После того как в Петербурге введут в эксплуатацию первую очередь штаб-квартиры "Газпрома" в небоскребе "Лахта центр", город впервые в истории опередит Москву по объему ввода офисов. При это свободных офисов, как ожидают эксперты, в городе больше не станет.
Петербург помашет Москве из окна офиса
В 2018 году Петербург впервые в истории обойдет Москву по объему введенных офисных площадей, прогнозируют аналитики компании JLL.
Лидерству Петербурга поспособствует ввод в эксплуатацию "Лахта центра", который именуют также башней "Газпрома". Объем ввода офисных площадей на петербургском рынке может составить 267 тыс. м2, тогда как на московском заявлено всего 250 тыс. м2.
"Снижение экономической активности в 2014-2015 годах привело к сокращению спроса и к последующему падению объемов строительства офисов в обеих столицах. Однако ситуация в Петербурге в целом была сглажена переездом “Газпрома”, и, в частности, в этом году 67% нового предложения сформирует ввод штаб-квартиры корпорации", - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Он отмечает, что объем спекулятивного строительства офисов в городе находится на низком уровне: на 2018 год заявлено лишь 61 тыс. м2, из которых 7 тыс. м2 пришлось на первое полугодие.
Офисов больше, а вакантные площади все те же
Минимальный объем ввода на динамику вакантных площадей, отмечают аналитики JLL. По их данным, во II квартале доля свободных офисов на рынке Петербурга снизилась на 0,2 п.п., до 7,2%. При этом свободных площадей стало меньше как в бизнес-центрах класса А (на 0,1 п.п., до 5,4%), так и класса В (на 0,2 п.п., до 8,0%). Аналитики JLL не ждут, что после ввода 1-й очереди "Лахта центра" в городе освободятся дополнительные офисы. Потребности "Газпрома" существенно превышают площадь очереди, отмечают они.
При этом, вопреки ожиданиям девелоперов, с вводом первой очереди "Лахта центра" количество вакантных площадей в Петербурге не вырастет, а ставки аренды пойдут вверх, отмечали в начале июня эксперты Colliers International.
В первой очереди "Лахта центра" для аренды будут пригодны 129 тыс. м2. Как отмечали в Colliers, на одного человека нужно 20 м2. Таким образом, новая штаб-квартира сможет вместить не более 6,4 тыс. человек. Это значит, что в "Лахта центре" поместятся только сотрудники основных подразделений "Газпрома", в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах Петербурга. В результате рынок может получить около 100 тыс. м2 новых арендопригодных площадей, отмечали эксперты. Однако называли более реалистичным другой сценарий - согласно ему офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы "Газпром". "В результате к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти", — указывали в Colliers International.
По информации JLL, на фоне минимального ввода и постепенного снижения вакантности арендные ставки в офисах уже растут: в обоих классах офисной недвижимости они увеличились за II квартал на 0,4%. В классе А арендная ставка составила 1,72 тыс. рубля за 1 м2 в месяц, в классе В ставка аренды впервые с 2008 года превысила 1,2 тыс. рублей и достигла 1,204 тыс. за 1 м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы).
Ухудшение офисных условий
В JLL добавляют, что сделки аренды большей частью связаны с переездами компаний. Объем заключенных сделок аренды и купли-продажи офисных помещений во II квартале составил около 83 тыс. м2, что на 22% больше, чем годом ранее, указывают в JLL.
"Основной причиной переезда является необходимость расширения при адекватном изменении затрат на аренду. С учетом того что в большинстве бизнес-центров нет возможности увеличения площади, арендаторы вынуждены искать альтернативные локации", - поясняет руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Регина Волошенко.
По ее словам, зачастую компании предпочитают вместо классических бизнес-центров переоборудованные объекты другого функционального назначения либо реконструированные здания низкого качестве. В качестве примера эксперт приводит расширение бизнес-центра "Русские самоцветы" в результате реконструкции соседнего здания для размещения офиса компании Wargaming.
В конце июня "ДП" со ссылкой на аналитиков JLL сообщал, что объем вводимых в городе офисов по итогам I квартала 2018 года достиг исторического минимума. При этом арендные ставки выросли на 0,8–1,3%. За I квартал в городе был введен в эксплуатацию только один деловой центр — БЦ "Эврика". Аналитики отмечали, что до конца года в Петербурге планируется сдать пять ключевых объектов коммерческой недвижимости с офисной площадью 182 тыс. м2. Из них 140 тыс. м2 придется на "Лахта центр". Остальные площади будут находиться в БЦ "Премьер Лига" (станция метро "Московские Ворота"), Riverside на Ушаковской набережной, "Пушной Дом" на Московском проспекте и "Депо №1" на Митрофаньевском шоссе.
Самое высокое здание в Европе "Лахта центр" собираются ввести в эксплуатацию в конце 2018 года. Корпорация "Газпром" начнет обустраивать офисы к концу ноября, рассказывал ранее исполнительный директор "Лахта центра" Александр Бобков.
Строительство комплекса началось в 2012 году. В октябре 2017 года небоскреб преодолел отметку 384 м и стал самым высоким в Европе, проектная высота здания составляет 462 м. В мае 2018 года петербургская Главгосэкспертиза одобрила проект первого этапа благоустройства набережных рядом со строящимся зданием. В апреле было объявлено, что вторую очередь многофункционального комплекса построит турецкая компания "Ренейссанс Констракшн". Подрядчику предстоит возвести два корпуса административного здания площадью 171 835 м2. Объекты будут объединены внутренним двором.
