Пайщики выживут дольщиков. УК "Доход" создаст закрытый паевой фонд для строителей

Новый долевой поворот

Ликвидация системы финансирования строительства за счет средств дольщиков происходит постепенно. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве…", позволяющие использовать старый механизм финансирования строек за счет средств будущих владельцев жилья, долевое строительство, параллельно с новым — с помощью специальных эскроу–счетов. А с 1 июля 2019 года деньги граждан застройщики смогут привлекать только на эскроу–счета в уполномоченных банках. С этих счетов строители смогут получить средства только после окончания строительства, а финансировать работы им придется за счет кредитов банков.

Правда, строительным компаниям никто не запрещает получать деньги на стройку из других источников, не связываясь со средствами будущих покупателей жилья. "С 1 июля 2019 года банки будут главной движущей силой в строительстве, так как будут полностью кредитовать строительный процесс, — констатировал на прошлой неделе на круглом столе "ДП" Евгений Барановский, заместитель председателя комитета по строительству Петербурга. — Но если кто–то будет строить на свои — мы будем этому только рады".

Альтернативой деньгам дольщиков могут быть не только собственные средства строительных компаний, но и заемные. Например, полученные от размещения облигационных займов. По данным информационного портала Cbonds, в обращении на российском рынке сейчас находится 90 выпусков облигаций строительных и девелоперских компаний на общую сумму 420 млрд рублей.

Этот источник сейчас проигрывает по объемам банковскому кредитованию. Данные Банка России свидетельствуют, что только за первые 5 месяцев 2018 года банки выдали строителям большую сумму, 569 млрд рублей. А за прошлый год — более 1,5 трн рублей (см. график).

Новое слово — "эскроу"

Следует ожидать, что летом следующего года, когда строителям станут недоступны средства дольщиков, темпы банковского кредитования этого сектора еще ускорятся. Тем более что банки собираются сделать условия кредитования с использованием эскроу–счетов более привлекательными, чем по обычным кредитам. Как рассказала на круглом столе "ДП" Маргарита Клименко, начальник отдела финансирования недвижимости Северо–Западного банка ПАО "Сбербанк", чем больше будет объем средств, накопленных на эскроу–счетах будущих покупателей жилья, тем меньше ставка по кредитам застройщику. По ее словам, в тот момент, когда объем накопленных средств будет равен объему кредитов, ставка будет, исходя из сегодняшнего уровня ставок на рынке, около 5% годовых. Каждые 20% средств на эскроу–счетах сверх суммы кредитов застройщику будут снижать ставку еще где–то на 1%. Таким образом, теоретически если на эскроу–счетах сумма средств будет вдвое больше, чем объем кредитов застройщику, то ставка может стремиться к 0%, пояснила Маргарита Клименко.

По ее словам, объем кредитов застройщику при условии использования им эскроу–счетов может достигать 85% стоимости строительства объекта. Тогда как сейчас Сбербанк, как правило, ограничивает сумму кредитов уровнем 75% от стоимости стройки.

Займы против кредитов

Впрочем, занять деньги на стройку можно не только у банка или на облигационном рынке. Кредитором может быть любое лицо. Или паевой фонд. "Мы планируем создание к концу 2018 года фонда, который кредитовал бы строительство, — рассказала "ДП" Маргарита Бородатова, генеральный директор управляющей компании "Доходъ". — Причем фонда не для квалифицированных инвесторов, а для розничных. Для людей, которые ищут альтернативу депозитам и облигациям. Наш ЗПИФ будет альтернативой и рынку недвижимости, потому что будет зарабатывать не на рентном бизнесе, а на выдаче займов строителям".

"Законодательству это не противоречит, потому что для строительства используются деньги не дольщиков, а пайщиков, — поясняет Яков Марков, генеральный директор инвестиционной компании "Доходъ", как и УК "Доходъ" входящей в одноименную группу. — Пайщики не собираются покупать квартиры, а просто планируют получать доход от инвестирования в строительство. Этим доходом с ними делятся строители. По новому законодательству строители обязаны делиться доходом с банками, которые дают им кредиты. А почему не поставить на это место людей, которые хотят получать доходы?"

Пайщик не чета дольщику

Представители других управляющих компаний, опрошенные "ДП", пока не планируют создавать подобных фондов, считая такую идею рискованной. Сейчас в России действуют более 150 ЗПИФов недвижимости (ЗПИФН), их активы составляют около 200 млрд рублей. Но они не предоставляют займов строителям, а покупают недвижимость.

"Высоконадежные строители имеют возможность привлечь средства для финансирования через облигационные займы, а те, кто не может, — не являются надежным застройщиком, и кредитовать их из ЗПИФа очень рискованно, — уверен Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК "Арсагера". — УК и ЗПИФ, в отличие от банков, как правило, не имеют достаточных компетенций для кредитования таких непростых заемщиков, как строители (оценка кредитного качества, служба безопасности, проверки, контроль за целевым использованием, взыскание просрочки и т. п.). В целом ЗПИФ как инструмент не дает понятных и прозрачных схем для закрепления конкретной квартиры за покупателем (что давал договор долевого участия)".

"Если цель инвесторов в ЗПИФ получить квартиру в строящемся доме, то это противоречит действующему законодательству. Если цель — заработать на финансировании строительства, то здесь важны компетенции управляющей компании по оценке рисков проекта и застройщика", — подтверждает эту точку зрения Екатерина Черных, управляющий директор компании "Сбербанк управление активами".