На территории создаваемого города–спутника Еврограда в Буграх, которым занимается ИК "Пантикапей", появится крупный индустриальный парк. Инвестиции оцениваются в 60 млрд рублей.
В составе проекта города–спутника Еврограда, которым занимается компания "Пантикапей", основанная выходцами из Крыма во главе с Дмитрием Яковенко, появится крупный индустриальный "Европарк". Инвестиции в него оцениваются в 60 млрд рублей. Партнером проекта по развитию инженерно–транспортной инфраструктуры выступает группа Внешэкономбанка.
Между тем рынок индустриальной недвижимости, сильно просевший в кризис, пока не восстановился. За прошлый год объем сделок в сегменте не превысил 150 тыс. м2. В этом году ожидается рост на 50–70%. Но это все равно в 2–3 раза меньше, чем до девальвации рубля, случившейся в 2014 году.
Индустриальная солянка
О планах создания масштабного индустриального парка в городе–спутнике Еврограде "ДП" рассказал председатель совета директоров ИК "Пантикапей" Дмитрий Яковенко. По его словам, проект под названием "Европарк" займет 240 га из 730 га Еврограда.
Земля под индустриальный парк находится в собственности нескольких компаний. Самые крупные участки у ИК "Пантикапей" (27 га), компании "ИПС" бывшего вице–губернатора Петербурга Виктора Локтионова (60 га), московской ГК "АЙТАКС" (47 га) и "РАУМ Бугры" (54 га). У компаний общий проект планировки с Евроградом. В совокупности на территории "Европарка" запланировано строительство 970 тыс. м2 промышленной и складской недвижимости. Инвестиции в проект, по оценке Дмитрия Яковенко, превысят 60 млрд рублей.
На участке "РАУМ Бугры" уже построен логопарк на 92 тыс. м2 и в перспективе будут еще индустриальные площади.
На землях "Пантикапея" появится производственный комплекс "Покровский" площадью 150 тыс. м2. "Это будут три башни высотой до 40 этажей каждая, где разместятся IT–компании и высокотехнологичные производства. Стоимость проекта составит 16 млрд рублей. Из них 20% — наши собственные средства. А остальное — средства группы Внешэкономбанка. Входящий в нее Федеральный центр проектного финансирования уже финансово участвует в разработке проектной документации для строительства инженерно–транспортной инфраструктуры парка. Мы на завершающем этапе проектирования съездов с КАД. Построить их планируем в 2019 году", — уточнил Дмитрий Яковенко.
На участке ИПС запланирован оптово–агропромышленный распределительный центр площадью 100 тыс. м2. "Возможно, этот проект мы реализуем совместно с компанией "Норд Овощ", — сообщил "ДП" Виктор Локтионов.
А в "АЙТАКС" детали проекта на своей земле раскрыть отказались.
Мнения разделились
В правительстве Ленобласти комментарии по проекту "Европарк" не предоставили. А эксперты рынка идею его создания оценивают по–разному.
Михаил Тюнин из Knight Frank SPb считает, что проект очень интересный. "Появление подобного парка нужно северу города. В Московской области уже существует аналог — "Фуд Сити". А в Петербурге подобных проектов нет, хотя планов было много. В частности, хотели строить такие объекты в районе пл. Ленина и вдоль КАД, между развязками ЗСД и Волхонского шоссе. Но не случилось", — констатирует Михаил Тюнин.
"Проект логичен, поскольку на этом направлении индустриальных парков не хватает. Но масштаб инвестиций кажется завышенным. На 60 млрд рублей можно построить 2 млн м2 индустриально–складской недвижимости. К слову, в прошлом году во всех индустриальных парках города было продано 150 тыс. м2. Так что проект в Буграх претендует на поток всех клиентов этого рынка в течение 15 лет. Но это вряд ли получится", — добавляет директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Максим Соболев.
С коллегой согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. По его словам, близость проекта к КАД сделает его интересным для производителей, но продажа участков не будет быстрой, потому что спрос на площадки в индустриальных парках весьма ограничен. "В регионе много проектов этого формата, где есть свободные пятна. Но их предложение неоднородно в плане инженерной подготовки и юридической чистоты. Поэтому бизнес нередко предпочитает покупать дешевую землю без инженерии, чем дорогие подготовленные пятна в индустриальных парках", — говорит Владислав Фадеев.
Спрос отстает
По сведениям Ассоциации индустриальных парков России, по итогам 2017 года в стране более 166 таких проектов в разной степени готовности (из них 111 — действующие) в 51 регионе (см. "Основные индустриальные парки Петербурга и Ленобласти"). Причем за последние 4 года (за время кризиса) число проектов данного формата в стране выросло на 40%, а число запущенных парков — более чем в 2 раза.
Но спрос на этот формат за тот же период упал. И хотя общее число резидентов в индустриальных парках страны выросло с 2014 года почти в 2 раза, до 2,1 тыс. фирм, общая заполненность площадей в проектах по стране увеличилась всего на 0,4%, до 53,4%.
"Сейчас клиентов вполовину меньше, чем было до 2014 года. В 2015 году средняя заполняемость парков по стране даже снизилась до 50% из–за массового исхода иностранных компаний. Но сейчас спрос восстанавливается, в том числе со стороны иностранных резидентов. Правда, это происходит медленно. И пока количество заявленных парков существенно превышает спрос", — сетует один из игроков рынка.
"Доля отечественных компаний постоянно растет. В основном это малый и средний бизнес. А иностранные компании пока смотрят на проекты в России со сдержанным оптимизмом. Но в начале этого года к нам стали обращаться иностранные фирмы, которые свернули проекты на волне санкций. Продолжится ли это взаимодействие дальше — покажет время", — добавляет Максим Соболев.
По данным Colliers International, в Петербурге и Ленобласти индустриальные парки занимают около 2100 га. Из них 1700 га — это уже существующие или находящиеся в разработке проекты, а еще 400 га — проекты–декларации. За время кризиса их число не увеличилось. "У проектов этого формата большой срок реализации и окупаемости. Так, самые крупные парки региона — "Гринстейт", "Марьино" и "Уткина Заводь" (см. карту) — были запущены еще в 2007 году, но до сих пор до конца не заполнены", — поясняет низкую инвестиционную активность в сегменте директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Алексей Лазутин.
Спрос на индустриальные парки региона не отличается от федерального. "Он на низком уровне. В прошлом году весь объем сделок уложился приблизительно в 100 тыс. м2. В нынешнем году ожидается 150–200 тыс. м2. Однако даже с учетом данного роста общий объем все равно в 2–3 раза меньше, чем в докризисный период. И глобальных изменений в горизонте ближайших 3–5 лет я не вижу", — говорит Петр Гавырин из компании A Plus Development.
“
Концепция индустриального парка в составе проекта "Евроград", на мой взгляд, конкурентоспособна. Территория отличается хорошей транспортной доступностью. Кроме того, на севере Петербурга существует дефицит промышленных площадей, особенно хорошо подготовленных. Каких–то очевидных минусов я не вижу. Основной спрос (80%) на площади формируют отечественные компании. Чтобы проект был успешным, для резидентов необходимо создать хорошее предложение с точки зрения стоимости земли и инфраструктуры, обеспечить выгодные условия по эксплуатации и по девелопменту.
Петр Гавырин
исполнительный директор ГК A Plus Development
“
Спрос на участки в индустриальных парках сейчас находится на пике за последние несколько лет. При этом потенциальные покупатели сконцентрированы на тех площадках, которые полностью готовы под строительство и могут обеспечить ввод нового предприятия в строй через год–полтора после запуска проекта. Интерес иностранных компаний к российскому рынку, угасший после обвала рубля в 2014 году, вновь находится на высоком уровне. Основной спрос на места в индустриальных парках предъявляют европейские и азиатские производители. Мы это видим по своему проекту "Марьино".
Александр Паршуков
директор по инвестициям "ВТБ Девелопмент"
