал прошлого года. С 1 июля в России ужесточаются правила долевого строительства, и девелоперы готовят себе подушку безопасности: с такими запасами они смогут возводить квартиры по старым правилам ближайшие 2–4 года. Застройщики, которые успеют получить разрешения, будут обеспечивать основной объем строительства.
Сейчас самые большие запасы сделали "Группа ЛСР" и Setl Group, у других есть еще квартал, чтобы догнать их.
Успеть на поезд
За весь прошлый год Госстройнадзор Ленобласти выдал разрешения на строительство 1,4 млн м2 многоквартирных жилых домов. I квартал 2018 года сразу побил эту цифру: областные чиновники выдали 17 разрешений на строительство жилья общей площадью 1,55 млн м2. Если сравнить с показателями начала прошлого года, рост еще более ощутим: в январе–марте 2017 года было выдано всего три разрешения на 92,6 тыс. м2.
В границах города в I квартале Госстройнадзор Петербурга выдал 36 новых разрешений на строительство жилых объектов, общая площадь которых составила 0,98 млн м2. Это меньше, чем в области, но в 2,5 раза больше прошлогодних показателей за аналогичный период. А за весь прошлый год Госстройнадзор Петербурга выдал разрешения на строительство 5,96 млн м2 жилых комплексов.
В городском Госстройнадзоре считают, что это связано с развитием Единой системы строительного комплекса и переходом на электронную форму оказания госуслуг, однако более логичным выглядит другое объяснение: 1 июля вступят в силу поправки в 214–ФЗ (о долевом строительстве), они ужесточают требования к застройщикам, но на разрешения, полученные до этой даты, распространяются старые правила. Поэтому застройщики и спешат получить документы.
С 1 июля изменяются требования к застройщикам, которые привлекают средства дольщиков (а таких большинство). Уставный капитал застройщиков должен будет составить не меньше 10% стоимости строительства объекта, но если его не хватает, то можно будет оформить договор поручительства. Начнет действовать правило "один застройщик — одно разрешение на строительство", застройщики должны будут доказать минимум 3–летний опыт строительства многоквартирных жилых домов и т. д. Новые правила повысят издержки застройщиков, что в конечном счете, скорее всего, ляжет дополнительным бременем на плечи покупателей.
Самые быстрые
Объем разрешений на строительство, которые застройщики получат до 1 июля, определит их лидерство в регионе на ближайшие годы.
Пока больше всех постаралась в обеспечении своей подушки безопасности "Группа ЛСР" Андрея Молчанова. Сейчас у компании, по данным "ДП", действуют разрешения на строительство 4,36 млн м2 жилья в Петербурге и области. Именно за счет этой компании так сильно вырос объем выдачи разрешений в I квартале в Ленобласти. В строительном блоке региона сообщили, что "Группа ЛСР" с начала года получила 12 разрешений на строительство жилых домов общей площадью 1,34 млн м2 на месте бывшего аэропорта Ржевка.
В компании пока не комментируют получение разрешений на этот проект и говорят, что в стройке у нее всего 2,6 млн м2 в Петербурге.
По данным реестра Госстройнадзора Петербурга, "Группа ЛСР" также подавала заявки на разрешение строительства жилья на будущих намытых территориях Васильевского острова, но получить их пока не удалось. Компания планирует до 2028 года построить здесь около 500 тыс. м2 жилья. В "Группе ЛСР" уточнили, что участки сейчас создаются и готовы почти на 50%, а полностью завершить эти работы планируется в середине 2019 года. Будет ли девелопер еще раз в этом году пробовать получить разрешение на строительство на этот проект, в "Группе ЛСР" не пояснили.
Второй девелопер по объемам выданных разрешений в Петербурге и области — компания Setl City, которая входит в Setl Group Максима Шубарева. По данным самой компании, у нее действуют разрешения на строительство 2,9 млн м2 жилья, основной объем находится в Петербурге, на область приходится только 6,5%.
Объем разрешений у остальных застройщиков Петербурга и области пока не превышает 1 млн м2. Почти достигли этого рубежа, судя по рейтингу Единого реестра застройщиков, группа компаний "ЦДС" и группа "Эталон". Новые разрешения активно получают Seven Suns Development, Glorax Development и "Полис Групп" — у этих компаний, которые работают на рынке относительно недавно, получено разрешений на 500–600 тыс. м2. Кроме того, за прошлые годы накопили разрешения более чем на 600 тыс. м2 СК "Дальпитерстрой" и "Л1".
Отложенный рост цен
Сейчас на территории Ленобласти действуют разрешения на строительство 9,1 млн м2 жилой недвижимости, в Петербурге — не меньше чем на 10 млн м2. Ежегодно общий ввод в эксплуатацию в агломерации составляет около 5 млн м2 жилья. Получается, если строительство продолжится такими же темпами, то действующих разрешений хватит на 4 года.
Возможно, рост объема новых проектов в области вернет и спрос покупателей. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в прошлом году спрос на жилье в Петербурге вырос на 7,7%, до 2,87 млн м2, а в пригородной зоне Ленобласти по сравнению с 2016 годом — сократился на 13,2%, составив 1,28 млн м2.
Большинство девелоперов сходится на том, что квартиры в жилых комплексах, разрешения на строительство которых будут получены после 1 июля, будут стоить дороже.
"Резкого всплеска цен не будет, но мы прогнозируем постепенное повышение цен до конца года примерно на 10–15%, — говорят в компании "Л1". — По мере выбора предложения, избыточность которого формировалась в последние месяцы как реакция на готовящиеся изменения в градостроительном законодательстве, цены будут увеличиваться с большей прогрессией".
"Квартиры, строительство которых начато до 1 июля, могут оказаться на 30–40% дешевле, чем жилье в проектах, построенных по новым правилам. В лучшем случае удорожание составит 10–15%", — говорит генеральный директор СК "Красная стрела" Николай Урусов. В строительстве у компании более 100 тыс. м2 жилой недвижимости.
Такой же диапазон называют и более крупные застройщики — "Главстрой–СПб" и группа "Эталон". А в "Лидер Групп" спешат успокоить: "Если не будет спроса, цена не будет расти" (см. комментарий директора по продажам и маркетингу "Лидер Групп" Виталия Виноградова).
“
Рост цен в новых проектах будет зависеть от их бюджета: сразу вывести более дорогой проект на рынок — значит поставить его в неравную конкурентную позицию по отношению к ближайшим уже строящимся объектам. Рынок начнет сжиматься постепенно, укрупняясь. Вполне вероятно, что после июля мы получим снижение количества выданных разрешений почти до нуля. Рынок будет настраиваться под новые требования, учиться по ним работать. Что касается средних цен, то более или менее заметные изменения могут проявиться не ранее чем через полгода после введения новых правил.
Арсений Васильев
Генеральный Директор ГК "УНИСТО Петросталь"
“
Изменение закона повысит финансовую и организационную нагрузку на девелоперов. Затраты не могут не отразиться на себестоимости и цене для потребителя. Одномоментного роста цен не будет: рынком управляет спрос, а в условиях длительного падения доходов и покупательной способности населения его поддерживает лишь дешевеющая ипотека. И повышение цен в новых проектах при сохранении более низких цен на уже выведенное жилье маловероятно. Рост будет происходить поэтапно: по итогам года на 10–15%. А впоследствии — до 30%.
Алексей Бушуев
Директор по продажам Seven Suns Development
“
Цена зависит от покупательной способности в первую очередь. То, что разрешение получено после 1 июля, а затраты застройщика возросли, не будет автоматически означать, что люди готовы больше платить. Может, кто–то захочет переложить свои затраты на покупателя, но глобально в долгосрочной перспективе цены не изменятся. Не будет спроса — цена не будет расти. Что касается города и области: разрешений в области выдано больше в связи с тем, что там больше участков для строительства. А интерес к области может расти только за счет того, что цены в городе будут существенно выше.
Виталий Виноградов
директор по продажам и маркетингу "Лидер Групп"
“
Мы всегда соблюдали баланс между строительством в Петербурге и в Ленобласти. Но наши наиболее масштабные проекты строятся в области на границе с городом — в Кудрово и поселке Новоселье. Динамика наших продаж показывает, что объекты в приграничных с городом районах области становятся все популярнее у покупателей жилья. Особенно если в рассматриваемом районе продолжается активное развитие и строительство объектов дорожной, социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
