Рост продаж жилой недвижимости у ведущих девелоперов в первом полугодии сопровождался ожиданием законодательных перемен, которые вступали в силу с 1 июля 2018 года. В результате на рынок было выведено много новых проектов, что затормозило рост цен.
За 6 месяцев 2018 года в Петербурге, по данным комитета по строительству, было сдано в эксплуатацию 961,4 тыс. м2 жилья. Участники рынка отмечают, что это меньше, чем вводилось за соответствующий период в последние годы. "Предполагаемый годовой показатель — 3 млн м2 — пока достижим, — отмечает начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер" Санкт-Петербурга Светлана Лежнева, — а вот прогноз, что объем ввода аналогичен 2017 году, вероятно, не оправдается".
Первое полугодие можно назвать периодом неопределенности и прогнозов относительно дальнейшего развития рынка и поведения покупателей. "Ни застройщики, ни банки до конца не понимали, как будут работать новые законодательные инициативы, связанные с отменой долевого строительства", — отмечает директор по продажам "Главстрой-СПб" Юлия Ружицкая. Девелоперы активно запасались разрешениями на строительство, чтобы обеспечить себе возможность работать по старым правилам в ближайшие 2 года. Но итоги полугодия показали, что вся эта ситуация не отразилась на конечном покупателе: клиента, как и раньше, интересует максимально привлекательное по цене предложение от надежных строительных компаний, отмечает Юлия Ружицкая.
Быть в плюсе
Несмотря на ожидание перемен, в первом полугодии 2018 года рынок, как и предполагали многие эксперты, развивался равномерно. "Рынок был стабилен. Показатели продажи жилой недвижимости превысили уровень прошлого года", — отмечает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов.
В целом по рынку ситуация сейчас выглядит достаточно оптимистично. "В начале года мы ожидали, что спрос точно будет не меньше, чем в 2017 году, и к концу декабря может достигнуть 4,5 млн м2, — рассказывает руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, — но уже за первые полгода реализовано около 2,3 млн м2, что составляет больше половины от прогнозных значений". Таким образом, продажи в первом полугодии выросли на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
"Год начался с высоких показателей по продажам у многих петербургских девелоперов", — говорит Юлия Ружицкая. По ее словам, прогнозировалась положительная динамика продаж — рост около 30% к показателям прошлого года, и данный прогноз подтвердился: у основных игроков рост составил от 20 до 46%. Например, за 6 месяцев 2018 года объем продаж в "Главстрой-СПб" увеличился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Как сообщила генеральный директор ООО "КВС. Агентство недвижимости" Анжелика Альшаева, ожидания по продаже квартир были реализованы и результаты соответствуют запланированным. Директор по продажам АО "Строительный трест" Сергей Степанов также говорит о том, что компания достигла поставленных целей по итогам первого полугодия 2018 года. За январь-июнь 2018 года общий объем реализации недвижимости компании в денежном выражении увеличился на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 5,56 млрд рублей. При этом объем реализованной недвижимости вырос на 25% и составил 56,6 тыс. м2. При этом во II квартале динамика продаж была выше: за апрель-июнь рост выручки от продажи жилья "Строительным трестом" составил 34% относительно II квартала 2017 года.
"Текущие проекты ГК "Пионер" подтвердили свое качество и востребованность рынком, показав хорошие темпы продаж, все планы первого полугодия выполнены", — резюмировала Светлана Лежнева.
По мнению Ольги Трошевой, спрос по итогам года окажется, скорее всего, чуть выше ожидаемого, так как во втором полугодии, а особенно в конце года, рынок обычно очень активный. К тому же новости о вступлении в силу поправок в 214-ФЗ подталкивают многих покупателей быстрее принимать решение о покупке квартиры.
Ипотека в главной роли
Базовую поддержку спросу продолжает обеспечивать доступная ипотека, ставки по которой продолжали снижаться. Так, если в январе 2017 года средневзвешенная ставка была в районе 12,5%, то сегодня она находится на уровне 9,5% годовых, отмечает Сергей Степанов. Это подталкивает многие семьи принимать решение о покупке новой квартиры.
"Сегодня до 70% сделок на рынке строящегося жилья Петербурга в сегменте масс-маркет заключается с использованием кредитных средств", — рассказывает Юлия Ружицкая. Так, доля ипотечных сделок по итогам первого полугодия в "Главстрой-СПб" составляет 65% от общего количества договоров, в "Строительном тресте" — 68%.
При этом, по словам Юлии Ружицкой, на фоне растущего объема ипотечного кредитования увеличивается и средний размер кредита, что косвенно подтверждает тенденцию смещения спроса от малогабаритного жилья в сторону более комфортных форматов — двух- и трехкомнатных квартир компактных площадей. Сегодня размер кредита составляет в среднем около 2,5 млн рублей. Однако поскольку ЦБ не меняет в последнее время ключевую ставку, то темпы выдачи ипотечных кредитов к осени 2018 года могут замедлиться.
Часто на продажах положительно сказываются и различные предложения, акции от застройщиков. "Правда, такие предложения надо внимательно отслеживать и реагировать на них как можно быстрее, — отмечает Анжелика Альшаева, — но если в текущем месяце действовала скидка на квартиры в одном жилом комплексе, то в следующем ее может не быть".
Также у каждой конкретной компании рост продаж может наблюдаться по отдельным объектам. "Окончание строительных работ обычно стимулирует клиентов к покупке недвижимости, — комментирует Сергей Степанов, — как пример можно рассматривать традиционно ажиотажный IV квартал года, когда большинство застройщиков получает разрешения на ввод в эксплуатацию новых домов". Так, завершение строительства трех объектов АО "Строительный трест" — МФК GRANI, а также пятых лотов ЖК "Капитал" и "NEWПИТЕР" — повысило спрос на них.
Новые, только выведенные в продажу объекты также вызывают повышенный интерес у покупателей. Так, по словам Анжелики Альшаевой, на объем реализованного жилья повлиял выход в продажу крупных объектов в конце 2017 года: клубного дома G9 в Выборгском районе, второй очереди ЖК "Кирилл и Дарья" в Калининском, а также ЖК "Крылья" в Московском районе.
Светлана Лежнева отмечает также рост числа интересных проектов в городской черте, появившихся в результате редевелопмента бывших производственных территорий. "Такие объекты всегда стимулируют покупательский спрос, —- говорит она, — мы видим востребованность таких проектов на примере жилого квартала "LIFE-Лесная", где за год с начала продаж реализовано более 80% квартир первой очереди".
Ольга Трошева соглашается с тем, что география объектов расширяется, получают развитие территории редевелопмента, достаточно активно предложения рассматриваются и инвесторами — речь идет об интересных предложениях на старте в черте города при оптимальном соотношении цены и качества.
Сыграли свою роль и ожидаемые законодательные изменения. "Еще одним фактором роста продаж стали как ожидания и страхи со стороны покупателей, что застройщики могут повысить цены, так и желание со стороны застройщиков продать в понятной ситуации максимум, заложив на будущее определенную "подушку безопасности", — отмечает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест".
Больше выбор
В преддверии 1 июля 2018 года девелоперы демонстрировали высокую активность, получая разрешения на строительство и выводя на рынок новые проекты. "Готовясь к предстоящей отмене долевого строительства, застройщики старались нарастить свои земельные портфели и создать себе задел на будущее, — объясняет Алексей Белоусов, — поэтому разрешения на строительство в Петербурге были выданы на 1,2 тыс. домов общей площадью 20,7 млн м2".
Что касается предложения, то за первое полугодие в продажу, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", вышло около 80 объектов площадью 2,2 млн м2, или около 51,5 тыс. квартир. Из них в Петербурге — 59 объектов площадью 1,7 млн м2, или 37,6 тыс. квартир, а в пригородной зоне — 26 объектов площадью 500 тыс. м2, или 13,8 тыс. квартир.
Как отмечает Юлия Ружицкая, сегодня объем предложения в сегменте масс-маркет выше на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Лидирует по выводу новых объектов в продажу Всеволожский район Ленобласти, в городе — Приморский и Выборгский районы.
Например, "Строительный трест" открыл продажи в двух объектах в административных границах Ленинградской области: это ЖК "Архитектор" в Кудрово, который является заключительным этапом проекта "Капитал" в седьмом лоте ЖК "NEWПИТЕР" в поселке Новоселье, который уже возведен под крышу. Активным выдалось первое полугодие и у компании "КВС": выведен в продажу жилой комплекс "Жили-Были" в Выборгском районе Петербурга, а в Ленобласти начались продажи новых очередей в микрорайонах "Новое Сертолово" и "Ясно. Янино".
В первом полугодии эксперты отмечают еще одну тенденцию — смещение застройщиков из области в город. "Многие компании еще в конце прошлого года заявили о том, что теперь в приоритете для них городские объекты с хорошей транспортной доступностью и понятной рентабельностью, география вышедших за первые 6 месяцев в продажу новых проектов подтверждает это заявление", — поясняет Ольга Копейкина.
Большое количество стартов продаж позволило поддержать спрос и объемы реализации на достаточно высоком уровне. "Рынок сейчас находится в относительно равновесном положении: возможность выбора для покупателя совсем не означает затоваривания, — рассказывает Светлана Лежнева. — Сейчас ситуация с точки зрения зрелости и качества рынка гораздо лучше, чем когда раскупались все квартиры, независимо от их потребительских характеристик". А вот Юлия Ружицкая считает, что уже сегодня можно говорить об определенном переизбытке предложения, так как реализовать такой объем быстрыми темпами не получится даже с учетом растущего ипотечного спроса. "Это важно учитывать при выводе новых объектов на рынок, поскольку существующая ценовая ситуация и растущая конкуренция будут ограничивать динамику продаж", — резюмирует она.
Большой объем полученных разрешений на строительство позволит девелоперам еще долго предлагать жилье на старых условиях. "Что касается появления проектов, строящихся по новым правилам, под жестким контролем банков и посредством использования эскроу-счетов, то уверен: в ближайшие год-два эта схема будет отрабатываться, скорее, в тестовом режиме", — говорит Алексей Белоусов, подчеркивая, что предпосылок для глобального изменения ситуации на рынке недвижимости пока нет.
